小区物业和电梯维保的现状分析及监管对策研究

文/周明远

小区物业和电梯维保的现状分析及监管对策研究

文/周明远

电梯的运行质量，在很大程度上体现了电梯维保质量的好坏和物业设备管理水平的高低。作为电梯的监管部门应该紧紧围绕“预防为主、执法要严”的思想，督促电梯使用和维保单位提升质量，确保电梯安全。本文通过“中某小区”和“嘉某小区”两个小区的电梯监管实践，分析了目前小区住宅电梯维保行业的现状，并提出了相对应的五个方面的监管建议。

电梯 维护保养 日常监管

随着城镇化建设的不断推进，电梯的使用越来越多，而住宅小区的电梯安全直接关系到人民群众的日常出行和生命财产安全，受到社会和媒体的广泛关注。

小区电梯的管理主要涉及到两个方面的内容，一是物业公司对于电梯的管理，二是电梯维保单位对于电梯的维保。结合日常监管实践，我们发现在住宅电梯安全隐患治理上“防”比“堵”重要得多。防范电梯安全隐患最直接的方法是强化对物业公司的管理和保证日常维保工作的质量，有效的物业管理和高质量的日常维保工作能提前消除电梯安全隐患，延长电梯的使用寿命，降低电梯故障率，间接减少电梯的投诉举报率和事故率，从而最大程度地释放政府监管资源。

一、小区监管调研

在“中某小区”和“嘉某小区”两个小区的电梯监管实践中，发现了一些电梯维保管理问题。

1. 中某小区

中某小区内的23台电梯关人故障频发，投诉举报不断。经现场核实，该小区电梯的使用单位为某物业管理有限公司，维保单位为某设备有限公司。一直以来，物业公司未能真正认识到电梯日常维保工作的重要性，不清楚电梯的日常安全管理职责，在落实电梯修理的经费上也无法与业委会达成一致，经费落实一拖再拖；维保单位则以物业公司拖欠维修经费为由，拒绝修理，让电梯“带病”运行，直至电梯出现重大安全隐患、频繁关人（一周已达2～3次）、业主举报。在召开的居委会、区房屋管理局办公室、物业、业委会和维保单位等相关部门协调会上，小区业委会鉴于对物业公司和维保单位长期的不信任，对维保单位在电梯维保工作中的质量和提交的维修方案提出异议，明确表示要求更换物业和维保单位，凡是现维保单位提出的维修方案业委会一律不予审批（在电梯维保合同已签订无法更改的情况下，业委会将维保工作和维修工作进行分离，直接与电梯制造单位签订维保合同，落实安全隐患消除工作）。

2. 嘉某小区

嘉某小区44部电梯三方通话存在故障，2017年2月经检验机构检验，结论为不合格。经现场核实，原物业公司为某物业管理有限公司，原维保单位为某电梯有限公司，小区处在物业更换过程中，使用主体不明确。后经调查，上述2家公司为同一法人持有，利益上相互绑定。2017年5月物业公司和维保单位均进行了更换，但更换后的新维保公司由于缺乏相关的技术力量，无法及时有效地排除原线路故障，故提出重新建设三方通话系统，并与物业公司共同向业委会申报了约19万元的三方通话无线改造方案。业委会认为资金费用过高，以需征求2/3业主意见为由，不同意实施。为了应付定期检验，物业公司和维保单位协商，临时借用门禁系统线路，制造三方通话有效应答的假象来应付定期检验。

二、电梯维保现状分析

1. 物业公司主体责任意识不强、对使用单位安全主体责任认识不清

TSG 08-2017《特种设备使用管理规则》对特种设备使用管理单位有设置安全管理人员的要求；TSG T5001-2009《电梯使用管理与维护保养规则》则规定使用单位的安全管理人员应履行对电梯安装、改造、维修和维保工作的监督和对维保单位的维保记录签字确认的职责。但现实情况是，物业公司对电梯的维保工作均不太重视，在签订维保合同时，将电梯的使用管理职责和维保责任全部落到维保单位身上；除非电梯出现故障，一般很少对日常维保工作进行监督；在电梯安全管理人员的配置上也是走形式，物业总公司配备有电梯安全管理人员，实际管理的物业小区往往不配备专职电梯安全管理人员，电梯安全管理人员的设置变成了形式和摆设，管理责任得不到落实；维保记录单也往往由物业经理签字或者冒名代签。

