不动产善意取得中的“善意”认定困境及克服

张景溪

一、“善意”认定乱象—— 是非难辨的司法难题

（一）受让人的注意义务标准不一

1.关于查阅不动产登记簿。我国《物权法》及《物权法解释（一）》均未对不动产受让人是否负有查阅不动产登记簿的义务作出明确规定，司法实践中形成了截然不同的裁判观点。有观点认为，根据不动产登记簿的权利推定效力和不动产登记簿的公开性，只有证明受让人非善意的情形才能推翻对于受让人基于对登记簿记载的权利状况信赖而成立的善意，因此，即使第三人没有实施查阅登记簿的行为，在原权利人无法证明受让人为非善意的情形下，不利的后果还是归于原权利人，故第三人无需被苛以查阅登记簿的义务a杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版杜2016年版，第391页。。但司法案例却与这一指导性意见恰好相反，例如杭州市中级人民法院作出的（2013）浙杭民终字第3648号民事判决书认为，陈某作为房屋受让人，应当持有审慎的态度，全面了解房屋的状态，但其明知案涉房屋系经济适用房，却未向房屋管理部门查询核对，故陈某在房屋转让时不能认定为善意第三人。

2.关于查看不动产占有状况。对于不动产受让人是否负有实地查看不动产占有状况的义务，法律及司法解释均未明确规定。根据作者检索的大量司法案例，法院进行裁判时均明确赋予了不动产受让人的实地查看义务。在登记权利人与实际占有人不一致的情况下，受让人未进行实地查看并向占有人了解不动产所有权状况的，其受让不动产后各方对所有权归属产生争议的，法院均以此为由排除了受让人的善意b上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第1160号民事判决书；武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第04230号民事判决书；四川省彭山县人民法院（2014）彭山民初字第1056号民事判决书；杭州市江干区人民法院（2010）杭乙初字第1546号民事判决书；四川省南充市中级人民法院（2013）南中法民终字第1512号民事判决书。。例如，上海市第一中级人民法院作出的（2012）沪一中民二（民）终字第1160号民事判决书认为，购房人在实际权利人一直居住在系争房屋内的情况下，支付购房款并办理过户手续，缺乏购房人应尽的审慎注意义务。但同样是上海市第一中级人民法院作出的（2014）沪一中民二（民）终字第433号民事判决书c基本案情为，臧树林购得上海市浦东新区房屋一处，2008年8月登记至自己名下。2011年8月，案外人李榛以臧树林代理人的身份与案外人谢伟忠签订房屋买卖合同，后系争房屋权利登记至谢伟忠名下。2011年10月，连成贤与谢伟忠签订房屋买卖合同，系争房屋权利登记至连成贤名下，但系争房屋一直由臧树林居住。连成贤遂起诉要求臧树林迁出系争房屋。上海市浦东新区人民法院一审支持了连成贤的诉讼请求，上海市第一中级人民法院二审撤销了一审判决，并驳回了连成贤的诉讼请求。，对于相似案情并没有以受让人未实地查看系争房屋的实际占有而排除其善意，而是创新性地认为，受让人虽然已取得系争房屋的产权证，但在其未从出售方获得系争房屋实际控制权的情况下，无权径行要求实际占有人迁出。该案并被作为典型案例在2015年第10期《最高人民法院公报》上刊载，引起了理论界和司法实务界的争论。

3.关于调查出让人的婚姻及财产状况。关于受让人是否有义务了解不动产是否为夫妻共有财产，我国并未有法律规定。司法实践中的判例也大相径庭。根据笔者对类似案例的检索分析，多数判例均未赋予受让人主动了解交易不动产是否为夫妻共有的义务d参见广西壮族自治区高级人民法院（2013）桂民申字第496号民事裁定书；郑州市中级人民法院（2010）郑民三终字第728号民事判决书；张掖市甘州区人民法院（2012）甘民初字第1127号民事判决书；广州市中级人民法院（2014）穗中法金民终字第624号民事判决书等。。但也有判决明确确定了调查出让人的婚姻及财产状况的义务，如兰州市中级人民法院作出的（2012）兰法民再字第20号民事判决书认为，“蔡宝金在受让房屋时未对吴玉安的婚姻状况进行审查，未了解房屋权属的实际情况，主观上存在明显的过失，因受让人存在主观过失，本案不适用善意取得制度”。

