房地产市场的供求与价格分析

文/郑心瞳



房地产市场的供求与价格分析

文/郑心瞳

摘要：本文从房地产供给和需求的定义入手，介绍了房地产供给的价格弹性和房地产需求的价格弹性、收入弹性、交叉弹性，房地产行业的特殊性，使得弹性系数在不同的研究周期内表现出不同的弹性特征。接着阐述了房地产达到供求平衡的理论过程，以及房产税的开征对市场供需双方的影响，和对房价波动的控制。得出短期内政府对需求者实行税收政策调控，可以使市场需求量下降，解决房地产市场供不应求和房价上涨的问题；但是长期不变的税收政策，对房价的调控作用很有限，长期内对供给者征税还有可能会引起房价的进一步上涨，不利于房地产市场的健康发展，所以政府应该对我国现行房地产税收体系进行改革，才能有利于税收政策对房地产市场的调控等结论。

关键词：房地产；房产税；供求平衡

一、房地产的供给

（一）房地产供给的定义

房地产供给是指一段时间内房地产所有者，以买卖双方共同约定的价格提供的房地产商品量。从宏观经济角度来看，房地产供给是指某段时间内，特定地区内的供给总量，包括增量房地产商品，即新开发的房地产商品，和存量房地产商品，即房地产商过去开发尚未出售的存货。在其他条件不变的情况下，根据供给法则（Law of supply），房地产的价格和房地产建造者的供给量正相关，供给量越多，房地产的价格越高。

（二）房地产供给价格弹性

房地产供给价格弹性，即房价变化比率所导致的房地产供应量变化比率，衡量了供应量变动对房价变动的敏感程度。房地产的供给弹性公式为：。其中：Es为房地产商品的供给弹性系数；∆Q为房地产商品供给的变动量；Q为房地产商品的供给量；∆P为房地产商品的价格；P为房地产商品的价格。∆Q/Q表示供应量变化比率，∆P/P表示价格变化比率。

由于房地产行业建造时间较长的特性，其供给弹性表现出明显的时期性。受施工周期和生产要素的限制，特短期内，房地产的供给不会发生显著的变化，故Es为0，房地产的供给无弹性。

而在短期内，由于土地供给基本固定，房地产市场只能通过其他要素小幅控制供给，故0＜Es＜1，房地产供给弹性较小。

长期来看，土地供应量符合供需平衡，具有一定弹性，房地产供给量的变化较为明显，因而房地产的供给弹性较大。

二、房地产的需求

（一）房地产需求的定义

房地产需求指一段时间内消费者有意愿且能够购买的房地产商品量，从宏观的角度看，总需求包括事物总量和价值总量。房地产的需求分为有效需求和潜在需求两种，前者指消费者有意愿且有能力购买的房地产数量，后者指未来有可能转化为前者的需求。房地产的需求量主要取决于其价格，根据需求法则（Law of demand），在其他条件不变的情况下，房地产价格与消费者需求负相关。

（二）房地产的需求弹性

房地产需求的价格弹性房地产需求的收入弹性房地产需求的交叉弹性Ed=∆Q/Q ∆P/P Em=∆Q/Q ∆M/M Exy=∆Qy/Qy ∆Px/Px

1.房地产需求的价格弹性

公式反映房地产价格变化引起房地产需求量变化的程度，Ed代表需求的价格弹性系数，∆Q代表需求的变动量，Q代表需求量，∆P代表价格变动量，P代表价格。Ed的大小取决于是否有替代品及其数量、房地产的购买目的、房价占消费者可支配收入的比例、选择房地产时期的长短等因素。根据近年来国内外经济学家的研究显示，Ed的大小虽然受到研究样本地域和时间的影响，但总体而言住房的需求缺乏弹性，即| Ed |＜1。

2.房地产需求的收入弹性

公式反映消费者收入变化引起房地产需求量变化的程度，Em代表需求的收入弹性系数，M代表消费者的收入，∆M代表消费者的收入变动。研究表明，Em在0.26～0.87之间，因为消费者的收入水平和房地产的需求息息相关，收入的大幅增长直接刺激房地产的需求市场。

3.房地产需求的交叉弹性

公式反映相关的房地产之间一种房地产需求量变化对另一种房地产的价格变化的敏感度。Exy代表房地产的需求交叉弹性系数，∆Qy为另一种房地产的需求变动量，Qy为另一种房地产的需求量，∆Px为这种房地产的价格变动量，Px为一种房地产的价格。大部分情况下，房地产在需求方面存在互补关系，即交叉弹性为负。

三、房地产的供求平衡

房地产市场交易双方价格和数量相等时就达到了房地产市场的供求均衡。下图描述了平衡状态，供给曲线S和需求曲线D在交叉点E处达到均衡，买方的需求数量和支付价格等于卖方的供给数量和出售价格。

