现阶段二手房交易税负比较

方诗莹 段蓉

[摘 要] 我国房屋市场正在经历从增量市场向存量市场的转变，消费者由购买新商品房转向购买二手房的倾向明显。在全面实施“营改增”后，对二手房交易市场是一个极大的利好消息，税负发生了变化，为买卖双方节约了税费。但也出现了纳税不及时以及在税负转嫁中存在偷税等涉税风险。应采取加强监管、发展互联网+、确立较为准确的二手房交易价格、加大宣传等对策，规避涉税风险，完善二手房交易市场。

[关键词] 二手房交易;税种;营改增税负比较

[中图分类号] F293.30[文献标识码] A

Tax Bearing Comparison of Second-hand Housing Transaction at Current Stage

FANG Shiying， DUAN Rong

Abstract： The housing market in China is turning from an incremental market into a stock market， as a result， the consumption trend is obvious， from buying new commercial houses to buying second-hand houses. The overall implementation of VAT collection instead of business tax is a huge favorable news to second-hand housing transaction as the tax bearing is changed， saving expenses of taxation for both contracting parties. However， tax-involved risks happens in the process， including delayed tax payment and tax evasion in tax shifting. Relative departments should strengthen supervision， develop "Internet+"， set more accurate second-house transaction price， and intensify publicity， so as to prevent tax-involved risks and improve the second-hand housing transaction market.

Key words： second-hand housing transaction， categories of taxes， collection of  VAT  instead of business tax

一、二手房交易涉及的税种

（一）二手房市场现状

我国正经历房屋市场的大变革，在经历了房地产行业井喷式增长之后，我国房地产行业正在从增量市场过渡到存量市场。据国家指数研究院调查统计报告数据分析，以2016年2月为例：北京地区商品房共售出3291套而同期二手房交易量达到16574套，比例达到503.62%;上海地区商品房共售出15340套，总面积147.61万m2，而同期二手房交易量达到26044套和交易面积215.92万㎡，比例达到169.78%和146.29%。可以看出以经过2015年外部宽松政策的刺激经历短暂的商品房恢复高潮后，商品房市场成交量，房价等总体指标趋于平稳。以北京上海为代表的北上广深一线城市，新开楼盘趋于边郊，而中心区由于拿地价格的持续高涨导致中心区房价居高不下，总体还有增长的趋势，居高不下的价格对购房观望者的选择造成了不小的影响，而二手房的价格总体较低，使得在一线城市新商品房的交易量后劲不足，交易量不及二手房成交量。

再如以天津杭州为代表的二线市场，二线市场通常作为一线市场的前期缩影的历史回放，从中可以看出二手房是在何时何种情况超过商品房的成交量。同样以2016年2月为例，据国家指数研究院统调数据分析：同期天津市场商品房成交面积为76.78万m2，二手房成交面积为59.26万m2，二手房对商品房的成交面积比率为77.18%;杭州地区同期商品房成交面积为28.70万m2，二手房成交面积为20.96万m2，二手房对商品房的成交面积比率为73.03%。总体二手房交易量不及商品房但是比例超过三分之二且未来随着城区建筑面积的饱和新开楼盘的减少，中心区块地价上涨等因素的影响，以上述两个城市为代表的非一线城市二手房成交比例也会上涨，最终超过商品房成交量，占据住房买卖主导地位。

（二）涉及的税种

在二手房交易中会涉及到契税、个人所得税、增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加税、土地增值税七项税目。2015年“营改增”新税法颁布后全面废除营业税，原有营业税改为缴纳增值税。二手房买卖根据地域与买卖双方是否是首套住房、房屋的性质以及房产购置时间的不同存在着计税的差距。新政策出台对满两年交易的住房和为购买家庭唯一住房的交易实行鼓励政策。其中有关契税：契税的基本税率为3%，优惠税率为1.5%和1%，计算方式为计税单价*总面积*税率。若买方是首次购买面积小于（含）90m2的普通住宅税率为1%，首次购买面积为90m2～140m2不含140m2税率为1.5%。其他情况包括面积超过140平米和非首次购房的情况税率都为3%，别墅的税率为4%。个人所得税的计税方法为二手交易房屋未满五年交易或者不是买房的唯一住房的情况以房屋卖出和购置的差价减去合理费用后*20%或者不能提供房产原价值凭证和合理费用凭证的的以卖出价1%计算（非普通住房和非住宅房为1.5%，拍卖房产为3%），如购房者满足此二手房为购房者唯一住房和该交易二手房满五年的可免缴个人所得税。增值税计税依据根据地域与时间也有不同。房产证不满两年的缴纳增值税5%，房产证满两年的免缴增值税，其中北上广深四个地区的非普通住宅满两年需要交易的计税依据为购入和卖出的差额。

