房地产税制改革之我见

【摘要】面对我国房价高企问题，房地产税作为宏观调控的措施之一被寄予厚望，但我国房地产税制存在着税收体系不合理、税基窄、税率设计不科学等问题，本文总结国际上房地产税制的特点，提出我国房地产税制改革的建议。

【关键词】房产税；房地产税制；房价

随着我国房地产市场的发展，房地产行业逐步成为我国的经济的支柱性产业。然而，伴随着房地产业的发展，投资投机等现象的出现，导致房价大幅度持续上涨，许多中低收入者面对买房的巨大压力，高房价问题已成为我国房地产市场发展的隐患，久而久之容易造成一定的社会问题。房地产税制不合理是导致我国房价居高不下的重要原因之一，而房地产税作为国家财政收入的重要来源，也是国家宏观调控的重要手段，国家必须高度重视房地产税制改革，建立科学有效的房地产税制体系。

一、我国现行房地产税制及存在的问题

国务院在1986年发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定了房产税以房产为征税对象，按照房产原值或出租收入向房产所有者或经营者征收的一种财产税。在世界各国中基本上会针对房地产征税，但称谓有所不同，有“物业税”、“不动产税”、“财产税”、“房地产税”等。随着我国房地产市场的发展，早前实施的房产税暴露出许多问题如下。

（一）房地产“重流转，轻保有”的税收体系不合理

在我国现行的税收体系中，与房地产直接相关的税种有5个，分为流转环节和保有环节两类，流转环节有土地增值税、契税、耕地占用税，保有环节有房产税和城镇土地使用税。房地产的税收集中在流通交易环节，而在保有环节设置的税种较少，这种税收模式造成了税负不公平，不利于房地产市场的健康发展，主要体现在一是房地产交易环节税负过重最终会由消费者承担，势必会提高商品房的消费价格，助涨房价泡沫，从而造成商品房的积压和空置。二是房地产保有环节税负较轻，为投资投机房地产的炒房行为提供了便利，相对减轻了炒房成本。

（二）房产税的税基窄小，税率设计不科学

我国房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇及工矿区，不包括农村。房产税的免税范围极大，除了国家机关、军队和事业单位免征外，非营业用的个人房产也在免征范围内，实际上我国也仅针对于城市的工矿、金融、商业等盈利性的单位及租用的房产征税。我国房产税实行固定税率，自用的房产，按照房产价值的1.2%计征，用于出租的房产，按照租金收入的12%计征，税率较低且固定税率不能反映不同房产价值的房产拥有者所能承担的税负水平。由于房产税的税基窄、税负低，地方政府很难積累资金和税收调节功能得不到充分发挥，使得房产税很难成为地方税中的主要税种。

（三）房产税计税依据不合理

我国的房产税以房产原值作为计税依据，虽然这种计税依据省去了每年税基的计算调整，但简化的税基却不够合理。因为这种计税方法没有反映房产的市场价值，一是没有反映房屋随着时间的增长会出现折旧，价值变小，二是没有反映出在货币时间价值等因素下，房屋会升值，因此用房产原值作为计税依据不合理。另外，对于出租的房产，按照租金收入征税，也不尽合理，因为租金收入中，包括土地和房产两部分的使用收入，全部归入房产税计税依据中，不能真实反映租金结构。

（四）房产税税收立法层次低

我国房地产税收立法层次不够，我国还没有专门针对房地产的基本法律，现在针对房地产税的立法基本上都是以国务院的行政法规的形式来体现，比如《房地产税暂行条例》，不能彰显房产税的法定性和权威性，很难保证房产税宏观调控作用的充分发挥，也不利于我国税收制度的健康运行。

二、国外房地产税制的主要特点

（一）以房地产保有环节为主的房地产税收制度体系

西方许多发达国建立了比较完善的房地产税收制度体系，通常分为房地产保有税类、房地产取得税类和房地产所得税类，在三大税类中各国更加重视房地产保有税类的征收，并且三大税类相互配合，对房地产市场起到了较好的调节作用。

