房地产企业财务风险分析及控制策略

高春青

摘要：改革开放以来，我国房地产行业得到迅猛发展，现已成为国民经济发展的基础性产业，再加上房地产行业与机械业、建筑业等巨大的关联性，其已成为影响国家经济发展与国计民生的重要支柱型产业。但从整体上分析，我国房地产行业起步较晚，行业规范化程度比较低且根基不稳定，房地产企业具有风险高、投资数额大、周期长等特点，政府部门“有形之手”的调控，也加剧了房地产行业的运行风险。鉴于此，本文将探究房地产企业财务风险分析及控制策略，旨在为一线工作提供理论指导。

关键词：房地产企业；财务风险；投资风险；运营风险；收益分配风险

现阶段，房地产企业在国民经济发展中扮演着非常重要的角色，其自身的发展也带动着其他行业的迅速发展，这对保持社会稳定、国民经济持续发展有非常重要的意义。隨着房产行业的快速发展，各种财务风险与日俱增。房地产企业属于大型开发类企业，其对于资金的需求量非常巨大，但大部分企业通过负债筹集的资金所占比例较大。相关调查研究显示，大部分房地产企业的负债约占总资产资金结构的一半以上，甚至部分企业负债经营。负债经营一方面加剧了企业的经营压力，一方面产生了诸多的财务风险，严重阻碍房地产企业的健康发展。下面，先讲一讲财务风险的概念。

一、财务风险概述

财务风险指的是收益带来的未知性、不确定性，是风险的一个开支。财务风险研究的重点在于对资金运动的研究，是对经营对象在投资以及理财过程中的风险进行分析研究。财务风险研究重点关注不同经济主体资金运行情况，因资金运动所产生的损失、收益不确定性，均属于财务风险。在每一个企业中均或多或少的存在着财务风险，企业管理人员无法消除财务风险，只能通过各种控制策略降低财务风险发生几率。财务风险具有广义和狭义之分，狭义的分财务风险是指筹资风险，也就是企业因借入资金而导致的各种财务压力增加，企业经营过程中的各种风险，因债务问题产生的财务风险。广义的财务风险指的是企业经营活动中所有与资金相关的各种风险，不仅包括损失还包括盈利，是通过货币形式反映的财务状况。由于企业运行过程中的各种内外部因素影响，企业会在一定经营周期中无法达到预期目标或超出预期目标，从而带来收益或损失的不确定性。故而，在财务风险控制中，企业一方面需要关注筹资风险，更重要的是关注企业所有的经营活动，通过分析财务情况，确定企业运行中可能存在的各种风险。笔者认为，广义角度的财务风险是一个严谨、全面的概念，其直接贯穿企业资金运行全过程，对于风险的定义更为科学，在本文研究中是站在广义角度出发，对财务风险进行识别。

财务风险具有如下特征：①客观性。企业在日常发展过程中，每时每刻均有发生财务风险的可能，这种风险是时刻存在的，且不能被操控，是很难被预知的客观存在。财务风险会存在于企业发展运行的各个阶段，管理人员不能无视它、回避它，只能通过选择合理方法去应对，只有这样才能减少不必要的财产损失。②全面性。企业发展的各个环节均存在着财务活动，只要有财务活动就会出现财务风险。但是，大部分企业管理人员的财务风险意识比较低，不能及时识别企业运行中的各种风险尤其是财务运行风险。财务风险是企业管理系统中矛盾的整体反应，其具有广泛性。③不确定性。企业管理、发展计划的改变，外部经营环境的改变，均会导致财务风险的产生。财务系统受多个因素影响，各种财务活动结果有诸多可能性，在一定时期内发生财务风险的概率在0-100%之间，企业必须注意防范和控制，将企业运行风险降到最低。④损失性或收益性。风险与收益成正比关系，要想增加收益，企业财务风险也就越高；反之，如果企业想获取更大利益，其承担的风险也就越高，损失性与收益性共存。企业管理人员需要找到两者之间的平衡点，并站在企业发展实际上，合理做出选择。

