中小城市房地产去库存进展、存在问题及政策建议

杨仕康

摘要：广东省阳江市是粤西沿海中小城市，近年在承接珠三角产业转移、城镇化加速发展的背景下，房地产刚性需求增大，市场交易较为活跃。在当前房地产去库存的形势之下，笔者实地走访了辖内住房信贷业务最大的5家银行机构、10家房地产开发企业，并开展问卷调查。本文主要对调查的结果进行分析，梳理当前中小城市房地产去库存的现状和进展，并针对政策执行过程中出现的问题提出解决的建议与策略。

关键词：房地产去库存 进展 政策建议

一、引言

在近年来房价节节攀升的形势下，各类社会资源不断向该行业集聚，住房库存和金融风险不断累积，给我国经济转型升级增加了不稳定因素。为此，2015年末，党中央国务院将房地产“去库存”作为我国供给侧结构性改革的五大任务之一，旨在通过房地产库存消化释放行业累积的系统性风险，使其回归到理性发展轨道。我国房地产市场自2014年起进入调整期；2015年，整体市场延续调整回落的态势；2016年，去库存进程加速，房地产市场步入下行轨道，并将会伴随着市场的出清重新寻求新的平衡，逐渐回归到理性发展之路。

二、当前中小城市房地产去库存进展

根据调查，2016年以来三、四线中小城市房地产去库存加快、住房消费升级明显，房价稳中向上，整体行业风险较低。

（一）去库存加快

2016年在国家去库存政策推动下，从国家到地方出台了一系列降首付、降契税、营改增及地方性促进房地产市场平稳健康发展等有力措施。这些政策措施推动房地产市场去库存加快，销售持续提振。2016年初至9月末，阳江市全市商品房销售面积累计223.9万平方米，同比增长28.9%；商品房累计销售金额103.4亿元，同比增长31.5%；商品房待售面积227.3万平米，同比下降1.5%。

（二）住房消费升级加快，房企及银行普遍认为行业风险较低

对恒大名都、保利中央公园、新都汇和富鑫华府等10家房企进行调查，显示大房企、大品牌、大项目成为当前的市场热点，居民住房消费层次也在逐渐升级变化。并且房企及银行方面认为房产行业风险一般的占八成，认为风险较高的仅占一成。

（三）资金来源以预收款和自筹资金为主，银行贷款资金上升快

开发企业资金来源仍主要依赖于购房户的预付款和房企自筹资金。2016年1-9月末，阳江市房地产开发资金累计到位114.6亿元，同比增长21%。在当年实际到位资金中，国内贷款同比增长95.6%，占资金来源的7.3%。自筹资金同比增长17.6%，占资金来源的35.4%，其中股东投资18.5亿元、借入资金1.2亿元。

根据对10家房企的问卷调查显示：企业认为最主要的三项融资渠道中，8成企业表示未来以银行贷款方式进行融资仍是主流；采用向企业内部借款、通过境内发债或发行股票等方式融资的企业仅占2成，并且，具有以非银行贷款方式进行筹融资意向的企业占比也仅约2成。

（四）房企仍对未来投资和房价上涨持较为乐观态度

据调查，10家房企在市场预期方面认为：第四季度房地开发投资将较第三季度增加10%的有2家，基本持平的有8家；预期第四季度房价与第三季度上涨5-10%的有4家，认为基本持平的有6家。总体情况显示，当前房地产行业房价稳中上涨，房企对未来投资和房价上涨持乐观态度。

（五）购房者的资金来源和还款能力相对稳定

1、购房者资金来源以银行贷款和自有资金为主，还款能力较强

购房者购房资金主要有自有资金、银行贷款、开发商首付分期，其中银行贷款约占71%，自有资金占22%，开发商首付分期和其他借款占7%。办理按揭贷款客户的职业分布较集中在公职人员、企业员工和个体工商户私营业主，还款能力较强。

