商品房限售应配套紧急救助机制

杨现领+王玉光

今年3月最新一轮楼市调控以来，全国已有超过26个城市以及海南全省，限制个人和企业出售新购商品房，需要持有一定年限才能再次交易。这些城市主要是市场过热的一线城市、重点二线城市以及一线城市周边区域。

限售政策是各地政府针对快进快出的投机性行为采取的应急性行政手段，已有立竿见影之效。着眼未来，还有一些配套问题需要解决，有待在执行过程中扬长避短，比如针对经济陷入困难、急于将房产变现的家庭，可设置相应的紧急救助机制等等。

客观来看，限售政策有效抑制了投资投机需求，增加了住房持有的时间成本，同时难以避免给刚需和改善性购房者带来一定的风险。对普通收入的民众而言，住房只是切身需要，正常状态下与市场价格起伏关系不大，一般不會用来交易。但房子仍然是最重要的资产，在遭遇家庭紧急情况下的非常时期，房产的变现保障功能就凸显而出。对所有购房主体实施“一刀切”限售，固然可以打击炒房行为，但也要考虑到各种特殊复杂的现实因素。

迄今世界上还没有对完全产权住房限售的先例，所以在执行中尚缺乏成熟经验可资借鉴。新加坡实施的住房限售政策只针对政府提供的公屋，而这些公屋具有经济适用房属性。居民在购买公屋时享受购房补贴或低于市场的价格。为防止居民低价买入高价卖出不当获利，新加坡规定公屋需要达到一定条件才可以出售，其中最重要的条件就是持有并居住（出租除外）一定年限以上（5-20年，绝大部分为5年），并缴纳一定的税款。

新加坡受限售政策影响的公屋数量占房屋存量比例较小，度过限制期限后可以如私人房屋一样自由流通。

作为应急政策，限售不太可能长期实施，也不宜短期随意变更。对特殊情况，可考虑明确规则，建立紧急救助等补充机制。并且为长远计，还应尽早研究后续退出机制，与房地产调控长效机制相衔接。

设置紧急救助机制，是指持有住房的家庭若在限售期间遇到紧急状况，比如重大疾病、自然灾害等，需要将房子快速变现时，有关部门应当给予一定的特殊照顾。

这种紧急救助机制可参照住房公积金制度的相关政策。后者在设计之初，规定只能用于住房消费时才能提取，后来也补充完善了家庭出现经济困难等特殊情况时可以提取的规定。

此外，限售还应鼓励更精细的差别化政策。限售政策是针对炒房行为，如果业主能够证明其拥有房屋的数量符合家庭实际居住需求。比如人均居住面积低于一定的标准，即可考虑免除限售的约束。或如福州、扬州、三亚等城市一样实施的首套住宅不受限政策。广州、无锡、海南等地区区分企业和居民的差别等。

在房地产长效机制基本建立后，可以逐步、妥善取消限售政策，在法治框架下，允许所有合法途径取得的房屋自由流通。