（二）受让人的信赖基础错误

1.信赖出让人与登记权利人之间的亲属关系。沈阳市大东区人民法院审理的（2013）大东民二初字第3393号案中，原告高福环与被告黄婷亮系母女关系。2007年，被告黄婷亮以原告及其自己的名义与被告王学良签订房屋买卖协议书一份，被告王学良作为买受人购买原告回迁房屋一处。协议签订之后，被告王学良依约交纳了房款，被告黄婷亮将房屋相关手续、原告身份证、户口本等材料交付王学良。被告王学良其后入住诉争房屋并陆续交纳了剩余房款及维修基金等。2013年，原告诉至法院，称被告黄婷亮在原告不知情的情况下，私自与被告王学良签订房屋买卖协议书，故请求法庭判令房屋买卖协议书无效，被告返还房屋。大东区人民法院认为，讼争房屋在转让时，被告黄婷亮持有合法的房屋动迁手续、原告的身份证及户口本复印件等相关材料，考虑原告与被告黄婷亮之间特殊的身份关系，使得被告王学良有充分的理由相信被告黄婷亮拥有处分房屋的权利表征，而原告除了个人怀疑，并无充分证据证明被告王学良在交易时具有恶意，本案应认定被告王学良系善意购买，故判决驳回了原告的诉讼请求。

2.信赖不动产的占有或他人权利证书的持有。温县人民法院审理的（2013）温民一初字第00287号案件，原告李作林与被告张小伟返还原物纠纷一案中，原告于2008年将登记于其名下的房屋一处交由二儿子李民生居住，2012年原告将房产证交给李民生。2013年，李民生向被告张小伟借款共计330000元。2013年8月，李民生给张小伟出具房产产权转让声明一份，将该房产转让给被告张小伟，以抵借款，并将房产证交给被告张小伟。此后，张小伟将门锁更换，搬入该房居住。原告李作林2013年10月得知被告张小伟搬住该房屋内后，认为自己的权益受到侵害，遂向法院提起诉讼，要求被告返还房屋。温县人民法院认为，房屋所有权虽然登记在原告名下，但其2008年起已将该房屋让其二儿子李民生居住，2012年又将房产证交给李民生，李民生因借被告张小伟款无力偿还，将该房屋及房产证一并转让给张小伟抵顶借款并不违法，张小伟受让房屋符合物权法第一百零六条关于善意取得的规定，故判决驳回了原告的诉讼请求。

另外，司法实践中许多法院将出让人通过伪造登记权利人的授权委托书及身份证件等形成的表见代理和冒名处分不动产等情形均适用善意取得的相关规定e参见杭州市上城区人民法院（2011）杭上民初字第974号民事判决书；白银市中级人民法院（2012）白中民一终字第65号民事判决书；上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第9357号民事判决书等。。作者认为不妥，具体理由将在下文展开论述。

二、法律规范不足——司法困境的客观根源

（一）《物权法》“善意”认定规则缺失

我国《物权法》明确规定了善意取得制度适用于不动产领域，确立了我国不动产善意取得制度。《物权法》第106条第1款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，该条文的立法规定过于笼统，条文中仅出现“善意”二字，但对于善意的内涵、善意的判断标准均未作出规定，造成善意要件判断标准的缺失。关于善意取得中的“善意”认定，理论上和立法例上主要存在两种不同的观点：一种观点认为仅为受让人对转让人无权处分之事实不知情即可；另一种观点认为，受让人还需就不知情没有重大过失方可认定为善意。德国民法在对于不动产和动产从无处分权人处取得，设定了不同的制度，对取得人的“善意”要求标准也不相同f杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版杜2016年版，第354页。。对于不动产的无权处分，仅要求受让人不知情即可构成善意；对于动产的无权处分，则要求受让人不知情且不负有重大过失g程啸：《论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分》 ，载《中外法学》2010年第4期。。我国《物权法》对不动产与动产的善意取得制度进行了统一规定，既未明确“善意”认定应采那种标准，也未明确针对不动产与动产是否应做区分。在此模糊概念之下的法律适用，必然会造成“善意”认定的混乱困境。其次，善意的证明规则缺失。《物权法》既未规定善意证明责任的分配规则，也未明确善意的证明标准，导致司法实践中证明责任分配混乱，甚至随意，善意的证明程度完全依赖于法官的自由裁量，从而导致了诸多裁判标准不统一的案件。

