房地产投资对区域经济增长的影响研究——基于安徽省时间序列数据

杨 鹏，于志慧

（安徽财经大学 金融学院，安徽 蚌埠233030）

房地产投资对区域经济增长的影响研究
——基于安徽省时间序列数据

杨 鹏，于志慧

（安徽财经大学 金融学院，安徽 蚌埠233030）

选取2000—2015年安徽省房地产投资和经济生产总值的时间序列数据，采用单位根检验、协整、Granger因果关系检验和误差修正模型方法研究2000—2015年安徽省房地产投资与经济增长之间的关系。研究结果表明：安徽省经济增长与房地产投资二者之间存在长期均衡关系，且房地产投资是经济增长的格兰杰原因。政府应当全面正确的认识房地产投资对经济增长的作用，健全房地产金融体系，通过加快城镇化和保障房建设发挥房地产投资推动经济的作用。

房地产投资；经济增长；实证分析；安徽省

一、引 言

房地产投资与经济增长密切相关,在我国当前阶段房地产投资对经济增长具有推动作用。以理论分析为基础，实证分析为主要侧重点。首先确定房地产投资与经济增长的概念界定，然后总结国内外学者对这方面研究的成果，接着在理论分析的基础上结合数据进行建模、实证分析，最终得出房地产投资与安徽省经济增长二者之间的关系。

（一）相关概念界定

房地产投资是指金融资本通过直接、间接的方式流入房地产业，并试图在这种投资中得到收益的一种行为。房地产投资具有投资成本高、回收期长、风险大及保值、增值作用等特点。

经济增长在宏观经济学的定义是产量的增加[1]11，产量有两种表示式，一种为经济的总产量 （GDP总量），另一种是人均产量（人均GDP）。这里经济增长采用GDP总量的形式。

（二）房地产投资对经济增长的影响机理

房地产投资涉及的相关产业多，可以通过带动相关产业发展间接促进其相关产业的生产与消费，增加就业，从而促进经济增长。当国民经济增长缓慢或停滞不前时，国家往往通过房地产投资来促进投资与需求的增长，拉动整体经济；当出现通货膨胀时，国家也可以通过抑制房地产投资的手段来缓解通胀压力，为经济降温。

二、文献综述

关于房地产投资与经济增长之间的关系研究由来已久，许多研究表明：房地产投资与经济增长密切相关,我国房地产投资对经济增长具有推动作用。

Green利用美国50年代到90年代的时间序列数据对房地产投资和经济增长的关系进行研究，经过格兰杰因果关系检验后发现前者是后者的格兰杰原因，但是后者并不是前者的格兰杰原因。[2]2-5William Miles（2009）通过建立VAR模型，研究住宅投资与美国经济增长之间的长期关系，结果显示房地产投资对美国经济的长期发展起到了举足轻重的作用。[3]329-348黄忠华等（2008）采用1997—2006年我国31个省（直辖市、自治区）的面板数据，对全国和区域层面房地产投资对经济增长影响进行研究，得出了房地产投资不仅在全国层面，而且在区域层面，都可以引起经济增长。[4]56-60祝运海（2011）利用ECM模型研究我国房地产投资与经济增长的动态关系，实证结果得出了房地产开发投资和经济增长协整，且两者互为格兰杰原因。[5]44张洪等（2014）利用1998—2010年我国30个省市区的70个大中城市的面板数据，采用空间动态面板数据的方法，实证分析了房地产投资的地区影响效果，结果发现某一地区房地产投资不仅促进和提升本地区经济增长，同时也带动其他地区的经济增长。[6]42，58

由上述结果可以看出，国内外学者的研究对象多以房地产投资与本国经济发展的关系为主。而我国宏观经济调控也多以房地产领域为对象。安徽省房地产与其经济发展关系如何？是否与全国样本有相同的特征？这个问题关系到安徽省经济发展与调控方向，因此具有重要的现实意义。选取安徽省2000—2015年间的时间序列数据[7]30-35，[8]20-28，利用单位根检验、协整、误差修正模型和Granger因果性检验的方法，对房地产投资与安徽省经济增长的关系进行检验和分析。

三、实证分析

（一）模型选取与数据处理

房地产投资和经济增长分别采用安徽省房地产开发投资额（记为X）和安徽省历年经济生产总值（记为Y）来表示，以历年的安徽省统计年鉴中采集的2000—2015年时间序列数据作样本，对安徽省经济增长与房地产投资之间的关系进行研究。同时为保证数据的平稳性，对所有数据取自然对数，处理后的房地产开发投资额X和生产总值Y分别用lnX、lnY表示。

