浅析房地产企业税收筹划

彭辉

[摘 要] 随着我国社会主义市场经济的发展，特别是我国法制的深入发展，税收法制社会越来越复杂，税收筹划已经成为房地产企业经营发展战略的重要组成部分。如何通过税收筹划规避纳税风险，减轻税负，增加企业价值成为房地产企业面临的重要问题。

[关键词] 房地产企业；税收筹划；风险

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 23. 009

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）23- 0017- 02

1 概 述

1.1 税收筹划的概念

税收筹划也叫做纳税筹划，《国际税收词汇》中曾这么说过，“税收筹划是纳税人为了达到交纳最少的税收所进行的活动跟个人安排。”即纳税人的利益最大化，在不违反法律法规的前提下，对还没发生的应税活动进行的种种高明安排。

1.2 税收筹划的意义

首先，税收筹划能够非常好的加强纳税人的征税认识，有效削减偷税漏税活动的产生。其次，税收筹划有利于加强公司经营治理程度和财务治理程度。第三，从长期和全体看，税收筹划不但不会削减政府的税收存量，而且还能提升政府税收增量。

1.3 房地产企业主要经营特征

1.3.1 政策敏感性

作为国民经济支柱产业的房地产行业是国家宏观调控的重要对象，同时房地产行业的发展深受国家具体宏观政策的影响，国家的宏观经济政策和税收法律法规对房地产企业土地的取得，资金的筹集，拟投资项目的地点、产品结构等都具有重大影响。

1.3.2 复杂性

一方面房地产企业的主要业务涉及到土地的征用、动迁，土地的开发、房屋的建设与销售以及配套的售后服务等各个方面，涉及范围广；另一方面体现在地产方和土地出让方，设备和材料供应商，建筑施工人员，出租人和其他当事人的业务联系，妥善处理好与各方的业务关系。

1.3.3 投资金额大，建造期长

房地产企业的主营活动触及的规模广，地皮资金、建安资金必须要大宗的投资，而且从以前的规划论证进行到最后的建成出售需要较长的期间，而且随着业务的逐渐扩大，需要大量资金不断注入。

2 房地产企业税收筹划存在的问题

2.1 缺乏事前整体筹划思路和方法

在运用税收筹划时，重战术筹划、轻战略筹划。多数房地产企业缺乏筹划思路和方案，仅就单个项目、税种或单个环节进行筹划，结果往往顾此失彼，缺乏系统性，导致纳税人在筹划时间中简单地从方式、方法上进行效仿，不能从自身涉税行为出发，有的放矢地进行个性化筹划；此外，总是忽略更深层次对纳税筹划的动因、实施原则等理论性问题进行分析。

2.2 对税收筹划的目标不科学

因为我国企业的交税认识和发达国家还有较大距离，而且不能正确认识税收筹划的内涵，单方面的认为税收筹划只是为了减少税收，因此使纳税筹划的功效大大减弱的原因之一是公司在实际运行中有着很多的误解和错误。

2.3 对税收筹划的风险认识不足

企业自己没有充分认识到纳税筹划中的危机，无树立风险治理认识，没有对纳税筹划中的危机采纳有效的躲避方法，从而影响到纳税筹划的全体成效。

2.4 没有正确的税收筹划方法

当前公司的税收筹划人员都是自己公司职员，甚至有的并不是会计专业，因为学问不够丰富，知识更不上时代潮流，没有高等素质，办理业务的时候缺乏纳税筹划人员本应该具有的财政，税收，领导等条件。更关心的是短期乃至只是当时的节税成效，琢磨的只是由不同方案的带来的税负之差，经常因为当前的税负减少便游离在背离法规与偷税的边界线上。

3 完善房地产企业税收筹划的具体措施

3.1 做好税收筹划前的准备工作

在进行税收筹划前，企业应分析自身是否具备税收筹划的能力，是否有必要的客观环境，例如有税收筹划能力的人才，能有与税收工作商打交道的能力与公共环境，这些环境的优劣程度直接关系到筹划的风险问题。良好的环境能减小操作风险，富裕的人力资源配置能加强对税收政策整体性把握，能灵活、系统地运用筹划方法合理、充分地进行博弈分析论证，增大筹划的成功系数，这些都是进行筹划的前提条件。

3.2 科學建立目标，从整体角度出发

税收筹划是企业的一种最基本的权利，要想使企业获得的收益是合法的，使公司的经营策略目的达成，从而使公司不停地进步扩大，就要求公司在进行经营策略时要正确认识筹划方式，减少成本，提高成效。不少的企业对纳税筹划不能够正确认识，是我国目前纳税筹划执行不多的主要原因。

3.3 加强税务筹划的风险管理，努力做到“涉税零风险”

“涉税零风险”可以防止产生没有必要的经济亏损和没有必要的信用亏损，就算纳税人不能直接地获得效益，也可以间接地获得相应的经济效益，能够将企业财务办理更加清晰，有利于企业进行后面的经营行为，树立形象，创造属于自己的品牌，因此“涉税零风险”成为房地产企业寻求的更高目标。

4 结 论

纳税筹划决策的好与坏不能只是将成本最小化亦或收益最大化作为判别根据，而应整体思考它的显性、隐性成本、显性收益和隐性收益，也就是寻求企业股东财产的最大化。

主要参考文献

[1]李明.新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划[M].北京：中国市场出版社，2010.

[2]张志康，张莉.税收筹划中企业会计政策的选择[J].税务研究，2004（4）.endprint