（二）《物权法解释（一）》统一裁判功能不足

首先，明确列举事项并非典型。《物权法解释（一）》第16条第1款规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。其中前三项规定分别是指登记簿上存在异议登记、预告登记和查封登记等限制不动产物权处分的记载事项的情形。笔者认为，虽然司法解释将该三种情形进行明确列举，但该三种情形在不动产善意取得案件中十分罕见，并非典型。因为，如果登记簿上存在该三种登记，受让人只要查阅登记簿就很容易发现。即使受让人没有查阅登记簿，该三种登记都对不动产物权处分具有限制功能，依据法律规定，登记机构工作人员或直接不予办理变更登记，或书面告知受让人有异议登记并要求受让人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。在此等情况下，仅在受让人未查阅登记簿或虽明知有限制处分的登记但仍恶意受让不动产，并且登记机关工作人员因疏忽大意未发现有限制性登记或虽明知有限制性登记仍与受让人恶意串通为其办理变更登记等条件同时具备时方能实现。这些假设条件在理论上是成立的，但在实践中发生的几率微乎其微。另外，通过笔者检索的大量案例，未发现因以上情形引发的不动产善意取得纠纷案件，也更加印证了以上分析的合理性。因此，笔者认为，该三项内容对于不动产受让人是否为善意的判断仅具有形式意义。

其次，证明责任作用有限。《物权法解释（一）》第15条第2款规定，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。虽然该条规定弥补了《物权法》的空白，明确规定了善意证明责任的承担规则，但仅靠证明责任的分配远不能克服善意认定的困境。因为无论哪一方负责举证，最终的关键都是要落实到是否构成善意的具体判断上。真实权利人要证明受让人不构成善意，就要举证证明受让人知道转让人无处分权或应当知道但因重大过失而不知道转让人无处分权。因此，承担证明责任的一方要举证证明到何种程度才能达到证明目的同样需要法官的裁量，而这种裁量难以确定完全客观的标准，仍要依赖于法官的经验与主观判断。

三、明确裁判标准——困境克服的必由之路

（一） “善意”认定之相关理论

1.善意取得之“善意”内涵。受让人为善意，是善意取得适用的首要条件。民法上的“善意”，通常是指行为人在从事民事行为时，认为其行为合法，或者认为相对方具有合法权利、行为合法的一种心理状态h杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版杜2016年版，第358页。。作为一种内在心理状态，其并不直接显露于外部，故而难以度测，但作为一个法律概念，在司法实践中必须明确认定善意的裁量标准。根据《物权法解释（一）》第15条的规定，可见最高法院采纳了上述关于“善意”认定的第二种观点，即受让人的“善意”应以不知且不应知转让人无权处分为判定标准，其中包含两方面的内容：（1）受让人不知道转让人无处分权。认定受让人的善意，最为基本的是其对转让人系无处分权人的事实并不知情，这是“善意”认定客观方面的标准。（2）受让人对不知道转让人无处分权无重大过失。根据行为人违反注意义务的程度，民法上的过失可以分为重大过失、一般过失与轻微过失。对于重大过失的认定通常是以行为人欠缺一般人具有的注意为判断标准，只要行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或者发生损失，而其没有尽到此注意义务时，应认为存在重大过失。一般过失是指一般人在通常情况下的过失，表现为行为人缺乏具有一般知识、智力和经验的人诚实处理事务所应有的注意。轻微过失则是指非常小，甚至可以忽略的过失。如果将一般过失和轻微过失也作为认定善意的标准，则对第三人的要求过高，可能造成善意取得制度被虚置的后果，从而破坏交易各方利益平衡，故不应采取一般过失或轻微过失的认定标准。

