论房屋买卖“阴阳合同”的效力——以陈某某诉袁某某房屋买卖合同纠纷案为例

滕 腾

（212013 江苏大学法学院 江苏 镇江）

论房屋买卖“阴阳合同”的效力
——以陈某某诉袁某某房屋买卖合同纠纷案为例

滕 腾

（212013 江苏大学法学院 江苏 镇江）

近年来在房屋交易尤其是二手房交易市场中，阴阳合同已经成为了逃税、骗款等的重要方式。本文以典型案例入手，结合相关学说分析阴阳合同的效力问题，以期对司法实践的认定提供相应的建议。

阴阳合同；房屋买卖；真实意思表示；合同效力

一、案例回顾

2015年4月25日，袁某某与陈某某通过某房产信息部签订《售（购）房协议书》，约定袁某某将其房屋出售给乙方，价款为230000元。2015年5月4日，双方为少交税款，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，该合同已在县住房和城乡建设局存档备案，合同约定房屋买卖价款为300000元。2015年6月9日，原告、被告又与该市住房置业担保中心（丙方）签订了资金托管协议，该协议约定原告、被告委托担保中心托管资金230000元，待房屋交付登记后由担保中心打入被告的账户。

后原告和被告就前述房屋办理了过户手续，原告取得该房屋产权。2015年8月27日，原告以短信的方式向袁某某提出，其将购房款230000元立即支付给被告，要求被告将本案所涉房屋交付给原告。被告回复称，要求原告将购房款300000元全部支付完毕，否则将不予交付房屋。

原告请求：中介公司怂恿原被告签订阴阳合同以避税，该阴阳合同违反了国家税收政策，属于恶意串通损害国家利益的合同，故应属于无效的合同。请求判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同，被告双倍返还原告定金20000元并赔偿损失30341.46元（含产权登记费和工本费等2856.50元、过户税款24484.96元、中介费保证金3000元）；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：2015年签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，判令确认2015年4月25日双方签订的《购房协议书》合法有效；判令原告按双方约定向被告付剩余房款共计300000元；判令原告承担违约金10000元；本案诉讼费用由原告负担。

二、案件的焦点

本案的争议焦点是：被告是否存在违约行为？合同是否达到解除条件，即合同目的是否不能实现？本案当事人先后签订了两个合同，先签订了《售（购）房协议书》，约定的成交价款为300000元，之后又签订了《房屋买卖合同》，约定的价款为200000元，两个合同的效力究竟如何，合同当事人又应该按照何者来履行，这是本案争议的关键所在，即阴阳合同的效力问题。

三、阴阳合同的概念、特征及其效力认定

所谓房屋买卖的“阴阳合同”，即在房屋买卖的过程中，买卖双方订立合同时出于避税等特定目的就同一事项订立两份以上的内容并不一致的合同，一份对内，一份对外。其中对内的阴合同一般属于双方真实意思表示。[1]阴阳合同主要的特征是同时存在着公示性与隐蔽性，实际上其大部分起到的是在相关部门备案以逃避缴税或者规避政府管理的作用，并不实际履行。在房屋买卖领域，迄今为止我国尚无法律或行政法规对阴阳合同的法律效力问题进行有关规定。[2]仅《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条规定，关于阴阳合同的法律效力，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。而在学术界则有不同观点：

1.阴阳合同均有效说

该说认为，①无论是先签订的阳合同还是后签订的阴合同，其所代表的都是当事人的真实意思表示，并且当事人在实际履行中同时履行了阴阳合同，认定合同的无效已失去了一定的意义；②房屋的买卖属于私法自治的范畴，应当由当事人的真实意思决定，私法自治原则的核心就是确认和保障民事主体的自由。既然两个合同都是由当事人自主订立的，那么就应当认定两个合同都有效。

2.阴合同有效、阳合同部分无效说

该说认为，根据《合同法》第五十二条的规定，房屋买卖的阳合同应当无效，但又根据《合同法》第五十六条的规定，部分有效的合同，除无效的部分外，其他部分依然有效。因此，阳合同中关于诸如违约责任、仲裁条款等约定在不违法的情况还是应当有效的；后签订的阳合同应当起到对先签订的阴合同补充与变更的作用，两个合同中约定不一致的，除了关于价款的条款外，应当以后签订的阳合同的条款为准。

3.阴阳合同均无效说

该说认为，阴阳合同从整体上来看其实就是一种当事人恶意串通后以合法形式掩盖非法目的的合同，故合同的条款当然无效。

四、研究的结论

根据我国当前相关的司法判例以及学说观点，对于阴阳合同的效力问题应当从以下几个方面讨论：

1.当事人之间对于房屋买卖是否具有真实的意思表示

尊重合同双方当事人的真实意思表示应当是评判阴阳合同是否有效最重要的标准，以不触犯法律为前提，任何公民都可以凭借自己的真实意思做出相应的民事法律行为，这就是我国民法一直提倡的意思自治原则，因此在实践中，弄清楚双方当事人的真实意思往往会成为法院的首要也是关键工作。[3]

2.登记备案是否能够影响阴阳合同的效力

根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因此，在房屋买卖的交易中，当事人一般都会到相关部门进行备案登记。但《物权法》第十五条同时规定，基于物权变动的效力区分原则，未办理物权登记的并不影响合同的效力。因此，实践中阴阳合同一般只登记阳合同，但这并不能决定阳合同的有效与阴合同的无效，登记备案并不能影响到阴阳合同的效力。

3.合同中是否存在违反法律的条款

根据我国《合同法》第44条的规定，合同的而成立，必须以合法为前提，若合同中存在《合同法》第52条规定的五种违法情形的，则合同自始无效。阳合同由于满足52条规定的恶意串通损害国家利益以及以合法形式掩盖非法目的的情形，认定其无效本无可厚非。但一般来说只有阳合同对于房屋价格的条款会产生违法的后果，而根据《合同法》第五十六条的规定，其价格以外的其他条款若并不属于以上五种情形的话，还是应当认定为有效的。

五、结语

通过上文的分析，对于陈某某诉袁某某的案件笔者认为应当这样处理：①合同双方签订的《售（购）房协议书》即阴合同属于双方真实意思表示，应认定为有效的合同；②合同双方签订的《房屋买卖合同》即阳合同中关于房屋交易价格的条款属于恶意串通损害国家利益，应认定为无效的条款。

[1]徐霖.论虚假房屋买卖合同的效力[D].上海交通大学,2014.

[2]刘敏,刘金露.对龚某诉上海某房地产公司买卖合同纠纷案评析[J].法治与社会,2013（06）.

[3]高治.通谋虚伪表示下合同的效力及第三人权益保护[J].人民司法,2011（02）.