批贷前置，打造二手房转移登记、抵押登记，合并办理的新服务模式

许翠芳

如东县国土资源局，江苏 如东 226400

一、相关定义

首先介绍几个概念：

(一)二手房的概念：二手房从名字上来说就是用过的旧房子，这是人们一直以来普遍认为的概念。新房只是转了一下手也可以称为二手房，所以二手房有时也可以表现为新房子。综合上述内容，二手房应该这样定义：二手房是已经在房地产交易部门备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对于开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

(二)转移登记的概念：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

(三)抵押登记的概念：债权人与债务人，为保障债权的实现，由双方当事人为使抵押的不动产因抵押而设定的抵押权成立而在不动产登记机构依照法定程序履行的法定登记行为。

二手房转移登记与抵押登记属于不同的两个行政确认事项。他们的申请、受理、审核、登簿、发证等登记流程也不尽相同，登记的结果也不一样。二手房转移登记的结果是发放不动产权证书；而抵押登记的结果是发放不动产权属证明。

二、二手房转移登记、抵押登记合并办理的具体做法

(一)背景介绍。如东县不动产登记中心自2016年6月27日正式对外受理不动产登记业务以来，对二手房转移登记、抵押登记等办件量进行过数据统计。统计数据显示：2016年6月27日至2017年7月10日止办理转移登记8174件，其中二手房转移登记办件量为2689件，抵押登记6166件，其中二手房转移登记后再办理抵押登记的1426件。详见下表1。

上表1的数据说明二手房转移登记占转移登记总量的32.9%，二手房转移登记后再办抵押登记的占二手房转移登记的53.03%。也就是说，有五成多购买二手房的申请人，需要办理抵押贷款。这是一个不小的群体，在实施“3550”行政服务制度改革、落实“四全服务模式”、便民利民举措日益完善的今天，如何让申请人最大限度享受改革带来的实惠，值得不动产登记中心进行深入探究。

表1 如东县不动产登记中心转移登记、抵押登记统计表(统计时间跨度20160627-20170709)

(二)思路的形成。能否把二手房转移登记、抵押登记合并受理，让申请人只跑一趟，办成两件事？带着这一问题，不动产登记中心从理论和实际操作两方面进行了调研。

理论上：《不动产登记操作规范》(试行)1.2.3连续登记的原则中这样规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他登记。以此推断，未办理二手房转移登记，不得以新权利人名义设定抵押。也就是说，申请人在未办理二手房转移登记的情况下，不可以该申请人名义办理该二手房的抵押登记。上述思路理论上遇到了障碍。

实际操作上：不动产登记中心与江苏银银行、农商行等多家银行进行业务探讨，对贷款流程进行了深入了解。经了解，银行抵押贷款的流程基本是这样的：①申请人(购房人)持原权利人产权证办理贷款申请――②申请人办理不动产(房屋)过户(转移登记)手续――③持新的不动产权证办理抵押登记――④放贷(全流程办大约需15至20天)。可以看出：实际操作流程③持新的不动产权利证书办理抵押登记，是抵押登记的必经之路，同时也应证了《不动产登记操作规范》中关于不动产登记连续登记的原则。看来实际操作也行不通。

理论与实际操作两难，难道就是真无捷径可走吗？7月26日，江苏银行如东支行经请示上级主管银行，给如东不动产登记中心传递了一个新的做法，为破解上述难题带来了新的希望。

(三)具体做法。在全省3550行政服务制度改革大背景下，江苏银行给了如东支行一个大胆的做法：即在二手房未办理过户手续的情况下，可以对购房人的购房贷款进行预审核。如果房屋转移登记结果与预审核一致，则预审核自动转为审批。这一做法给了不动产登记中心极大的鼓舞。不动产登记中心立即组织相关人员对流程进行了梳理、整合、再造。使流程既符合《不动产登记操作规范》的要求，又具备实际可操作性。

经过几天的努力，一个全新的“二手房转移登记、抵押登记合并办理”流程图诞生了。

具体做法是：申请人持二手房过户相关材料、抵押登记相关材料向不动产登记中心集成服务窗口提出申请――集成窗口对二手房过户转移登记和抵押登记同时受理、初审――对转移登记进行复审后进行登簿――完善抵押登记资料后复审、登簿――对二手房转移登记、抵押登记同时出证。这样，完成了二手房转移登记、抵押登记两个办件跑一次办成两件事的目标(参见流程图)。

二手房转移登记、抵押登记合并办理流程图

三、优点特色(创新之处)

从流程图可以看出，二手房转移登记、抵押登记合并办理的做法具有以下特点为：

(一)符合《不动产登记操作规范》连续登记的原则。本流程中，对二手房转移登记虽然同时受理、初审，但在复审和登簿环节是在转移登记登簿后，对抵押登记完善系统相关数据后进行复审登簿，与连续登记原则要求一致。依据是《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说二手房转移登记，自不动产登记中心登簿时即生效，发证与否并不影响登记效力。即此时办理抵押登记当属符合连续登记的原则。

(二)更加便民利民，让申请人真切感受到行政服务制度改革带来的实惠。主要表现在：

1.减少了申请人往返不动产登记中心的次数。变申请人需2次申请、2次取证为一次申请办成2件事，只需要1个来回。

2.大量压缩了办结时限。原来银行贷款流程为：申请贷款(3天左右)――二手房过户(到领取新证5天)――签订抵押合同办理抵押登记(至拿到不动产可能性证明5天)――放款。整个流程在不动产登记中心约为13天。合并办理后，银行贷款的流程为：申请预审批――过户、抵押合并办理――放款。贷款流程明显减少了一个环节，再加之不动产登记中心提速办理，现在贷款从申请到放款约5天。

3.政府为民办实事的形象在群众心中有提升。从流程的梳理，到整合合并办理；从办事环节的减少至办结时限的压缩，无不体现到便民利民。由此，政府服务职能得到充分体现，政府形象得到明显提升。

4.切实维护了权利人的合法权益。从二手房转移登记开始到登簿结束，这个时间内卖方的合法权益不能得到有效保障，原因是房价总量高，买方只付了部分房款，要等抵押登记结束银行放款后资金才能完全到位。实行了转移、抵押合并办理的模式后，银行参与了转移登记与抵押登记的全过程，卖方的合法权益得到有效保障。

四、今后的提升方向

尽管如东县不动产登记中心二手房转移登记、抵押登合并办理条件已成熟，但并不是该类型的办件均已实现合并办理，主要是因为各家银行贷款流程不尽相同，审批权限也有区别。因此要真正全面实现二手房转移登记、抵押登记合并办理，仍需在以下几个方面作出努力：

一是银行业应该转变思维，以服务赢得客户、以服务赢得业绩、以服务赢得市场。江苏银行能够做到的，其他银行也应当能够做到。

二是在行业规范上推出新举措。江苏银行能够在二手房转移登记未办理的情况下对贷款进行预审核，其他银行为什么不敢这么做。关键问题还是思想和机制问题。怕担当、怕压力、怕破坏了既定的固有的贷款模式。为此建议银行业把江苏银行的这种做法规范化，在面上推行这一做法。

三是提升行政推动力度。凡是惠及广大百姓、可以提高办事效率、提升政府形象的好事，就应该大力推广，当然行政推动的力量和强度是不可忽视的。

总之，只要不动产登记中心与各银行业密切配合，各部门间形成便民利民的合力，再加之社会的推动，全面实现二手房转移登记、抵押登记合并办理的新服务模式将会水到渠成。