针对铁岭市农村土地流转金融手段创新探讨

项梦月　任选蓉　何佳欢　周若承　单艺慧

[摘 要]通过对铁岭市土地流转中金融手段的调查采访，发现其中存在的定价不明晰，资金供需不平等等问题，提出土地定价模型及土地经营承包收益权抵押贷款的概念，进而促进当地农村土地流转。

[关键词]土地流转；金融手段；定价模型

[中图分类号]F321 [文献标识码]A

1 农村土地流转概念及金融支持背景

1.1 农村土地流转相关概念

本文所讨论的农村土地流转都是狭义上的土地流转。农村土地承包经营收益权是指农村土地承包经营者对其承包经营的土地产生的利益所有的权利，即承包人对在土地上种植、养殖、畜牧产生的农牧产品，在上缴国家税款和集体提留之后拥有所有权。

1.2 国内农村土地流转金融支持背景

谢文表示我国目前土地流转的金融手段往往以农村信用社为主导，存在着土地流转渠道单一，土地流转融资成本偏高，土地流转融资额度得不到满足。然而我国从上世纪末开始的金融试点尽管体现了地区特色，大多局限在抵押贷款这一融资模式上，风险分担和补偿机制不够完善，农地组织的金融基础不够完善。

铁岭作为国家的重要产粮基地，成为国家的土地流转承包经营权抵押试点，是我国推进土地流转事业的排头兵。我们选取铁岭作为调研对象，将国内外现有的资料与铁岭的实际结合起来，分析问题，希望能有所助益。

2 铁岭市土地流转中金融案例分析

最近三四年农村农民自发成立种、养合作社的小型合作组织，信用社以及村镇银行开始给以合作社形式给予土地承包经营权质押贷款，但是前提也是联户担保的形式，和真正意义上的质押贷款有着一定区别。

以铁岭县蔡牛张庄玉米新品种推广专业合作社为例。该合作社2013年共多创收2000多万元。尽管合作社成绩喜人，可是每年年初给付农民土地流转费用时，合作社依然会面临融资困难的问题，所以每年都需要向银行贷款。该合作社每年资金需求约在1000到1500万元，然而能贷到的数额往往只在700-800万之间，其资金缺口往往需要通过合作项目及社员自筹的方式来满足。如果合作社想在此基础上扩大发展，很难有合适的渠道满足资金需求。

3 对铁岭市土地流转金融手段创新模式的讨论

3.1 土地使用权定价模式

3.1.1 农村土地使用权定价依据

根据马克思地租理论，地租是土地所有权的资本化。目前我国存在的农村土地承包权是介于所有权和使用权之间的一种相对独立的占有权。由于铁岭市依然存在形成级差地租的条件，即认为土地的肥力、位置以及投资的不同会对土地价格有不同程度的影响，故马克思的地租理论是适用于铁岭市市地流转情况的，所以可以将土地承包使用权用具体的价值进行合理衡量，其价值的表现分为绝对地租、级差地租两部分。

3.1.2 土地使用权定价模型的建立

土地出租价格的多少不仅受供求关系的推动，还与自身所处的自然条件有关如气候条件、地形、土壤品质等，以及社会经济条件发展程度相关如政府政策、区域发展水平、区域交通条件等。根据差级地租理论，土地的使用用途也会直接影响土地产生的收益情况。

综合上述分析，我们选取供求关系、自然条件、社会条件、使用用途为影响土地价格的主要因素，并根据其对地价的影响程度表达出各因素与地价间的定量关系、建立定价模型。上述分析的各种影响条件中又可以细分为具体不同的影响因素，我们将其表达成如下形式：自然条件：U=（U1，U2，U3，…Ui…），社会条件：V=（V1，V2，V3，…Vj…），供求关系：W，使用用途：Y，则土地使用权价格为F=F（U，V，W，Y，…）。

在评估土地使用权价格时要找出影响土地价格的主要因素以及各因素所占权重，根据土地使用权流转价格函数计算出合理地使用权流转价格。

假设土地用途已经确定且该用途的自然因素、社会因素等完全满足利润最大化要求，相应的土地逾期年均收益a（元/亩）也达到最高，用收益还原法得到最高地价：

各种影响条件对土地价格的影响实际中难以准确衡量，故可以使用专家对各地块的各影响因素打分，建立评价矩阵，从而计算出对土地价格影响的权重值。土地流转后的各因素满足程度取值于0、1之间，与对应的土地价格权重之积即为该影响因素在地价上的体现记为对地租的贡献率。

