房地产企业现金流管理

张倩

摘要：房地产行业在我国经济发展中起到至关重要的作用，房地产行业资金占用时间比较长，而且不论是项目建设还是后期维护，需要的资金量都比较大，所以时常会出现现金流方面的问题，对房地产企业的发展造成阻碍。从当前房地产企业现金流管理工作的开展情况入手，结合近年来的工作经验，提出科学化的房地产企业现金流管理工作模式。

关键词：房地产 企业发展 现金流 现金流管理

近年来国内房地产企业企业发展速度较快，受到宏观调控等要素的影响，房地产行业发展受到影响。现金流在房地产财务管理中起到的作用是十分显著的，所以要保证现金流管理质量，才能从根本上提升房地产企业的发展速度。下文将从当前存在的问题以及解决方案两个角度出发，提出科学化的工作模式。

一、房地产企业现金流管理的现状及存在的问题

（一）现金流管理战略性缺失

许多房地产企业现金流管理工作意识都相对比较淡薄，导致现金流在企业日常经营管理中起不到重要作用，从整体上来看对现金流管理定位依然停留在日常分析的层面。首先，作为房地产企业来说，大部分企业现金流的管理工作模式都需要完善。因为在当前国家土地储备制度的影响下，大部分房地产企业存货与房地产企业内部现金流的比率都比较高，导致现金流周转速度缓慢。这种工作模式下，部分企业甚至出现了现金流多年负增长的状态。如果长时间处在这种状态，对企业的影响是巨大的。除此之外，房地产企业的现金流和企业发展战略如果没有相互结合，也会影响企业战略目标的正常实现，导致企业战略目标基础难以实现。在当前战略管理时代背景的影响之下，相关工作人员迫切需要构建更加科学化的企业层次，提升企业管理体系的科学性。

（二）企业现金流管理工作质量低下

工作质量低下主要表现在企业内部现金流预算编制执行工作不到位上，因为房地产企业现金流预算编制的预算能力，直接体现企业财务工作能力，所以如果将工作精力集中到财务部门上，会导致其与部门难以参与到工作中。部分企业工作人员将预算当成财务控制的一种工作模式，对预算的热情并不高，所以在预算指标资料提供方面也不实事求是。处理现金流预算问题时，部分企业虽然表面上对现金流的安排比较妥善，但是在执行的过程中却经常出现脱离预算目标的情况。项目决策方面，也是经常先进行决策，之后再将决策的结果作为基础，对预算进行调整，是一种逆向的思维方式，会影响企业预算目标以及企业制度实际运行状况。除此之外，现金流运营管理工作也是存在误区的，大部分企业都比较急功近利，而且房地产企业的市场竞争相对比较激烈，所以如果企业销售政策不当、太关注销售数据，都会影响到现金流回收。

（三）筹资投资平衡关系、体系不健全问题

如果企业过分关注项目购置而盲目的向银行贷款，很有可能导致资金不能支撑企业日常运营资金的支出，所以如果资金来源受到阻碍，其后果是难以想象的。当前企业现金流风险管理工作体系也是不健全的，因为房地产行业日常经营以及日后主要建设目标都是房地产建筑，体系也不健全，房地产行业的主要建设目标是房产建筑，这些房产建筑需要卖给全国各地不同的消费对象，所以消费对象与其余行业相比较也较为特殊。房地产企业在进行房产建设的时候，需要投入大量项目启动资金，项目建设消耗的资金量也比较大，施工周期从几个月到几年不等，属于工程周期较长的一种施工形式。并且在日常经营过程中还会出现资金流动大小不一等问题，预期波动难以明确。所以房地产企业的现金流储备要求要明显的高于传统商业企业，这些问题不仅无法避免，还会对房地产企业现金流带来风险。从当前国内房地产行业发展情况来看，风险管理工作并没有成为当前企业现金流管理工作的重点内容，所以不论相关风险管理部门从哪个角度去控制风险，都不能保证管理机制的正常运行，这也从侧面体现出当前房地产企业管理机制不完善的特性。

（四）管理评价机制缺失

当前我国房地产行业现金流管理体系以及现金流评价体系都比较表面，所以作为现金流管理工作部门来说，都是将现金流数据当成基础，对日常跨期指标进行对比分析。对各种不同的分析方法进行综合对比，分析不同工作方法的特点发现，这种工作模式是不适宜的，而且在适宜性特点方面也有待完善。如果从分析指标的层面上来看，这种工作模式太过于单一，而且概括性比较强，缺乏动态指标比较内容，分析的结果也不够准确。房地产企业在处理现金流管理问题的时候，评价结果分析的也不够透彻，而且相应的原因和责任追究力度也比较弱。