举一个例子，在北京地区的张女士打算在2016年5月20日拥有一套购入价为500万元的130m2的房产（普通住宅，房产证3年）准备出售给李先生，出售价格为含税价840万元。而李先生名下已经拥有一套房产。此时该套房产的计税价格为840÷（1+5%）=800万元。那么此时需要缴纳的契税为增值税不含税价*3%=24万元;个人所得税为（800-500）*0.2=60万元，增值税由于房屋超过两年且为普通住宅所以免征。印花税自2009年起也免征，只需要工本费的印花税为5元。故此次二手房交易共产生24万元的契税和60万元的个人所得税以及5元的印花税，总计税费84.0005万元人民币。

二、“营改增”前后税负变化

2016年5月1日全面营改增实施，二手房交易市场原有的营业税改为增值税，但税率仍为5%。以上文北京地区张女士为例，假设张女士出售的房屋房产证在两年之内，且于5月1日前出售房屋。那么张女士同样以840万元出售产权房则需要交纳营业税5%，840*5%=42万元，附加税42*12%=5.04万元。增值税的情况下需要交纳的为840÷（1+5%）*5%=40万元，附加税：40*12%=4.82万元。营业税比增值税多出了2.24元税款。而且由于增值税为价外税，营业税为价内税，同样的价格出售该产权房，计税依据不同，营业税情况下计税依据为840万元，而增值税情况下的计税依据为：840÷（1+5%）为800万元。那么同样为此套房屋在营业税情况下产生的契税为：840*3%=25.2万元，产生的个人所得税为：（840-500）*20%=68万元。所以张女士以现行的营改增后的税务政策出售该产权房与5月1日前相比节省了共（2.24+1.2+8）11.44万元。

“营改增”中有个特别的例子是当甲方在北上广深地区出售满两年的非住宅房给乙方，增值税为购置于卖出的差额*5%，而在营业税的情况下为差额*5.6%。假设房屋价款为100万元的倍数，那么每100万元价款，营业税（100*0.56%）5.6万元，城建税、教育费附加、地方教育费附加共（5.6*12%）0.672万元，总计6.272万元。现行增值税（100÷（1+5%）*5%）4.76万元，附加（4.76*12%）0.57万元，总计5.33万元，仅此项就比营业税的情况少缴纳税费（6.272-5.33）0.942万元。

“营改增”后的政策对二手房交易市场是一个极大的利好消息，为买卖双方节约了税费，这也就体现了“营改增”只减不增的精神。

三、二手房交易中的涉税风险

（一）纳税不及时

现行政策规定房产证是两年以上的二手房进行交易免缴增值税，五年以上的免缴个人所得税，个人所得税和增值税是二手房交易的“纳税大户”。在实际操作中，存在一种违法的情况：买卖双方私下协定，交易成交，但是为了避税，不交税也不过户等到房产证到了两年乃至于5年再去办理过户手续。一套非买家第一套且房产在2年内的100万的房子需要交纳税款共（4.76*1.12+95.24*（1%+3%））9.1408万元，但是如果按照违法行为延迟纳税则可以节省增值税和个人所得税共6.2836万元，故很多人铤而走险。

但是私下交易由于没有在法律上过户买方利益得不到法律保障。卖家也可以通过制造假房产证来交易抵押房或者是他人房屋套取现金。按照产权登记有关规定，办理房屋产权变更，需买卖双方同时到场，方能办理。如果数年之后，卖方不在本地，至使找不到卖方了，那么这个房产证也就不能变更成买方的名下了。假设在此期间卖方去世那么房子就不能直接转移给买方，要由卖主的继承人继承房屋所有权。如果继承人承认这一买卖事实，主动配合买方去产权处办理过户手续，此房才可能办理产权过户，如果继承人不承认买卖合同，这势必要引发诉讼。如果卖方在取得该房屋时应缴契税而没有缴纳的，5年以后，当买方请求卖方抽出时间陪同去办照时，卖方很有可能毁约，到头来，买方也只好忍气吞生，为了过户，承担本来不应由自己承担的税款。