2.我国不动产适用善意取得的现实考量。不动产登记公信力从根本上是一种利益平衡机制，此与善意取得制度具有一定的相似性。但二者最大的差别就是对“善意”认定的标准不同，不动产登记公信力制度下仅要求受让人不知转让人无权处分即为善意，善意取得制度则对受让人苛以非因重大过失而不知的加重条件。究其原因，登记公信力须与登记公示相结合来适用，不动产登记公信力是以完备的不动产登记体系为基础的。德国、瑞士等国已建立起了完善的不动产登记公示制度，登记公示的权利状态与真实权利状态不一致的情况极为少见，因此他们具有了赋予登记公信力的基础。相比之下，我国目前不动产登记制度尚不完善，登记权利与真实权利不一致的情况较为普遍，且存在大量未经登记的不动产物权，不具备不动产登记公信力制度存在的社会基础。因此，我国《物权法》并未确立不动产物权登记的公信力，而是将不动产与动产的无权处分一并纳入善意取得制度予以调整，而且也未对二者设定不同的“善意”认定标准。

（二） “善意”认定之乱象澄清

1.“善意”认定应坚持主观与客观相结合的判断标准，着重于客观判断。“主观善意说”与“客观善意说”是解决善意要件证明标准的两种学说。前者认为，善意是对人内心心理的判断，需根据第三人的主观心理状态来判断善意于否。但由于“主观善意”考察的是行为人内心心理的活动状态，而人的心理难以被外界所知悉，因此采用该判断标准就会产生实践中的证明困难与认定困难。善意虽为行为人的主观心理状态，但会以一定的行为外观表现出来，由此产生了“客观善意”。“客观善意说”主张以外观标准来确定善意与否，保护善意第三人利益i盛雷明：《论善意取得制度中的“善意”要件》，载《东方法学》2012年第4期。。“客观善意”的适用，是法律的一项技术处理，不仅能够有效反映第三人的善意心理状态，同时便于司法实践适用，减少法院审判成本。因此，司法实践中应当注重“客观善意”判断标准的运用。例如，只要登记簿上具有限制不动产物权处分的登记，无论受让人是否知道该登记事项的存在，均应排除受让人的善意。当然，主观善意与客观善意并非相互对立和排斥的，它们之间的区分也并不绝对。客观善意的外观标准是从主观善意的行为中抽象出来，是经过法律评价的主观善意。而在认定主观善意时，又必须以一定的客观事实相联系反映内心状态，又和客观善意联系起来。例如，实践中诸多出让人以不合理低价将登记于自己名下的夫妻共有房屋转让给其近亲属的案例，法院均以双方具有亲属关系且受让价格不合理等客观因素推定受让人主观上具有恶意，不适用善意取得j参见梧州市中级人民法院（2014）梧民一终字第9号民事判决书；南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2493号民事判决书；长沙市雨花区人民法院（2011）雨民初字第2715号民事判决书；北京市房山区人民法院（2013）房民初字第12535号民事判决书。。

2.注意义务的程度把握应以构成重大过失为判断标准。“明知”而为之即为故意。司法实践中，如果实际权利人能够举证证明受让人明知出让人无处分权而受让不动产，则可断然确定受让人不构成善意，根本不会产生受让人注意义务程度的判断问题。另外，不应采取一般过失及轻微过失作为“善意”认定标准，前文已经论述。因此，在讨论受让人在违反何种注意义务才被排除“善意”时，只要认定受让人违反的该注意义务是否已构成重大过失即可。作者认为，对“重大过失”的判断，并非要求受让人必须对登记是否存在错误进行调查核实，而是应根据具体案件的一些客观情况，如受让人与转让人的关系，占有和交付情况等，区分不同情形分别加以认定。根据以上分析，笔者在此对本文第一部分列举的争议问题说明自己的观点。笔者认为，房屋、土地等不动产大都具有较大的经济价值和实用价值，特别是作为人的安身立命之所的生存保障价值则更为重要。因此，作为不动产交易双方的当事人均应以审慎处理和防控风险的积极态度。作为出让人主要防范的是无法受偿的风险，而受让人则应重点防范标的物的质量风险与出让人的权利瑕疵。受让人对于可能存在的风险不能听之任之，视而不见，而应当积极预见和防范风险，否则风险一旦发生将得不到法律的有效保护。作者以下分析皆以受让人的自我风险防范义务为前提和出发点。