（二）房地产税征收范围较宽，税率形式多样化

国际上大多数的国家房地产税征税范围包括坐落在本国境内的所有房产，但通常对农村的房产实行税收优惠或不征收的税收政策。国际上房地产税的税率普遍偏低，对于税率的形式，大多数国家实行比例税率，但在房地产转让收益和房地产交易行为课税时实施累进税率政策，也有一些少数国家实行定额税率。另外，许多国家对不同的房产设计了多种税率，这样有利于社会财富公平分配和充分发挥房产税对房地产市场的宏观调控作用，抑制投资投机行为。

（三）房地产税计税依据科学合理

大多数国家保有环节的房地产税占据房地产税收的主要地位，该环节的计税依据基本上选择资本价值或评估价值，例如，英国对楼房、公寓和活动房等，以其评估价值作为房地产税的计税依据。以资本价值或评估价值作为房地产税的计税依据，既能较为准确的反映纳税人的房地产价值状况，也能使房地产税收随着房地产价值的变动而变动。当前，很多发展中国家，由于评估机构和水平还有待于完善，以至于他们在实际操作中很难以市场价值作为计税依据，但他们基本上摒弃了以房产原值作为税基的做法，正处在转向以市场价值为税基的过渡期。

（四）房地产税收法律制度完善

西方发达国家都很重视房地产税收的立法，基本上针对房地产税收制定了完善的法律制度，并且制定了规范和严谨的房地产税法体系。比如日本制定了几十项与房地产相关的法规，并且每项法规都非常的详细，明确。

三、国外房地产税制对我国的启示

（一）实行以房产税保有环节为主的多种税率

我国的房产税要逐步从“重流转，轻保有”向“轻流转，重保有”转变，对房地产保有环节征税有利于抑制投机行为，平抑房价。另外，房产税税率的设计实行总体上较低的税率并根据不同的性质和用途区别对待，设置多种税率，给予地方政府一定的自由量裁 权。比如，经营用房产的税率不同于住宅用房产的税率，住宅房产应区分为普通住宅和别墅、高档住宅，分别适用不同税率，拥有一套房产和拥有多套房产适用不同税率等。endprint

（二）扩大征税范围，以房地产市场价值作为计税依据

把城镇中个人持有的房产纳入征税范围，开征私人房产税。随着社会的不断发展，个人财富积累不断增加，高收入人群拥有多处房产已不是罕见之事，开征私人房产税是顺应时代的发展，是抑制投资投机行为的重要举措。另外，以房地产市场价值作为计税依据，同时加强我国房地产评估机构的建设。

（三）加强立法工作，完善我国房地产税法体系

全国人大以及全国人大常委会尽快将《中华人民共和国房地产税法》立法工作提上日程，提高税法的立法层次，在总结上海和重庆房产税改革的经验，结合我国房地产市场的实际情况，按照法治原则，制定和修改我国各种房地产法律和法规，将有关征收细则、惩罚、社会保障等措施纳入我国法律，使各地政府和企业的各项行为有法可依。

（四）构建以房产税为主体税种的地方税收体系

我国地方税收体系不完善，缺乏稳定的税源，1994年我国实行分税制，地方性税收难以承受改善民生和基础设施建设的重任，因而表现出过度的依赖土地财政的现象，进一步助涨了了房价的增长，自“营改增”以来，地方财政收入又缺少一大主要税源，急需一个主要税种来丰腴地方财政，房产税天然具有与地方政府高度依赖的特性，因此，构建以房产税为主体税种的地方税收体系具有现实意义和可行性。

四、结语

近年来，房价急速增长，房地产市场中投资投机现象风靡，在这种情况下出现两种极端现象，一方面中低收入者买不起房或一辈子成为房奴，房地产市场需求旺盛，另一方面由于房地产市场监管不力导致大片的空置闲房。社会各界又把希望寄托于房地产税制改革，房产税的改革的确有很大的理论与现实意义，首先，有效的房产税能充分发挥调控作用，抑制我国房价的增长，其次，房产税可以充实地方财政收入，完善我国地方税制体系。最后，有效的房产税对我国经济的良性健康运转具有重要意义。

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作者简介：

王蕊（1992.7-），女，汉族，河北人，硕士，天津商业大学，研究方向：财税制度设计与运筹。endprint