（二）模型的检验与修正

（1）数据相关性分析

通过二者的散点图可以直观反映lnX与lnY的关系，从图1中可以看出：安徽省房地产投资与经济增长的变动方向是相同的，存在着正相关关系。

图1 2000—2015年时间序列lnX与lnY的散点图

（2）单位根检验

在现实研究中，由于经济分析中时间序列数据大多是非平稳的，若不经过平稳性检验就直接将非平稳时间序列进行回归分析，就易出现“伪回归”问题。通常使用单位根检验对时间序列的平稳性做检验。下表是对序列 lnX、lnY、DlnX、DlnY、D2lnX、D2lnY做的ADF检验结果。

表1 序列lnX、lnY、DlnX、DlnY、D2lnX、D2lnY的ADF检验结果

其中，DlnX、DlnY均为原序列的一阶差分序列，D2lnX、D2lnY均为原序列的二阶差分序列。（C，T，N）分别表示单位根检验中的截距项，时间趋势项和滞后阶数。滞后长度N以AIC最小为标准。

从表1观察得知，变量lnX、lnY、DlnX、DlnY的 ADF检验统计量分别为 0.925194、-0.943944和-1.028118、-1.917329。其中，lnX的ADF统计量大于其在ADF检验中1%、5%和10%情况下的临界值，lnY、DlnX、DlnY的ADF检验统计量的绝对值均小于其在ADF检验中1%、5%和10%情况下的临界值的绝对值，这表明它们均存在单位根，所以lnX、lnY、DlnX、DlnY都为不平稳时间序列。而D2lnX、D2lnY的ADF检验统计量分别小于ADF检验的临界值，说明D2lnX和D2lnY是平稳时间序列，且为二阶平稳时间序列。

（3）协整检验

协整是指即使有很多非平稳经济变量，但是它们组合而成的某种线性组合仍可以平稳。只有证明了变量间存在协整关系，我们才可以进一步做误差修正模型，从而得到较完美的模型。

协整性检验有两种方法，我们通常使用EG两步法来做关于两个变量的协整检验。方法如下：

首先，建立模型：假设二者之间关系的模型为：

然后，进行回归分析：通过OLS法得到模型如下：

由上述可见，模型的拟合优度良好，且t检验、F检验均通过，经济意义合理，可以认为上述模型是理想模型。

之后得到残差序列如下：

残差序列曲线图如下：

图2 残差序列曲线图

最后对残差序列做单位根检验，观察表2可得，残差通过了5%水平的单位根检验，即在5%的显著性水平下可以拒绝原假设，残差序列是平稳的。

表2 残差的单位根结果

综上所述，序列lnX和lnY之间存在协整关系，即2000—2015年安徽省房地产开发投资额和经济增长之间存在一种长期的动态均衡关系。

（4）格兰杰因果关系检验

经济学分析中，经常要判断经济变量之间的因果关系。所谓格兰杰因果关系，是指对于时间序列变量X和Y，如果X是Y变化的原因，则X的变化应该发生在Y变化之前，而且X的过去值应该有助于预测Y的未来值，但Y的过去值不应该能预测X的未来值。

为了检验lnX和lnY是否相互存在格兰杰原因，进行格兰杰因果关系检验。

从表3可知，在采用AIC准则确定最优滞后期数为2阶的前提下，可以得到至少在5%的显著性水平下，lnY不是lnX的格兰杰原因，lnX是lnY的格兰杰原因的结论，即安徽省经济增长与房地产投资的关系中，前者不是后者的格兰杰原因，后者才是前者的格兰杰原因，二者存在由房地产投资到经济增长的单向因果关系。

表3 格兰杰因果关系检验结果

（5）误差修正模型

通过协整方程（3-1）我们得知变量lnX与lnY之间存在长期均衡关系。但是在短期内考虑到很多随机因素对经济的干扰，lnX与lnY之间的关系可能存在非均衡误差关系。为了确定变量的长期关系，还需要研究变量之间的短期动态关系，此时可以利用误差修正模型的方法进行研究。

通过回归可得数据如表4所示：

表4 回归分析结果

经过上面的检验和修正，最终得到的误差修正模型为：

四、结论及政策建议

（一）结论

（1）变量lnX和lnY具有协整关系，即安徽省房地产投资与经济增长存在长期稳定的动态均衡关系，由协整检验得出的模型（3-1）可知，房地产投资每增加1%，经济增长就会相应被推动增长0.88%。由此可见，安徽省房地产投资能较为明显地推动经济发展。

（2）在5%的显著性水平下，对于房地产投资和安徽省经济增长，前者是后者的格兰杰原因，而后者并不是前者的格兰杰原因，二者是一种单向促进关系。说明在过去的16年里，房地产投资可以有效地拉动安徽省经济增长。

