房价飞涨 签约卖房后怎一个悔字了得

佳木江南

日前，南京市鼓楼区法院审理的这样一起房屋买卖合同纠纷案件有了结果。市民连晓磊夫妇诚心购置学区房，却在签完中介合同并且交完10万元定金和70万元解押款后，遭到卖方张靓靓坐地起价……对此，法院会作出怎样的判决？连晓磊夫妇能否如愿购得房屋？张靓靓的违约行为应该对连晓磊夫妇作出应有的赔偿吗？

签了合同付了定金，房主说还要涨10万

网上传言说“房子刚看好，房东就涨价”真是一点不假。

南京市民连晓磊夫妇有个4岁的孩子，眼看快到上小学的年纪了，夫妻俩平时工作较忙，孩子需要老人帮忙照顾。正好这个小区也是一所名校的学区，一番商量后，他们决定在老人居住的某小区买房，这样不但孩子的入学问题能解决，老人照顾孩子也省去了来回奔波，可谓一举两得。

经过多方寻觅打听，连晓磊夫妇看中了该小区通过中介挂牌出卖的张靓靓的房子……

2015年10月11日，连晓磊夫妇通过某中介公司与张靓靓签订了《房地产买卖中介合同》，约定房屋总价370万元，并约定了付款及签订正式房屋买卖合同的事项。

中介合同签订当日，连晓磊夫妇即支付给张靓靓5万元定金，10月14日，又付了5万元，前后一共10万元定金。10月19日，连晓磊夫妇又给了张靓靓70万元，用于还清银行贷款，办理解押手续。

谁知，好事难成，签完合同，卖家又要涨10万元1

70万元付完之后几天，双方前往银行办理贷款手续。由于眼看房价连日上涨，张靓靓想要涨房价。途中，张靓靓借口要回家拿证件，结果一去不返。连晓磊致电张靓靓询问情况，却被张靓靓告知房价至少要再加10万，否则便拒绝卖房。

协商不成 对簿公堂，法庭上都说对方违约

此后张靓靓又多次与连晓磊协商加价10万元未果。连晓磊还发现，在双方未达成一致意见后，张靓靓又把房子挂在网上出售，并且加了价，后来才知道，张靓靓的房产证押在中介处拿不出来，她就去房产局办理了挂失，补办了—份新的产权证。

万般无奈之下，连晓磊夫妇将张靓靓诉至鼓楼区法院，请求法院判令张靓靓继续履行房地产买卖中介合同，并请求法院判令张靓靓支付违约金20万元，并承担案件诉讼保全费用。

诉讼过程中，张靓靓自行于2016年1月14日将首付款70万元支付至连晓磊夫妇之前提供的银行账户。

庭审中，连晓磊夫妇称愿意一次性向张靓靓支付全部购房款，并提供存款证明书证明其具备付款能力。

以上事实，连晓磊夫妇向法院提交了《房地产买卖中介合同》、收款收据、银行汇款单、欠条、短信、房屋登记簿、存款证明书等证据予以证实。

庭审中，被告张靓靓没有到庭，由她的代理律师发表了代理意见，认为争议的产生是由于：

1.原告未按照合同约定足额支付15万元定金，且未按照合同约定足额支付首付款，违约在先，被告有权拒绝履行；

2.原、被告之间的买卖合同客观上已不能履行，因原告违约，被告在扣除定金10万元后，将首付款70万元已退还原告；

3.原、被告双方已协商解除合同；

4.原告违约在先，其要求被告支付违约金无事实和法律依据，且原告主张的20万元违约金超过其实际损失，应当按照银行同期贷款利率计算。

因此，综合意见是请求依法驳回原告的诉讼请求。

合同继续履行，房子按合同价卖，房主另付20万违约金

鼓楼区法院经审理认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告以及第三人某中介公司签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

经审查，本案争议焦点为：

一、原、被告何方违约；

二、原告是否可以要求继续履行合同；

三、原告主张的违约金20万元应否支持。

法院经过开庭审理，对争议焦点作出如下评判：

一、经审查，可以确定双方约定的定金数额为10万元，原告在被告拒绝履行合同的情况下，提起诉讼并中止履行付款义务的行为并无不当，因此，原告不存在违约行为。根据双方合同约定，当事人无正当理由不履行合同或者毁约的，应当承担违约责任，故被告违约。

二、双方的合同并未协商解除，被告退还购房款的行为系在应诉后单方实施，该行为不足以导致合同履行的基础丧失。因原告愿意且有能力一次性向被告支付剩余房款360万元，合同具备继续履行的条件，故双方的合同应继续履行。

三、由于被告不同意履行合同，原告为此增加了履约成本。此外，由于被告拒绝履行合同，导致只能全额支付房款，给原告造成了巨大的履约负担。故原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。

综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》相关条款规定，作出一审判决：

一、原告连晓磊夫妇与被告张靓靓继续履行就南京市某房屋签订的《房地产买卖中介合同》（原告于本判决生效之日起三日内向被告支付剩余房款人民币360万元；被告在原告付款后五日内协助原告办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后五日内将房屋交付原告）。

二、被告张靓靓于本判决生效之日起十日内一次性向原告连晓磊夫妇支付违约金20万元。

本案中的张靓靓肆意加价，甚至在原告不同意加价的情况下至房产局挂失房产证，这是严重的违约行为。鼓楼区法院判决支持了原告关于违约金的诉讼请求，并判决合同继续履行。有人认为，该判决让失去诚信的人得不到任何好处，偷鸡不成蚀把米，还要依法承担违约责任，品尝自己种下的苦果！有业内人士称，房屋买卖本身就有风险，如果涨价了就不卖的话，那契约责任怎么履行？

该案例在当地网络上引发了热烈的讨论，这一案件的审理结果对于众多同类案件来说，也有着重要的借鉴和指导意义。

审理该案的法官就此案提示大家，诚实守信比金钱更重要。本案中，被告张靓靓不仅输了这场官司，而且输了做人应具有的诚信、守法之本，实在有些不值。但愿张靓靓的此次败诉，能对更多的人起到警示作用。

本案中适用的是定金罚则，所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他代替物。合同法第115条规定，当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这是合同法规定的定金罚则。

另外，关于房屋买卖一方违约造成的房屋涨跌损失数额如何确定，法律人士建议：

一、双方协商确定的，从其约定。

二、双方不能协商确定的：

（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型，其次是相邻幢同楼层及房型；第三是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。

（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约隋况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

法律人士提醒，买卖双方签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方应当按照约定继续履行合同。在购买房屋的过程中，房屋买卖后买受人应要求交易当事人共同到登记机构申请过户手续登记，从而保护自己的合法权益。如果出卖方收取买受人价款后迟迟不予办理过户，经买方予以请求提醒后仍拒绝协助的，买方可诉请法院判决强制过户，并可要求出卖人承担违约责任。如买受人胜诉，权利人可凭法院的生效文书直接申请房屋登记机构进行变更登记。

（文中人物均为化名）

责任编辑：呼满红