房屋承租人优先购买权的问题研究
2017-09-11吴彤
吴彤
摘要：承租人优先购买权是如今争议不断的法律问题之一，我国目前关于承租人优先购买权的立法过于宏观，也正是因为立法的不完善造成了与其他权利难以达到平衡。本文以此为研究对象，为优先购买权制度的完善与发展提出一点建议。
关键词：优先购买权 效力 同等条件 救济
一、优先购买权的定义及其性质
（一）定义
优先购买权是指一个特定的人依照法律规定或者合同的规定，在同等条件下优先于他人购买的权利。其行使的条件为：出租人须“出卖该租赁的房屋”。“租赁房屋”即指出租人出租的交给承租人使用、收益、承租人因此而支付相应租金，且符合法律规定的房屋。
（二）性质
关于优先购买权的性质，理论上看法不同，但主要有四种观点。
观点一：优先购买权是附条件的形成权，该观点认为优先购买权属于形成权，权利人可以依照自己的单方面意思表示，形成义务人出卖该租赁房屋与第三人签订的同样条件内容的合同，而不需要义务人作出承诺。
观点二：优先购买权是期待权，出租人尚未出卖该租赁房屋时，承租人的优先购买权处在期待状态。但出租人将房屋出卖给他人时，承租人可以行使优先购买权，期待权即可行使。
观点三：优先购买权是请求权，承租人对出租人享有订立合同买卖请求权，在承租人行使权利时，合同的成立还需要出租人的承诺。
二、优先购买权的产生及其消灭
（一）产生
关于优先购买权的产生，学界上有不同的看法。有观点认为，优先购买权自承租人知道或者应当知道出租人打算出卖房屋之时。另有观点认为优先购买权产生于出租人将房屋出售给第三人时。
（二）消灭
消灭优先购买权。权利的消灭即在法律上当然消灭，无须当事人的主张。其消灭的原因主要有二，一是租赁关系的终止，二是承租人放弃行使优先购买权。
三、优先购买权的效力
优先购买权的行使避免不了其效力问题，从理论上来看，分为物权效力的优先购买权和债权效力的优先购买权。具体来说，债权效力的优先购买权其效力仅发生在出租人和承租人之间，承租人只能向出租人主張权利要求在同等条件下自己优先购买房屋，但不能根据此权利对抗第三人。而物权效力的优先购买权，承租人不仅可以向出租人主张权利，还可以以此对抗第三人。
四、优先购买权中“同等条件”的研究
（一）同等条件的认定
《合同法》中第二百三十条中有关于房屋承租人的优先购买权的规定，从规定中我们可知，“同等条件”是优先购买权行使的重要条件之一，这就涉及“同等条件”的认定问题，针对于此，学界中观点不一，具体有以下四种：
（1）承租人购买租赁房屋的条件与第三人绝对一致。
（2）承租人购买租赁房屋的条件与第三人大致相同。
（3）认为“同等条件”主要是指价格的相同，若出卖人出于某种原因给予第三人优惠，且此特殊原因能以金钱计算，则可折合成金钱加入出卖的价格中，若不能以金钱计算，则以市场价确定价格。
（4）对于“同等条件”应采取目的性限制解释，应该表现出优先购买权的相对性和有条件性，不能以优先购买权损害出卖人的利益，优先购买权不能绝对剥夺第三人的购买权利。
对于优先购买权不同的观点带来不同的认定方式，在现实生活中，承租人往往以价格作为优先购买权中的“同等条件”，而司法审判中，法官对于“同等条件”有较大的自由裁量权，因此往往同样的案件因不同的法官审理而出现不同的结果，这就造成了司法实践中的混乱。在这样的情况下，应该综合考虑案情事实，法官在进行审判的过程也要合理运用自由裁量权，作出正确的判决。
五、优先购买权的救济与限制
谈及优先购买权的救济，就要不可避免地从优先购买权的性质、效力着手研究。优先购买权有三项主要的法律效力，分别是形成效力、优先效力、追及效力，从这三项效力我们可知优先购买权既是形成权又是准物权。《解释》中第21条有关于房屋承租人优先购买权受到侵害时的救济，依据法条，我们可知承租人的优先购买权并不具有排他性，且是一种债权性质的权利。然而在实践过程中，对于损害赔偿的标准并没有具体的界定，这就需要法官的衡量与分析，找出完美的解决办法。
关于限制，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第24条之规定对承租人的优先购买权进行了四项限制，分别为房屋共有人行使优先购买权、将房屋售卖给近亲属、办理登记手续的善意第三人和除斥期间四种。
笔者认为，出租人作为房屋的所有权人，享有对房屋的支配与处分权。在出租和出售房屋时，选择部分还是整体进行出租或出售是出租人的权利，优先购买权作为一种特殊的权利，其行使相对复杂。房屋承租人的优先购买权制度设计的目的是为了提高社会效率，保护承租人的利益，但其也应有一定的限制，不能损害到出租人的利益，这样才能维护公平。承租人优先购买权问题的出现，是由于我国市场经济日益发展，呈现出多样化的结果，我国现行法律并没有相关法律进行规制，只能依靠实践中司法工作人员采用利益平衡的办法来应对。endprint
