益阳赫山区农村土地流转价格的调查与思考

罗宇岑，徐卫佳



益阳赫山区农村土地流转价格的调查与思考

罗宇岑1，徐卫佳2

（1. 湖南师范大学资源与环境科学学院，长沙 410081；2. 国家统计局赫山调查队，湖南益阳 413000）

农村土地流转价格是影响土地流转市场健康发展的重要因素。从近年赫山区土地流转价格的变化与影响土地流转价格的因素来看，土地流转价格对流入户生产经营成本的影响较大。政府应整合涉农资金、出台指导价格，加强中介管理，以切实维护土地流入流出双方的利益，促进农村土地流转市场健康发展。

土地流转价格；影响因素；合理定价

农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。[1]农村土地流转价格是土地流入流出双方博弈的焦点，它是影响土地流转市场健康发展的重要因素。为了分析土地流转价格对生产经营成本的影响，本文以赫山区政府调查的八字哨镇、泉交河镇、笔架山乡、泥江口镇的6户土地流入大户和区农业局、区经管局提供的数据为基础进行了相关分析。

一、全区土地流转基本情况

赫山区认真贯彻中央、省、市有关土地流转文件精神，努力加快农村土地流转，截止2015年5月，全区土地流转总面积43.02万亩，占全区土地总面积的39.7%，其中耕地流转26.17万亩、林地流转13.23万亩、水面流转3.62万亩。从土地流转的区域特性来看，湖区水田能较大规模地向种粮大户或农业企业流转，但山丘区土地流转规模不大。从流转形式来看，赫山区耕地流转主要有以下三种：一是自发转包；二是租赁承包；三是信托流转。

二、近年土地流转价格变化

调查的6户种粮大户2013-2015年土地流转价格、流入土地面积情况如下表。

从表1、表2、表3可以看出，近年来赫山区土地流转价格变化具有以下特点：

（一）土地流入价格逐年上涨

调查的6户大户土地流入平均价格从2013年的330元/亩上涨到2015年的393元/亩，上涨19.1%。其中湖区调查户土地流入价格由2013年的367元/亩上涨到2015年的409元/亩，上涨11.4%。山丘区调查户土地流入价格由2013年的293元/亩上涨到2015年的377元/亩，上涨28.7%。

表1 全部调查户土地流入面积及价格（单位：亩、元/亩）

表2 湖区调查户土地流入面积及价格

表3 山丘区调查户土地流入面积及价格

（二）土地流入面积不断增加

6户大户土地流入面积从2013年的1 820亩，增加到2015年的3 290亩，增加1 470亩。其中湖区调查户土地流入面积基本稳定，2013年为750亩，2015年为740亩。山丘区调查户土地流入面积由2013年的1 070亩增加到2015年的2 550亩，增加1 480亩。

（三）土地流转价格区域差异大

湖区土地流转价格高于山丘区土地流转价格，2013年，湖区调查户平均土地流入价格为367元/亩，比山丘区调查户平均土地流入价格293元/亩高出74元，2015年湖区调查户平均土地流入价格为409元/亩，比山丘区调查户平均土地流入价格377元/亩高出32元。

三、土地流转价格对生产成本的影响

为研究土地流转价格对生产成本的影响，笔者调查了6户种粮大户2014年的生产和支出情况，见表4，并单独列出了湖区和山区的生产和支出情况，见表5和表6。对表4、表5、表6进行分析，可以看出：

（一）土地流入户种粮效益可观

调查的6户土地流入户2014年亩平产值为2 106元，亩平总支出1 370元，亩平效益达736元。在总支出中，土地流入支出亩平333元，占总支出的24.3%。

（二）湖区户亩平效益高于山丘区

湖区土地流入户2014年的亩平效益为867元，比山丘区土地流入户亩平效益605元高出了262元。

（三）土地流入支出占有较大比重

调查的6户土地流入户2014年亩平土地流入支出333元，占总支出的24.3%。其中湖区地流入户亩平土地流入支出373元，占总支出的24.9%；山丘区土地流入户亩平土地流入支出293元，占总支出的23.6%。不论湖区还是山丘区土地流入户亩平土地流入支出都占总支出的比重较大，直接增加了生产成本。

表4 土地流入户2014年效益情况

注：没有计算流入户劳动投入、折旧、各项补贴、中介费（下同）

表5 湖区土地流入户2014年效益情况

表6 山丘区土地流入户2014年效益情况

四、影响土地流转价格的因素

（一）种粮效益

泥江口镇樊家庙村种粮大户蔡某反映：由于2014年丰调雨顺，粮食喜获丰收；国家又提高了最低收购价格，种粮效益提高，土地流出农户要求上涨2015年土地租金，土地流入户为保持或扩大规模，只好同土地流出农户协商提高价格。调查的6户大户2014年流入价格为333元/亩，2015年流入价格为392元/亩，提高了59元/亩。蔡某同时反映：由于2014年种粮效益较好，一些种粮大户为实现扩大规模的目标，也互相提高土地流入价格。2015年因土地流出农户要求上涨当年土地租金，以及流入户互相竞争，导至价格上涨。2014年流入水田200亩，流入价格为220元/亩，2015年只好分别以380元/亩、360元/亩、340元/亩不等的价格流入水田1 400亩。