（二）偷税

在税负转嫁中存在这偷税的情况。买卖双方为了少缴税，约定由买方缴纳卖方应缴税款，压低购房价使得计税价格降低，从而计算出的税款也相应降低。

税法规定二手房交易中共同交纳的部分为印花税（2009年起免征）;买家需要负担契税3%;卖家需要负担增值税以及附加税和个人所得税以及土地增值税。在一起交易中买家卖家分别承担各自的部分到有关部门报批缴税，法律禁止卖家将其应负担的税负转嫁到买家身上。

但是在实际的操作中，存在着税法漏洞，其中有两种情况。一种是以购房价出售，以购房价作为计税依据然后卖家将己方应负担的税费强行推给买方。比如售价100万元的二手房需要交纳4.76万元的增值税，此时第一种情况卖家为了己方利益在收取100万元购房款的同时向买家多收4.76万元的增值税，卖家净赚100万元且买家付出了104.76万元。第二种情况卖家要达到前中情况的净利润100万元，那他需要将商品房定价标为105万元，此时需要缴纳的税款为5万元，而买家需要付出105万元。两种情况都能达到让卖家获利100万元的目标，但是第二种提高售价的情况会多产生税费0.24万元，不利于双方利益，所以在实际操作中，不论是买家还是卖家都会选择税负转嫁，选择第一种情况来偷税，虽然有利于双方利益，但是对国家税收造成损失，是一种违法行为。

该行为的存在实质上是由于二手房供不应求，很多买房者愿意支付卖方应负担的部分，使得税收的实质发生了变化，一经查出严厉处罚。再者由于买房自愿非自愿的支付了卖方应负担的费用，给买房者的利益造成了损失。

四、二手房交易中的规避涉税风险的对策

（一）加强监管

在对待纳税不及时和偷税漏税的法律原则上，相关部门应该采取犯必惩，惩必严的执法措施，对违法犯罪行为进行大力的处罚，规范市场的不正当行为。同时加强监管，对二手房市场交易成立专门的部门针对市场行为进行监管调查，对市场上的交易行为进行归档，加强对市场的检查力度。

（二）发展互联网+

在新时代的发展背景下，二手房由传统的线下转为线上已经是必然的要求，在社会大力倡导互联网+的情况下。由于现有的二手房线上市场存在着弊端，以58同城，赶集网为代表的生活分类服务存在着保障程度低，服务不周到的情况，而以链家网为代表的专门的网站又存在着房源类目不多的情况。根据这种情况应该着重改善现有的线上平台，走上互联网+发展的快车，发展有保障，类目多的线上平台，提供更多更完善的二手房服务。

（三）确立较为准确的二手房交易价格

由于二手房市场价格并没有公开透明的价格，一切大多依靠中介商完全的在把控着市场价格，而且二手房市场由于存在着供不应求的状态，多数买家为了获得更低的价格，宁愿配合卖家偷税漏税以得到个人利益。所以政府应该实时更新市场信息，给与二手房交易一个政府的指导价格，对过高或者过低的成交价进行着重调查。

（四）加大宣传

在政府出台政策后，社会相关团体、网站新闻、报刊宣传部门应该为了二手房市场的规范从人们的理念入手，在切合人们的实际需要的同时，宣讲正确的二手房交易方法、流程，最主要的是二手房交易所涉及的税法以及相关的法律，防止二手房交易双方由于不理解流程，不懂法律而有不必要的麻烦，进一步规范现阶段的二手房交易市场。

[参 考 文 献]

[1]黄翠玲.浅议“营改增”对企业税收的影响[J].新会计，2012（6）

[2]张明.上海“营改增”点阶段性成效好于预期[N].解放日报，2012-05-14

[3]国家税务总局税收科所研究所.外国税制概览（第4版）[M].北京：中国税务出版社，2012-04：115-120

[责任编辑：王凤娟]