（3）由误差修正模型可以看出，短时期内房地产投资增长率每增加1个单位，安徽省经济生产总值就随之增长0.407575个单位；而从长期来看，房地产投资额每增长1%，安徽省经济生产总值便随之增加0.88%。因此，长期的安徽省房地产投资对经济增长的促进效果比短期的效果更加明显。最后，模型显示此经济系统具有良好的自我调节功能，即使短期波动偶然偏离了长期均衡，但是并不会持续偏离和加剧，该经济系统会自动发挥其收敛机制，以每个周期0.425280的调整力度不断回调偏离，可以实现自动均衡。

（二）政策建议

（1）政府要全面正确的认识房地产投资对经济增长的作用。一方面，政府要合理引导房地产企业开发投资，合理规划土地利用，合理控制房地产投资规模，保证房地产投资在投资结构中占据合理比例。另一方面，政府要认识到经济增长不能过度依赖房地产投资，因为房地产企业对其他行业发展存在挤出效应，这就要求政府发展多元化的经济增长点，科学的建设房地产市场。

（2）加快城镇化进程。据《安徽日报》报道，2015年安徽省城镇化率达到50.5%。这表明安徽省城镇正处于快速增长阶段，农村转移人口存在巨大的住房需求。政府可以通过加快户籍制度的改革，放开农民工城市户口政策，推进医疗、教育等基本公共服务均等化，放开随迁农民工子女就近入学政策，健全养老、医疗各项保障制度等政策，进一步推动新型城镇化进程，从而促进房地产行业又快又好发展。

（3）加强普通中低档住房建设，实现“居者有其屋”。2016年以来安徽省房价普遍集体上涨，高昂的房价成为薪资阶层的负担，一些弱势群体更是望房兴叹。因此，政府要注重民生，一方面大力加强保障房建设，增加该类住房的供应，加大对该类住房的补贴，实现真正的惠及群众。另一方面，政府要全面建设社会保障体系，保障低收入群体的基本生活需求。

（4）加强房地产市场金融市场监管力度，合理控制房地产投资规模。房地产行业与金融业具有密切相关的联系，房地产投资中大部分资金来源于银行等金融机构的贷款，因此房地产是一个高杠杆行业。政府可以对此进行宏观调控，发挥金融杠杆的调节作用，通过完善商业银行贷款审核制度、调整房地产贷款结构、促进多层次房地产投融资建设等方法，建立全面的房地产行业金融体系。

[1]高鸿业.西方经济学[M].5版.北京：中国人民大学出版社, 2011.

[2]N．Edward Coulson, Myeong-Soo Kim. Residential Investment,Non-residential Investment and GDP.[J]．Real Estate Economics,2000(28).

[3]William Miles,Housing Investment and the US Economy: How Have the Relationships Changed[J].The Journal of Real Estate Research,2009(3).

[4]黄忠华,吴次芳，等.房地产投资与经济增长——全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济,2008（8）.

[5]祝运海.房地产开发投资与经济增长的动态关系研究——基于ECM的实证分析[J].经济问题，2011（1）.

[6]张洪,金杰,全诗凡.房地产投资、经济增长与空间效应——基于70个大中城市的空间面板数据实证研究[J].南开经济研究，2014（1）.

[7]陈淑吉，付振奇．城市化、房地产投资与经济增长的关系分析——以湖北省1990—2009年时间序列数据为例[J]．经济体制改革，2012（2）.

[8]张可.房地产投资与区域经济增长——基于山东省的时间序列数据[D].临汾：山西师范大学硕士论文，2015.

责任编辑：曲晓红

Research into the Impact of Real Estate Investment on Regional Economic Growth——Based on Time Series Data of Anhui Province

Yang Peng,Yu Zhihui
(Anhui University of Finance and Economics,Bengbu233030,China)

The paper,selecting the time series data of real estate investment and GDP in Anhui Province from 2000 to 2015,studies the relationship between Anhui Province real estate investment and economic growth during the five years using unit root test,co-integration,Granger causality test and error correction model.The results show that there is a long-term equilibrium relationship between the economic growth of Anhui Province and the real estate investment,and investment in real estate is the Grainger reason of economic growth.The government should have a comprehensive and correct understanding of the role real estate investment plays in economic growth,improve the financial system of the real estate,and bring the role ofrealestate investmentin promoting economy into fullplay through accelerating urbanization and low-income housing construction.

real estate investment;economic growth;empirical analysis;Anhui Province

F127

A

1672-447X（2017）02-0042-005

2016-11-18

安徽高校人文社会科学重点研究基地项目（SK2014A002）

杨 鹏（1996—），安徽合肥人，安徽财经大学金融学院投资专业本科生，研究方向为投资经济学；于志慧（1973—），内蒙古赤峰人，安徽财经大学金融学院副教授，研究方向为金融市场。