2. 维保单位维保不规范

目前，住宅电梯的维保分为：由原制造单位维保、授权委托公司进行维保和第三方维保公司进行维保三种。造成电梯维保存在不规范、不到位的原因主要有以下三个方面：一是使用主体不够明确，主要体现在小区新老物业进行更换阶段或者小区实施自治管理过程中，维保单位工作离不开物业公司的监督、管理和配合，在此期间，原物业以离开为借口、新物业以不熟悉未交付为理由，均躲避电梯的使用管理责任，电梯的维保工作更处于无人监管、修理费用无人结算的混乱局面；二是维保单位为了节省开支和人力成本，不按照技术规范要求进行维保，导致维保工作徒有形式；第三，部分维保单位在获取资格后人员流失严重，故取证后的资源条件已不同于取证时的要求。《上海市电梯管理办法》规定“维保单位接到乘客被困报警后，30 min内赶到现场完成救援排困”，人员流失再加上维保点和维保电梯数量较为分散等情况，根本无法满足上述要求，落实维保义务变得几乎不可能。

3. 以修代保

一些维保单位为了获得维保合同，以明显低于成本的价格进行投标；同时，为了从维保业务中赚到钱，以修代保，将维保中的小问题进行夸大，骗取维修费用；甚至一些维保单位和物业公司相互勾结，维保单位在夸大维修费用后对物业公司进行费用返点，两者利益相互绑定。

4. 维保挂靠与借人借证现象较多

电梯品牌众多，作为非制造商的维保单位，无法做到熟悉所有品牌电梯的电气线路和机械性能，在维修时无法及时有效地排除所有品牌的电梯安全隐患或故障。一些小区的电梯维保人员并不专业，只会走过场，进行维保记录形式性打勾、电梯故障电话通知和电梯清洁等简单性工作，一旦电梯出现故障，真正需要修理时，一筹莫展。借人借证现象较多，一方面，部分维保单位为了节省人力支出，通过按次结算的方式借人借证；另一方面，一些专业的维保人员也为了自身的经济利益，主动承揽私活。

5. 维修定价不透明

电梯的零配件或三方通话线路等维修定价不透明，极易导致维保单位、物业公司与业委会间在修理价格上出现矛盾和不信任。资金落实不到位，维保单位缺乏工作积极性，延迟维修或拖着不维修，直接导致电梯带病运行，电梯安全隐患排除工作陷入了循环困境。

6. 逃避年检和监管

住宅小区电梯检验不合格最常见的问题便是三方通话故障。一般情况下，三方通话线路为埋在地下的独立网线，发生故障后，不容易修理。为了应付电梯定期检验，一些小区会临时利用小区门禁线路来接通机房与监控室，制造三方通话有效应答的假象来逃避年检和监管。

三、监管措施

1. 加强使用单位监管和强化责任意识

目前，针对小区物业进行监管的法律依据为2016年出台的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《物业管理规定》）和2015年出台的《上海市电梯安全管理办法》（以下简称《电梯管理办法》），监管部门分别为物业所在地区的房屋行政管理部门和市场监管部门。

《物业管理规定》第五条要求：区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。第四十条要求：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供共用设施设备的使用管理。第六十六条要求：发生电梯故障影响正常使用的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地的房管部门报告；涉及维修费用需要动用住宅专项维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应持有关材料，报区、县房屋行政管理部门审核同意，并经具有相应资质的中介机构审核后，在专项维修资金中直接列支；业主大会成立后，物业服务企业应持有关材料，向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，由业主委员会审核同意，报区、县房屋行政管理部门备案，并经具有相应资质的中介机构审核后，在专项维修资金中列支。

《电梯管理办法》第二十二条规定：使用管理单位应当按照规定建立电梯安全技术档案，设置安全管理机构或者配备专职安全管理人员。第二十三条规定：安全管理人员应当履行巡视并做好记录等7项职责。第四十九条规定：安全管理机构或者安全管理人员未做巡视记录并保存5年的，责令整改，逾期不整改的，处1万元以上5万元以下罚款。

综上，作为住宅小区电梯直接监管部门的区市场监管部门，应督促物业公司按照《电梯管理办法》要求，配备与电梯数量相对应的电梯安全管理人员，落实职责，同时强化对维保工作的监督管理；发现隐患且整改方案无法协调落实的，可根据《物业管理规定》和《电梯管理办法》，通报街镇政府，与房管办等部门联动，共同约束；涉及小区物业公司的，纳入诚信黑名单，对其招投标行为进行约束。