（二）耕作条件

泥江口镇先锋村蔡某反映：流出水田丘块大小，分散程度，水利灌溉条件、肥沃程度、机械化耕作方便程度，都影响水田流出价格。2015年，他根据流出水田丘块大小，分散程度，水利灌溉条件、肥沃程度等因素，分别以400元/亩、380元/亩、350元/亩的价格流入水田160亩、130亩、60亩。

（三）劳动力外流

八字哨镇观音阁村村干部曾某反映：土地流转价格与当地外出务工劳动力人数的多少有较大关系，外出劳动力多的地方一般土地流转价格较低，全村有劳动力810人，外出务工劳动力有600人，在家的210个劳动力还包括了在附近务工的泥木工，该村第3村民小组20户农户中只有2户农户主要劳动力在家种田。该村第6村民小组邹某反映：由于当地外出劳动力多，土地流转价格一直变化不大。2013年以100公斤稻谷/亩的价格流入水田80亩，2014年以100公斤稻谷/亩的价格流入水田110亩，2015年还是以100公斤稻谷/亩的价格流入水田120亩。

（四）中介费用

目前，赫山区土地流转一般有中介介绍，而中介要从中收取一定的费用。八字哨镇观音阁村一村干部反映：一外地企业在他们村流转土地370亩，农户按250公斤稻谷/亩收取流转租金，而中介按75公斤稻谷/亩收取中介费。龙光桥镇同心村曹某反映：他按300元/亩的价格流入800亩，另按35元/亩的信息费付给中介。

五、合理确定土地流转价格的建议

土地流转价格直接影响到流入流出户双方的切身利益。因此，合理制定土地流转价格，不仅能够切实维护农民合法权益、确保农民收入稳步增长，而且对于促进农村经济发展、推进农业现代化进程都有十分重要的意义。从调查情况看，要合理制定土地流转价格，从政府层面来说，当前可从以下几个方面做好工作：

（一）整合涉农资金

自改革开放以来，中央政府出台了一系列减轻农民负担的惠农政策，各类惠农补贴资金不断增加，使广大农民充分享受了改革开放带来的红利。但是，许多惠农补贴资金并未真正投入农业生产而形成生产能力，而是被农民用于生活消费。同时，当前这种以一家一户分散发放惠农补贴资金的方式，由于不能有效地凝聚财源用于农田水利建设、田园化建设、机耕道建设，从而导致山丘区耕地的耕作条件日益恶化。一方面，降低了土地转让价格，影响了土地流出农户的利益；另一方面，土地流入农户要投入大量资金改善耕作条件，提高了生产经营成本，降低了生产经营效益。因此，建议将惠农补贴资金以乡为单位进行整合，然后凝聚财力用于农田水利建设、田园化建设、机耕道建设，通过耕作条件形成合理的土地流转价格，以确保土地流出农户得实惠、土地流入农户收益显著提升。[2]

（二）出台指导价格

目前，赫山区的土地流转价格基本上是在信息不对称情况下而形成的。许多土地流出农户由于不了解行情，因而通常以较低价格转让土地，当发现吃亏时要求收回转让土地；有些土地流入农户由于对影响农业收成的相关因素预判不准，当亏本时往往要求退出流入的土地。因此，土地流转纠纷日益增多。为此，建议乡镇经管站根据往年种粮效益情况、国家粮食最低收购价格、农业生产资料价格、气象部门当年气象预测等资料，在年初公布当年土地流转指导价格，以确保土地流出、流入农户的合法权益。[3]

（三）加强中介管理

乡、村、组要积极支持土地流转中介工作，充分发挥土地流转中介机构熟悉行情、信息灵通、牵线搭桥、价格协调的积极作用，以促进土地有序流转。同时，县级农业局、经管局等政府职能部门要加强对土地流转中介机构监督和管理，制定土地流转中介执业准则，出台土地流转中介机构监管办法，确保土地流转中介机构诚信、公平、依法提供服务，力争土地流转零纠纷。

参考文献：

[1] 周海燕, 周存久. 农村土地使用权流转价格研究述评[J]. 长春师范学院学报: 人文社会科学版, 2013(7): 24-26.

[2] 韩重香. 农村土地确权中的问题与解决对策[J]. 管理观察, 2015(10): 160-161.

[3] 骆东奇, 任海钰. 我国农村土地流转预期价格影响因素分析[J]. 西部论坛, 2011(3): 12-17.

（责任编校：贺常颖）

Investigation &Consideration of Rural Land Circlation in Heshan District

LUO Yucen,XU Weijia

（1. College of Resource and Environment Science, Hunan Normal University, Changsha, Hunan 410081, China; 2. Heshan Investigation Team, State Statistics Bureau,Yiyang, Hunan 413000, China）

The price of rural land circulation is the main factor that it affects the healthy development of land circulation market. The influences which exerted to the production and operation costs of the inflow households by the rural land circulation price is discussed in this paper. According to the field investigation based data analysis of the the price changes of Heshan land circulation in recent years and the factors which influence the price. Based on the above investigation and analysis, the solution is integrating agriculture-related funds, providing guidance prices and strengthening intermediary management to maintain the interests of both land inflow and outflow conscientiously which is promoting the healthy development of rural land circulation markets.

rural land circulation; influence factor; rational pricing

F 061.6

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2016.04.004

2096-059X(2016)04–0021–04

2016-03-25

罗宇岑（1992-），女，湖南益阳人，硕士研究生，主要从事土地利用规划与管理研究；徐卫佳（1961-），男，湖南益阳人，统计师，国家统计局赫山调查队队长，主要从事土地利用规划与管理研究。