二、房地产企业财务风险的成因

（一）外部原因

外部环境指的是我国整体的经济发展环境，社会宏观环境会对房地产行业会产生直接或间接影响。例如，同行竞争、自然环境等因素。鉴于外部环境的多变性，其对房地产的影响力也不可估算，进而给房地产企业带来财务风险。具体来说：①政策因素。现如今，越来越多的社会资源涌向房地产行业，这就使得国家经济发展过度依赖该行业，一旦房地产泡沫，势必会对国家经济造成严重影响。为了更好地保障房地产企业的良性运转以及国家经济的健康发展，我国出台了一系列的区域发展政策、货币以及土地供给等调控政策。区域发展政策是在我国经济发展水平不均衡的基础上制定的，通常会给予不同地区不同的经济政策支持，这就会导致部分地区房价波动，进而影响整个房地产企业。货币政策主要是通过调整货币供给量，影响银行向房地产企业发放的信贷额度。这些政策的制定以及变化会直接影响房地产企业的发展，部分政策会促进房地产行业的发展，有的则会制约房产企业发展。政策不断出台，就会带给房地产企业一次次不同的考验。宏观政策压力会给“高投资高回报”的房地产企业带来严重影响。②同行业竞争。随着房地产行业的迅猛发展，越来越多的投资者加入到这一行业中去，现阶段，我国百亿级以上的大型房地产公司占据了40%以上的市场份额。但是，随着房地产数量的增加、近年来的宏观调控，整个行业发展速度变缓慢，同行竞争加剧。僧多粥少，各个房地产公司必须提升核心竞争力或改变市场战略，只有这样才能在房地产行业立足。良性市场竞争会促使企业提高市场竞争力，通过分析自身经营模式来谋求更大发展，进而促进房地产行业的顺利发展。换句话说，同行竞争不仅仅有弊端，房地产企业必须多关注竞争对手情况，才有可能降低企业财务风险。

（二）内部原因

内部原因主要包括如下方面：①房地产企业投资不合理。房地产企业在运行中，投入资金以及融资资金比例一旦失衡，就会出现资本结构偏差。若负债筹资较多，企业债偿压力就增加，财务风险加大。若企业完全依靠自身资金经营，则无法发挥财务杠杆作用，导致企业现金流运行缓慢，盈利下降。②投资计划不到位。科学合理的投资决策将促进企业健康发展，错误投资策略将严重阻碍企业发展步伐。如果投资者对企业财务运行情况分析不到位，就会制定错误策略，进而出现财务风险预判不全面的问题。③财务人员整体水平有待提升。由于忽略了财务管理的重要性，部分房地产企业将不具备专业知识、财务管理能力的人员安排在财务领导岗位上，而专业财务人员只能做出纳、记账员。另外，部分房地产企业财务人员知识老化、人员结构不合理、职业判断能力低，进而严重影响了财务管理质量的提升。还有部分房地产企业不重视财务人员的学习与培训，导致财务人员的风险意识低、缺乏责任心，其整体素质有待提升。④监督不到位。部分房地产企业财务监督力度不足，部分企业甚至没有设置审计部门，即便设立了审计部门，也大多流于形式，尚未发挥内部审计的应有作用。

三、房地产企业财务风险的识别

（一）筹资风险

通常来说，房地产企业可通过债务筹资和股权筹资两种方式进行筹资。前者是指企业在自有资金基础上扩大经营规模或开展新项目，企业通过发行债券、向银行贷款等举债方式筹集资金。该种筹资方式的风险在于：合约到期，企业必须连本带利归还，但由于各种不可控因素的影响，部分企业会无法按量偿还负债，进而产生负债风险。股权筹资指的是企业通过发售股权方式来筹资，但是股权自身具有特殊性，在企业经营过程中容易出现成本或数量改变。