当供给或需求曲线发生移动时，供给双方相互变化、相互作用，S曲线和D曲线在新的交点形成新的均衡状态，即均衡价格和均衡数量。然而以上分析仅存在于理论中，在实际的房地产交易市场里，情况要复杂的多。影响房地产供给量和需求量的因素因宏观环境和微观环境而异，而且影响供给和需求因素之间并非完全不相关，甚至很难清晰地把某一因素归类为供给影响因素或需求影响因素，其波动会引起房地产价格的波动。然而，供给更多地是受宏观因素的影响，需求则更多地受微观因素的影响。同时，某一因素可能影响不同的变量，也就是说影响供给与需求的因素同时会影响房地产价格，反过来，影响房地产价格的因素同时也影响供给与需求。

因此可得出房地产价格不断上涨的基础性供求原因在于以下两方面：第一，房地产需求的不断增加。在经济稳定发展，居民可支配收入增长的刺激下，不论是作为刚性需求的自用住房还是作为投资手段的房产，均有增长的趋势。在房地产供给相对稳定的情况下，需求不断增加的结果必然也会引起房地产价格的上涨。第二，土地供给的有限性。作为房地产供给的最重要的生产要素，中国特有的土地管理制度使得土地资源始终处于供不应求的状态，政府作为土地资源的调控者自然不会向房地产市场投放过多的土地。房地产的供给因而受到直接影响，即使可以通过调整容积率来缓和供给状况，供给也有上限。短期内，当房地产市场需求量远超供给量时，房地产价格一定会上涨。

四、房产税下的市场供需模型

（一）对买方征税对房价的影响

房产税的开征会直接抑制房产投资者的投机欲望，投资性需求降低，而刚性住房需求不会发生较大变化。总的来说，买方市场需求会降低。在卖方市场供给不变的前提下形成新的均衡点，和原来的均衡状态相比，价格和交易量有所降低。所以，短期内房产税的开征从一定程度上遏制了炒房行为。

但是房地产作为一种固定资产与其他商品相比有其特殊性，当市场价格下降到一定程度时，房屋持有者可能由于市场无法满足其心理预期价位（P0）而选择不出售房屋。

从长期看，固定的土地数量导致房地产供给数量是一定的，即Q0。当房价高于P0时，供给数量不变，供给曲线为LS1。当房价等于P0时，供给者愿意提供的数量小于等于Q0，供给曲线为LS2。

当买方的需求由于房产税的征收逐渐下降时，需求曲线左移，即D2、D3，形成新的均衡点E2、E3。在这个过程中，一开始供给量不变，房价下降；当房价下降到一定程度时，供给量下降，房价不变。

（二）对卖方征税对房价的影响

短期内，房地产商承担的税赋会是房地产企业开发成本上升，假设卖方希望获得不变的收益，则其对市场的供给会减少。形成的新均衡点与之前相比，房价上升，成交量减少。

而对我国的房地产市场而言，现有政策导向使得买方需求缺乏弹性，房地产商很容易就将房产税的成本转嫁到消费者身上，导致需求量减少。如下图所示，需求曲线右移，买方购买相同数量的商品要承担更高的价格。也就是说，从长期来看，对卖方征税会使房价进一步上涨，而市场供给量Q1不变。

根据市场供求理论的分析，我们可以得到，如果房地产市场是一个完全竞争市场，那么在实行房产税政策的短期内会同时引起供给和需求数量的减少。对供给者征税，短期内会使房价进一步上升，长期内会使房地产价格上涨，同时市场需求量不变。对需求者征税，短期内会使房地产价格降低，长期内会使房价短暂下降，当价格降低到某一值时，这种影响就会不存在。

因此，由以上分析可以得出在其他因素不变的情况下，政府短期内的税收调控政策，会打击房地产需求者，能够暂时解决供不应求和房价猛增的现状；然而，长期实施同一种税收政策，对房地产市场的调控作用是有限的，长期内对供给者征税还有可能会引起房价的进一步上涨，不利于房地产市场的健康发展。所以，为了房地产市场的可持续发展，房产税的改革势在必行。

在中国特色社会主义市场经济的大前提下，需要对房地产市场进行的严密和适度的调整，控制房价上涨速度，促进房地产市场的稳定发展。政府的房产税改革可以从调节供给和需求两方面着手。短期内，可以通过紧缩银行信贷政策抑制住房需求和房地产企业融资渠道。长期内，控制货币供给量，完善土地改革政策，保证保障房的供给，使房地产市场达到供求平衡状态。

参考文献：

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［2］郝丹璐.中国房地产价格影响因素研究［D］.吉林大学，2014.

［3］彭加亮，高雅琦，胡金星.房产税对上海房价的调控效应分析［J］.华东经济管理，2015，29（2）：16-20.

［4］陈西婵.房产税对房地产市场供需的影响-基于试点城市的分析［J］.公共管理，2015（5）：172-175.

（作者单位：中南财经政法大学会计学院）