（1）受让人负有查阅登记簿的义务。首先，我国《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，登记簿的内容具有公示效力和权利推定效力。其次，《物权法》第17条虽然规定不动产权属证书是享有不动产物权的证明，但该条同时规定权属证书与登记簿记载的内容不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，应以不动产登记簿为准。实践中，可能存在证书造假或证书作废未被收回等情形，也就会存在证书所载明的权利主体和内容与登记簿不一致的现实风险。再次，我国《不动产登记暂行条例》第27条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。据此，查阅登记簿并未对受让人构成重大困难。即使受让人自行查阅存在一定障碍，其要求出让人协助查询也完全正当。需要说明的是，虽然明确受让人负有查阅登记簿的义务，并非意味着其未履行查阅义务就必然不能成立善意，但如果不动产登记簿上明确记载了权利障碍或登记簿的内容与权利证书不一致时，则可以推定不动产受让人知道转让人无处分权，从而排除其善意。按照无义务则无责任的一般法理，如果不明确受让人的查阅义务，则无依据对其苛以承担不利后果的责任，同时也不利于促使受让人积极行使权利，避免发生纠纷。

（2）受让人负有实地查看不动产占有状况义务。首先，依据我国现有法律，对不动产的占有虽然不具有表彰所有权的公示公信力，但“占有”拥有传递某种信息的天然属性，能够在一定程度上对登记所公示的信息加以验证。其次，对不动产的占有外观进行考察只需要很低的成本，该成本与标的物的价值或交易风险成本相比微不足道k杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版杜2016年版，第389页。。再次，在实践中受让人往往基于了解标的物的地理位置、建筑构造、房间布局等基本情况也会进行实地查看。在经实地查看，发现不动产非由登记权利人占有时，受让人就应当要求登记权利人加以解释并提供相应的证明，如条件允许还应当向实际占有人了解其占有的权利依据。因此，未经考察不动产的实际占有状况就受让房屋，明显未尽到一般人应当具有的审慎义务，发生纠纷后应当认定为重大过失。例如，在借名买房情况下，房屋登记在被借名人名下，但一般都由借名人实际居住，第三人只要上门实地查看就能够了解房屋的实际权利归属，有效防止交易风险。

（3）受让人是否具有调查出让人婚姻及财产状况义务应当具体分析。如果一律要求受让人受让不动产时必须调查了解出让人是否已婚、该不动产是否为夫妻共同财产以及出让人的配偶是否同意出让等，显然对受让人的注意义务要求过高，也大大增加了交易成本，降低了交易效率。特别是通过中介机构或公开拍卖方式购买房屋等，更无需此项义务。但受让人与出让人为亲属或好友等关系时，一方面基于此种亲密关系受让人理应询问出让人配偶的意见；另一方面，基于此种亲密关系，受让人往往对出让人的夫妻共有不动产情况及夫妻感情状况有所了解，出现夫妻一方单独处分不动产时应当引发受让人的合理怀疑，此种怀疑促使其必须履行询问调查义务，若其仅凭房产登记在一方名下而受让该房屋，就应当认定其构成重大过失。虽然不宜将调查出让人婚姻及财产状况规定为受让人的确定义务，但作者建议在条件允许的情况下，即使出让人为唯一登记权利人，要求出让人配偶同时签署书面同意意见对于保护受让人自身利益，防范纠纷与诉讼风险，特别是对于出让人因出让房屋后房价暴涨或面临巨大的拆迁利益时反悔所带来的风险具有“护身符”的功能。