（二）投资风险

投资风险主要包括如下方面：第一，个别财务指标的局限性误导。在企业运营发展过程中，经常会出现个别财务指标的局限性误导问题。企业领导层为了提升房地产企业经营利润、改善市场份额，以个别财务指標为参照，盲目增加投资，这不可避免的会迅速增加企业现金流出量，增加企业对现金的需求，增加投资风险。第二，短期内支出增大风险。面临激烈的市场竞争，越来越多的企业会在经营战略上选择差异化、多元化发展策略，这势必会增加个性产品的资金投入量，在短期内企业支出的现金流会猛增。第三，非经营性投资。部分房地产企业在发展过程中，会过度的、盲目的进行非经营性投资，这部分投资会占用企业大量的现金资源，严重限制了现金流的合理运转。如果企业非经营性投资需求远远超过自身资金承受能力和预算，势必会导致大量的现金流，短时间内无法及时收回现金的话还会导致现金流断裂。

（三）运营风险

控制好企业运营风险，对促进房地产企业健康运行有重要作用。企业运营风范比较宽泛，通常是指不确定因素对财务的影响，最重要的是企业管理人员在经营过程中的表现。例如，应收账款周转率可以反映一个企业应收账款的变现速度和管理效率，应收账款周转率越高说明企业应收账款周转速度越快、流动性越强。近几年来，房地产企业收账款的周转率普遍波动较大，应收账款的管理缺乏稳定性，应收账款周转率逐年下降，在此项的管理能力不断趋弱。其次，运营风险还需要考虑到企业的文化、组织效能、管理水平、人员素质、内外部人员道德水平差异、有无监管部门等因素，这些因素都会直接或间接的对企业财务运行风险造成影响，增加企业风险发生的几率。

（四）收益分配风险

房地产企业生产经营过程中产生的利润可分为两部分，一部分分给股东，从而充分调动投资人员的积极性；一部分用于企业接下来的运营管理。如果房地产企业存留收益比较少，则企业无法及时偿还债务，而且后期发展所需的积累资金少，严重影响企业健康发展。如下表分析：2012-2014年，A房地产企业的净利润逐年减少，但仍为正数，有利润。2015-2016年，企业净利润为负数，亏损，未分配利润也下降，提示企业经营能力下降，直接会影响企业收益与股东投资收益。（见表1）

四、房地产企业财务风险的控制策略

（一）筹资风险的防范

筹资风险的防范措施主要有如下方面：第一，拓宽筹资渠道。传统银行贷款、预售房款等筹资方式很容易受到政府宏观政策的影响。故而，房地产企业必须拓宽融资渠道，重视合作开发项目、发行股票等筹资方式，通过多样化的筹资渠道进一步优化房地产企业自身的资本结构，提升房地产企业资金来源的稳定性与可靠性，这有利于房地产企业健康、持续发展。房地产企业应充分顾及收益和风险的平衡，考量影响企业资本结构的各种因素，确定最佳的融资规模。对于资本结构的优化，还要考虑资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意企业在不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险。第二，合理确定企业的举债规模。房地产企业必须立足于自身发展实际合理确定负债比例，优化资本结构，合理安排债务与权益资金比重，从而达到最优组合。当企业自身规模扩大且财务状况稳定时，企业管理人员应多关注外部环境，若投资利润超过借款利息率，企业需要合理提升负债比例；反之，投资利润低于借款利息，可适当降低负债比例。第三，及时关注利率变化。由于我国房地产行业起步晚，市场尚不成熟，诸多制度并不完善，更容易受到利率变动等相关政策的影响。故而，房地产企业应重点关注利率变动等货币政策的调整步调和趋势，合理确定最佳融资机会。