2、个人住房贷款首付主要来源于个人或家庭

2016年1-9月，阳江市累计发放个人住房贷款38.3亿元，按平均首付3成计算，首付款为15.8亿元。首付款主要由个人资金及其家人资金汇集而来，这部分来源约占首付款的70%，通过开发商提供首付分期的约占20%，其他借款渠道的仅占10%。

三、当前去库存行动中需注意的问题

（一）本土中小规模房企销售不理想，资金趋紧张

目前阳江市本土中小规模房企去库存的压力较重，如广东金世纪实业有限公司（非上市）开发的楼盘“金瑞园”整体已建成，楼盘销售约7.5成。该企业“美仑广场”项目整体已建好，楼盘销售为6.3成。该企业2013-2016年9月末存货周转率分别为0.8、0.37、0.38、0.22，存货周转率较低且持续下降，主要是由于其建成待售的房地产库存消化周期延长。

（二）房企办证慢，物业管理不到位，住户与房企纠纷增多

由于阳江市本地中小规模房企数量较多，资金实力较小，企业将办证款挪用于其他楼盘建设或物业管理不到位导致的纠纷增多，2015年以来已先后发生7起较大纠纷事件。如阳江市某公司挪用XX华城业主办证资金6000万元用于其他开发项目，造成业主拖延多年办不了房产证、退不了办证费和房屋面积差价款，近1000名业主多次联名到企业、政府部门上访维权，一定程度影响房地产企业和行业形象。

（三）由非房企转型的房地产企业经营不理想

目前阳江地区有12家非房企转向经营房地产行业，占全市432家房企总数的2.8%，主要以原制造业企业在城区的工业用地纳入三旧改造为主，以开发小型单体或双体楼盘为主，大多楼盘配套不完善。售价集中在3000元-4000元左右，全市该类项目规模总数约3000套。如金恒实业公司原从事五金制造业，为实现多元化经营，企业利用原有旧厂房的工业用地实施三旧改造，建成金恒豪庭，项目地处市区新江路，周边生活设施配套较齐全，项目一、二期共有商品房500套，但目前销售仅为四成，企业资金链较紧张。

四、中小城市房地产去库存的优化措施及建议

（一）坚持分城施策、分类调控的原则

基于当前我国经济发展阶段和房地产市场的差异性，为了防止去库存中出现“逆结构”调整趋势，在去库存中不能完全寄希望于政府推出的政策措施覆盖全部。

应该明确中央和地方政府的责任权限，政府不应过度干涉房地产市场发展，应将供给侧改革让位于市场，同时也要严格把控“去库存”的风险底线，加强金融宏观审慎监管，保证银行体系的基本稳定，实行稳健的房地产调控政策，为有序去库存构建一个良好的环境。

（二）银行和房企要认真落实预售款管理，防止售房资金挪用

银行和房企要认真落实《商品房预售款管理规定》，加强对预售款的有效管理，防止资金被房企挪用于其他项目，确保预售款按一定比例留存于银行，保障购房人的后续权益。

（三）及时回笼资金，严格审查首付分期

各房企要进一步通过降价促销、折上折、特价房等措施，加快销售，及时回笼售房资金，防止出现资金断裂风险。地方政府可以通过收购一些小楼盘用于经适房或廉租房，帮助提高房地产去库存效率。

各银行机构和房企要严格执行市场利率定价自律机制协商确定的首付比例规定，加强对购房者首付资金来源的调查和监控，有效防控出现违规首付分期的现象，降低去库存过程中的房地产金融风险。

五、结束语

总的来说，2016年去库存行动计划实施以来，三、四线中小城市去库存逐步加快，房价稳中向上，但由于我国仍处在经济转型时期，在此期间应特别注意行业风险的把控，应积极引导金融机构落实差别化住房信贷政策，严格审核把控购房者实际偿付能力，规范房企销售经营行为，避免加大泡沫化经济的形势，并辅以适当政策盘活和有序消化库存，降低杠杆率。

参考文献：

[1]向为民，王霜.房地产“去库存”与对应取向[J].改革.2016（06）

[2]宣宇.关于房地产去库存的几点思考[J].中国发展观察.2016（08）