二、对房地产企业优化现金流管理的建议

（一）提升现金流预算以及经营管理执行力度

现金流预算是当前企业现金流管理事前规划的一种形式，可以通过现金流的形式来提升房地产企业现金流管理工作强度。通常情况下房地产企业都会通过各种方式来保证现金流预算科学性以及预算的合理性。因为预算编制工作部门不仅要让财务人员参与到其中，还要让相关管理部门工作人员、负责人参与到其中。对现金流预算指标进行详细划分，保证预算指标深入到部门内部，想要构建多元化的预算体系，就必须要全面综合每个月、每个季度以及每个年度的预算情况，构建专业化预算管理工作体系。将项目额度以及项目的开展情况作为基本依据，分别拟定不同的预算标准。还要保证现金流预算执行工作质量，保证现金流预算可以真正的发挥自己应当起到的作用。房地产企业不可以出现本末倒置的现金流工作方式，利用动态化预算指标，并将动态化预算指标作为基础来看待。严格关注现金流入量以及先进产出量二者之间的关系，减少大额的预算出入。在对现金流进行管理时，企业可以根据项目开展情况，全面提升未来现金流评估质量，保证所有现金流出都能获取最大的经济效益。

（二）完善现金流风险管理工作体系

可以通过完善组织保障金现金流管理体系的形式，提升现金流风险管理工作科学性。目前国内房地产行业的工作人员也可以在财务管理部门以外，单独的构建专业化现金流管理组织，通过现金流管理组织的形式来管理企业的现金流风险。当前企业现金流风险管理工作体系也是不健全的，因为房地产行业日常经营以及日后主要建设目标都是房地产建筑，体系也不健全，房地产行业的主要建设目标是房产建筑，这些房产建筑需要卖给全国各地不同的消费对象，所以消费对象与其余行业相比较也较为特殊。现金流管理工作体系主体内容主要囊括现金流风险识别、现金流风险评估以及现金流风险预防等多方面的内容， 并构建对应的风险管理组织工作体系。房地产企业还要根据企业日常工作开展情况来配备专业工作人员，让工作人员对不同风险管理工作环节执行情况进行关注，保证现金流风险预警工作可以正常开展，进而提升企业日常经营抗风险能力。

（三）全面进行有效的现金流管理效果评估

通过优化评价方法的形式，对现金流管理模式进行优化。作为房地产企业来说，不仅要对常规分析方法进行基础性扩展，同时还要通过绝对式分析法对相关数据进行分析。关注动态比例分析方法实际应用效果，对各种可用方法进行综合处理。强化管理效果评价后续环节内容，针对当前工作开展情况，继承良好的工作经验，并对相应的人员使用问责制来处理现金流管理，全面提升现金流预算以及经营管理执行力度以及完善现金流风险管理工作体系，利用这两方面工作模式来提升现金流管理工作质量。

三、结束语

房地产企业所有企业的开展都离不开现金流的支持，所以现金流管理质量将直接影响新项目、新市场的开发。现金流同时也是当前房地产企业日常活动开展的基础组成部分，因为现金流代表了房地产企业偿债能力。上文从多个角度出发，阐述了当前工作存在的问题，并提出问题的优化方式。

参考文献：

[1]宋学双.我国房地产企业的现金流全面管理研究[J].黑龙江科技信息，2014，04：288

[2]谢晖.房地产企业现金流管理研究分析——以华润置地公司为例[J].中国总会计师，2014，03：131-133

[3]刘德军.探讨现阶段大中型房地产企业现金流管理[J].门窗，2014，03：311

[4]任翠玉，魏红珠.房地产企业现金流管理存在的问题与对策——以园城股份为例[J].财务与会计，2013，03：28-30

[5]陈晨.房地产企业现金流管理问题及对策研究——以Z企业为例[J].科技信息，2013，12：103+105

[6]经玉鹏.浅议房地产企业现金流管理的重要性和现金流的管理措施[J].价值工程，2010，09：12

[7]吴俊贺，黄有亮.开发资金的内部挖潜：加强企业现金流管理[J].建筑经济，2014，06：69-71