（二）投资风险的防范

财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败，经验判断和主观决断会使决策失误的可能性大大增加。为防范投资风险，企业必须采用科学的决策方法。在决策过程中，应充分考虑影响决策的各种因素，尽量采用定量计算及分析方法并运用科学的决策模型进行决策。对各种可行方案要认真进行分析评价，从中选择最优的决策方案，切忌主观臆断。投资风险的防范措施可从如下方面入手：①加强项目可行性分析。相对来说，房地产企业的消费市场狭窄，很容易受到外部政策影响，再加上资金需求量大等情况，故而需要加强投资项目可行性分析，预测项目开发成本以及需求量，充分考虑投资效益、投资额、市场、政治等多种因素，及时预测投资风险并制定针对性解决措施，保障投资的科学性与合理性。笔者建议，必须加强投资方案的可行性分析，积极建立专业的市场调研小组进行市场调研，动态关注市场供需关系以及竞争对手情况，及时获取全面、真实的数据信息，依据客观数据进行决策，进一步降低投资项目的盲目性。财务部门也需要强化资金预算审核，加强方案可行性分析，探究项目回收期、投资周期，合理评估项目风险，权衡利弊，给予综合性审核意见。②积极进驻商业地产。从整体上来看，我国住房开发的盈利空间逐步缩减，故而房地产企业可以积极进驻商业地产，优化建筑开发模式，促进企业健康成长。

（三）运营风险的防范

运营风险的防范措施可从如下方面入手：①采用多元化销售模式。房地产企业要结合往年销售情况确定销售淡旺季，针对性制定销售策略。例如，在销售旺季，房地产企业需要放缓开发节奏，适当提升产品价格，从而赚取更多利润。在销售淡季，房地产企业需要采取多种促销方案，例如，免三年物业费、老带新优惠等。在房地产行业比较浮躁的情况下，可通过这样的弹性销售模式，更好的帮助房地产企业把握销售节奏，尽可能降低资金流断裂风险。另外，房地产企业还可以针对性做好项目开发前评估、商品房销售中营销以及销售后服务三个环节的工作，从细微处入手，尽可能降低企业运营风险。②优化成本费用管理方案。我国大部分房地产企业的成本使用效率比较低，在市场竞争日趋激烈的今天，房地产企业必须重视成本费用管理方案，将成本管理职责划分到每位员工身上，责任到人，权责明确。只有这样才能提高工作人员工作效率和物资使用效率，避免不必要的成本浪费。③产品质量是房地产企业发展的基础，房地产企业要提升核心竞争力，就必须提高产品的核心竞争力。对房地产企业来说，产品既包括楼盘，也包括服务和管理。目前，我国房地产企业的产品趋于同质化，因此，房地产企业应结合开发地的现有资源、自身经验优势、当前市场需求，打造出有特色的房地产项目，避免同质化竞争。

（四）收益分配风险的防范

房地产企业必须重视收益分配风险防控，立足于自身发展实际制定合理的受益分配政策方案。在制定方案之前，必须充分考虑股东利益、企业战略发展计划，综合考虑、统筹规划，制定合理的利益分配方案。对于发展中的房地产公司，笔者建议低正常股利联合额外股利模式，也就是在盈利多或少的情况下均需要支付一定的低股利，若企业盈利额增加需要适当提高额外股利比例，若企业的盈利状况不佳，支付低股利即可。房地产市场的波动情况较大，房地产企业应制定灵活的股利分配方案，低正常股利联合额外股利模式可以成为大部分企业的主导分配模式。

此外，面对不断变化的财务管理环境，企业应设置高效率的财务管理机构，配备高素质的财务管理人员，建立健全财务管理规章制度，强化财务管理的各项基础工作，及时了解国家有关房地产行业的法律法规变化，在其允许的框架内开展各项活动，使企业财务管理系统有效运行，以防范因财务管理系统不适应环境变化而产生的财务风险。

五、结语

综上所述，本文以财务风险以及房地产企业财务风险的成因为切入点，详细分析了房地产企业财务风险的识别策略，并从筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等环节，详细论述了房地产企业财务风险的控制策略，多角度入手，以期更好的推动房地产企业健康、可持续发展。

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