3.2 农村土地承包经营收益权质押贷款模式

农村土地承包经营收益权质押贷款是为了解决土地流转中融资渠道匮乏，融资额度受限等问题而创新出现的一种新型融资手段。不同于直接的土地经营权质押，土地承包经营收益权质押贷款指的是土地承包经营权人可以将其承包土地通过土地流转获得收益（主要包括土地产出）的权利交付给信用社或其他与其建立债权债务关系的债权人作为其履行债务的担保。

3.2.1 农村土地承包经营收益权质押贷款的现实意义

担心抵押会导致农民失地，甚至会引发社会不稳定，一直是禁止土地承包经营权抵押的主要理由，而并不支配土地承包经营权交换价值的土地承包经营收益权质押便可以有效化解农民长期失地的担忧。同时可以用农村土地承包经营收益权来进行质押贷款是切实可行的，因为农村土地承包经营收益权掌握在农民的手里，也就是说拿其来做质押担保是可靠的，一旦出现债务人无法按时清偿债务的情况，信用社等贷款方便可以取得规定期限的土地承包经营收益权，并可以通过转让等形式收回资金，而且债权人还可以直接控制承包人的农产品销售合同，或直接控制农作物等。总的来说，土地通过流转获得收益的方式是多样的，质权人只要确保可以控制承包人的收益即可，而如前所述，质权人可以通过不同的方式实现对土地收益权的控制。

特别是在铁岭地区，土地仍是集体所有，不是私有，所以土地所有权或经营权质押贷款难以实施，而收益权质押便为融资开辟了一条新的更便利的途径。

3.2.2 农村土地承包经营收益权质押的相关制度构建

首先，需要规范性文件对质押人的条件作出明确规定，比如需要规定只有依法取得土地承包经营权证的自然人才可以申请质押贷款，而且其提供质押贷款的土地经营收益权必须为借款人所有。具体来讲，农村土地承包经营收益权质押的实现包括质押合同的设立、变更、转让和消灭。[7]首先设立农村土地承包经营收益权质押必须通过建立在明确清晰的书面质押合同之上，合同必须明确规定贷款期限、质押标的及其数量、市场价值、担保的范围、质押财产交付的时间等，并经有关部门审批。当外部环境或其他不确定因素变化而必须对原定合同进行变更时，债务人必须及时办理农村土地承包经营收益权质押的变更登记，且经过质权人的同意后方能生效。其次，取得农村土地承包经营收益权质权的信用社或其他金融机构有权将质权转让，当主债权消灭或者被清偿、标的破灭、质权被实现以及质权的存续期满时，质押合同随之失效。

3.2.3 农村土地承包经营收益权质押贷款中的风险及防范措施

我国农村土地承包经营收益权质押处在探索之中，相关制度不尽完备，存在着各种各样的风险。特别是铁岭农村土地特殊的权利结构，土地承包经营者对土地收益的控制权不是完全的，而一旦质押人不能取得收益权，质权人的债权将无从得到清偿，金融风险和不稳定因素有此扩大。面对此类风险，应完善农业保险的办法，把土地经营保险纳入保险体系，避免质押人因遭受不可抗的自然灾害后引发危机，从而弱化质押人的生产风险和信贷风险。更为紧迫的是相关法律法规的出台，以激活农村剩余资产，提高质押质权人积极性及贷款资金的安全性，维护质押人和质权人的合法权益，避免不稳定因素的出现。（通讯作者：李政）

[参考文献]

[1] 罗进华.农村土地流转中的金融支持研究[J].湖南财经高等专科学校学报，2005（01）.

[2] 刘攀，李娥，王小蓉.国内外农村土地流转金融模式比较[J].浙江金融，2010（04）.

[3] 庞亮.我国农村土地信托流转机制研究[D].东北农业大学，2013.

[4] 靖富营.我国农村土地证券化问题研究[D].天津商业大学，2014.

[5] 谢文.农村土地流转金融支持体系研究[D].中南大学，2010.

[6] 罗进华.农村土地流转中的金融支持研究[J].湖南财经高等专科学校学报，2005（1）

[7] 李长健，赵峰.农村土地流转金融支持的困境与出路[J].时代金融，2014（6）.