2. 维保单位分类监管

特种设备监督管理部门在制定年度计划时，通过梳理辖区内的维保单位清单，并根据上一年度电梯维保单位管理评价情况(主要针对维保人员的数量与职业资质证书等资源条件满足情况)、被投诉举报量（无、3次以下和3次以上）、日常监察情况（无问题、责令整改、立案处罚）、维保质量满意度(小区业委会或居民代表等对维保单位维保能力和服务态度的满意度调查)和目前维保电梯的数量（10台以下、10～50台、50台以上）五个部分内容作为依据，实施本年度的维保单位分类监管。

3. 有效引导小区电梯的管理工作

《电梯管理办法》第十六条规定：电梯的安装、改造、修理，应当由制造单位或者其委托取得相应资质的单位进行。第二十九条规定：在本市设点开展电梯维护保养经营活动的单位，应当具备电梯制造或者安装、改造、修理资质，依法在本市办理工商登记。不具备相应资质，或者未依法在本市办理工商登记的，不得在本市设点开展电梯维护保养经营活动。

目前小区电梯管理工作，矛盾主要集中在电梯整改方案的选择和维修资金的落实上。解决矛盾的做法：

① 引导选择制造单位或者制造商授权的维保单位进行维保工作，以保障电梯维保质量。

② 选择第三方维保单位时，应优先通过诚信系统查询企业诚信（可至各区的镇、街道市场监管所进行查询等），并选择维保资质高（电梯的维保资质证由上海市质量技术监督局审核发证，资质分为A、B、C三级）、业内口碑好、不在上海市质量技术监督局每年度发布的电梯维保黑名单范围内的企业（有区县发布电梯维保黑名单的也可作为参考）。

③ 业委会、物业公司和维保单位三者之间存在矛盾而导致整改方案无法落实的住宅小区，可将电梯修理和维保工作进行分离。由业委会自主选择信任的电梯修理单位实施安全隐患消除工作；对于电梯维保单位，或继续落实维保合同，做好维保工作，或根据合同约定提前终止维保合同。

4. 信息公开和社会共治

信息公开，能增加维保的透明度，加强电梯相关方的信任度。《电梯管理办法》第三十二条规定：对住宅小区电梯在电梯轿厢内或者出入口公布最近一次维护保养信息，信息至少应当包括维护保养人员、维护保养时间和内容等。

在督促维保单位做好上述工作的基础上，应将小区电梯的相关维保信息进行网上公示。鼓励维保单位在开展日常维保工作时，邀请业委会、居委会或居民代表现场监督。通过各镇、街道安全联系办发放维保单位年度评价表，由各小区业委会进行打分，汇总辖区内维保单位的被监管情况上报市质监局，作为年底市质监局发布维保单位“黑名单”评价项目之一。选取1～2个大型的住宅小区，开展电梯年度应急演练，提高居民对于小区电梯安全问题的关注度和参与度，扩大影响力。

5. 有针对性地加强对维保单位的专项整治

对维保单位的专项整治不等于维保点的专项整治，检查的内容不应仅仅停留在维保点维保记录单的查看上，应更全面和有针对性。实践表明，目前维保单位的问题较多集中在资源条件的满足上，如技术力量不够、人员借证较多，变相转包、分包维修业务较多（如修理人员承接非本公司维修业务），维保点维修记录单不全等等。作为监管部门，一是要不定期地对维保单位、维保小区的维保工作质量按随机比例进行现场抽查；二是针对维保数量较少且分散（电梯10部以下）、举报投诉较多、维保条件明显无法满足规范要求的，进行劝退处理，在兼顾公平竞争的情况下，规范维保市场；三是涉及到立案处罚的，执法人员应注重证据材料收集的及时性和同步性，尤其应在涉案维保点和公司实际经营场所内共同开展全面调查（检查内容参照TSG T5001-2009第14条～19条的规定），通过现场取证锁定证据，防止证据材料应时效性的问题而灭失。

[1] 上海市人民政府令（第25号），《上海市电梯安全管理办法》，2015年2月27日。

[2] 国家质量监督检验检疫总局，《电梯使用管理与维护保养规则》（TSG T5001-2009），2009年。

The operation quality of the elevator largely reflects the quality of elevator maintenance as well as property and equipment management level. Follow the idea of "prevention as main approach, followed by strict law enforcement", the supervision department should supervise and urge the elevator use and maintenance units to improve the quality to ensure the elevator safety. Based on the elevator supervision practice of "Go" and "Jia" communities, this paper analyzes the current situation of residential elevator maintenance industry, and put forward five corresponding regulatory suggestions.

Elevator;Maintenance; Daily supervision

上海市闵行区市场监督管理局）