3.登记簿所显示的权利外观应当是唯一信赖基础l此处讨论范围仅限于我国不动产登记范围内的交易行为。。善意取得制度的理论依据学理上存在一定争议，主要包括时效取得说、法律特别规定说、占有效力说、法律赋权说和权利外观说等。鉴于篇幅所限，作者不再对各学说展开讨论。其中，权利外观说认为，依物权公示原则，（动产）占有人被推定为所有权人，善意取得是受让人信赖该外观而应予保护的结果m吴光荣：《论善意取得制度的适用范围——兼评〈中华人民共和国物权法(草案)〉相关规定》，载《法律科学》2006年第4期。。德国、瑞士、我国台湾地区等均采纳了权利外形说。有学者认为，大陆法系民法以权利外观主义为理论基础而确定的令当事人承担信赖责任的规则是最庞大的因聚合而成的规则体系，信赖法则在德国法上适用于动产物权的善意取得和对土地登记簿的信赖等，在我国信赖法则适用于动产和不动产的所有权及担保物权的善意取得等n马新彦：《现代私法上的信赖法则》，社会科学文献出版社2010年版，第16页、203页、219页、341页。。瑞士法中权利外观责任的适用范围与德国法相似，权利外观责任具体的适用范围包括：一是代理法上的适用，主要涉及表见代理与容忍代理以及无权代理的追认；二是动产的善意取得；三是对不动产登记的信赖等o刘晓华：《私法上的信赖保护原则研究》，山东大学2013年博士学位论文，第42页。。由于我国对不动产与动产统一适用善意取得制度，不动产的公示形式为登记，因此以权利外观说为基础，登记权利人被推定为所有权人或他物权人，受让人基于对登记簿上记载的权利外观的合理信赖依法应予保护。实践中不动产的无权处分主要是指登记簿错误时登记权利人将不动产转让给他人，取得人因信赖登记而进行了交易且办理了登记的情形。以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适用前提既符合作为不动产善意取得理论基础的“权利外观原则”，也与《物权法》第16条确立的登记簿推定效力更加契合。因此，应当以“登记簿错误”作为适用不动产善意取得制度的前提条件p程啸：《论不动产善意取得之构成要件——〈中华人民共和国物权法〉第 106 条释义》，载《法商研究》2010年第5期。。本文在“受让人信赖基础错误”部分所列举的两个案例均不存在登记簿错误，也并非登记权利人或其他证明文件所载明的权利人对其名下的不动产进行处分，受让人信赖的不是不动产登记，而是处分人与登记权利人具有亲属关系以及处分人占有他人的不动产并持有权属证书的外观，因此不符合适用不动产善意取得制度的前提条件。

权利的外观，包括代理权外观和处分权外观，是指通过授权委托书、动产占有及不动产登记等方式所表现的交易当事人的权利状态q侯巍：《民事权利外观的信赖外观— —以财产权继受取得为视角》，人民出版社2012年版，第169页。。笔者认为，代理权外观应当接受代理制度的调整，而处分权外观应当适用物权法的规范。在出让人伪造登记权利人的授权委托书等手续以委托代理人的身份处分登记权利人名下的不动产时，受让人信赖的不是登记簿的权利登记，而是出让人具有合法的授权委托，因此也不符合不动产善意取得的适用条件。此类案件应当根据具体案情是否构成表见代理来区别处理。对不动产而言，因为登记是其公示方式，因此，对外表彰出来的外观只能通过其公示方式——登记来表现。不动产所有权的外观应当是不动产登记，而不是任何人的身份r刘晓华：《权利外观责任的司法实现——以善意取得为视角》，载《法学论坛》2013年第4期。。因此，在处分人通过伪造登记权利人的身份证件冒充登记权利人处分其名下的不动产的冒名处分案件中，受让人信赖的是处分人与登记权利人的身份一致性，而不是登记簿上的登记权利人与实际权利人的一致性，故冒名处分案件不符合不动产善意取得的适用前提，不应适用善意取得制度处理。

综上所述，司法实践中不应随意扩大不动产善意取得制度的适用范围。不动产善意取得制度的无权处分人仅限于登记簿上的登记权利人，适用条件仅限于登记权利人与实际权利人不一致的登记错误情形，“善意”信赖的基础仅限于登记簿所显示的权利外观，而非其他。

结 语

通过以上分析和论述，对于当前司法实践中不动产善意取得的“善意”认定存在的部分问题有了较为清晰的认识，但在该领域还有大量的问题本文没有涉及到，抑或笔者还没有找到有效的克服路径而被暂时搁置。对于以上已经得以澄清的问题应当尽快用之于实践。虽然我国民法典物权编的制定已经提上日程，但距其正式颁布实施尚需时日。笔者建议，最高人民法院应尽快出台新的司法解释或发布指导性案例，为全国各级法院审理不动产善意取得案件提供更加明确、完善的“善意”认定规则。同时，民法典物权编的制定也应充分参考司法实践经验，对不动产善意取得制度进行修改和完善。