室内装修市场的纳税筹划——以房地产企业为例

海宁卡森地产有限公司 周晶

室内装修市场的纳税筹划
——以房地产企业为例

海宁卡森地产有限公司 周晶

一直以来，房地产开发企业的税务负担较重，企业利润对于税务成本的敏感性较强，因此纳税筹划是房地产企业降低税收成本的一项重要措施。随着精装修房业务的比重提高，精装修房业务的纳税筹划成为涉税工作的重点，而目前，相关的筹划工作经验缺乏，给企业的财务管理工作带来了不便。本文从精装修房业务的特性出发，认真分析了纳税筹划的可能性，并针对性地提出了纳税筹划策略。

精装修房 纳税筹划 可能性 策略

目前，由于市场需求的增加，房地产开发企业越来越热衷开发精装修房。相比于毛坯房，对于消费者来说，精装修房的装修成本更低，对于房地产开发企业来讲，精装修房的价格更高，有利于其扩大装修业务。在房地产开发成本中，税收的占比较大，税收目录高达十几种，这给房地产企业带来了很大的成本压力，因此，房地产企业一直致力于纳税筹划的工作。房地产企业的成本比较复杂，这为纳税筹划提供了空间，但是，以往的纳税筹划主要针对房地产开发业务，对于精装修业务的纳税筹划经验较少。随着精装修房的占比增加，房地产企业不得不重新审视精装修房的纳税筹划。纳税筹划必须在法律范围内开展，如果操作不当，将会陷入偷税漏税的局面，特别是目前纳税筹划的人才较少，纳税筹划的专业性较强，企业不得不重新审视精装修房的纳税筹划工作。

1 精装修房纳税筹划的可能性

1.1 营改增为降低税负提供了契机

目前，房地产行业的营改增改革正在进行试点工作，一直以来，房地产行业缴纳营业税，而营业税本身存在重复征税的弊端，对于房地产行业的影响较大。因为，房地产行业的主要成本就是人工成本、材料成本和财务成本等，而材料成本的比重最大，在营业税制情况下，建安材料和装修材料的增值税是无法抵扣的，这无形中增加了企业的成本，降低了利润空间。并且，营改增对于精装修房业务是一个重大利好，精装修涉及的设备的装修材料可以按照17%的增值税税率进行抵扣，而建安行业的增值税率为11%，这样可以大大降低税负，并且也激发了房地产行业提高精装修房比例的动力。

1.2 精装修业务存在税收优惠

对于房地产开发企业，在所涉及的税收种类中，土地增值税、营业税和企业所得税的比重较大，特别是土地增值税。针对土地增值税的具体征收管理办法，要想降低土地增值税的负担，必须从土地增值税的扣除项下手，土地增值税的抵扣项一般包括开发成本、装修成本、利息支出、开发费用和相关税费等。根据国税局2006年发布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，在计算土地增值税时，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，且可以加计20%进行抵扣。因此，作为房地产开发企业，可以通过提高装修支出，从而降低土地增值税的负担水平。虽然增加装修支出增加了房屋的开发成本，但是，该项支出增加了精装修房的竞争优势，并且也降低了土地增值税的负担水平。

1.3 土地增值税的税率设置存在筹划空间

土地增值税实行超额累进税率，房地产开发业务的增值额越高，土地增值税的税率越高，土地增值税的支出也就越高。但是，这个增值额是可以根据收入和成本进行调节的，通过调节，可以确定不同的税率，这为纳税筹划提供了可能性空间。并且，土地增值税税率实行区间税率，例如，增值比率低于50%，相应的税率为30%，因此，在一定的增值比率区间内，土地增值税的纳税筹划也存在一定的空间。

2 精装修房的纳税筹划策略

2.1 加强增值税的进项抵扣管理

对于增值税的税负管理问题，重点在于进项增值税的抵扣问题，对于房地产行业更是如此，建筑材料和装修材料种类复杂，如果管理粗放，无法及时取得增值税专用发票，进项增值税将无法抵扣，从而增加了营业税的税负。加强增值税的进项抵扣管理，应重视以下几个问题。首先是施工单位和原材料供应商的选择问题。以往，房地产企业在选择供应商时，并不考虑对方单位是否能够提供增值税专用发票，但是，营改增改革之后，这种粗放式管理是行不通的。房地产企业在选择施工单位和供应商时，应考虑其是否具有一般纳税人的资质，虽然小规模纳税人也可以由税务机关开具增值税专用发票，但是，小规模纳税人提供的材料只能按照3%的税率进行抵扣。如果小规模纳税人提供的原材料价格较低，那么房地产企业应综合考虑价格和增值税，并从中选择合理的供应商。其次是工程材料的供应问题，房地产企业一般采用发包的方式将建筑业务和装修业务发包给其他单位，一般有两种模式，一种是包工包料模式，一种是包工不包料的模式，营改增之后，房地产企业应尽量选择自行提供原材料，这样能够获取建筑材料的增值税专用发票。如果由发包方提供建筑材料，那么房地产企业将无法抵扣建筑材料的进项增值税。

2.2 适当提高精装成本进行纳税筹划

当前，越来越多的开发商热衷于开发精装修房，根据国家税务总局发布的土地增值税条例，装修环节具有税收优惠，即装修成本可以加计20%计入土地增值税的扣除基数。尽管精装修房会同步提高房屋销售单价，增加销售房产环节5%的营业税，但是，由于其在计算土地增值税时，装修成本不但可以全额在税前扣除，而且还可以享受加计扣除20%的优惠。因此，将大幅降低土地增值税，增加企业的税后利润。

例如，根据某开发商的资料显示，其开发项目的土地及开发成本为5000元/平方，装修成本2000元/平方，开发费用500元/平方，当地城市建设维护税为7%，教育费附加为3%，不考虑其他税费。现在有两种方案，方案一：以10000元/平方的价格销售毛坯房；方案二：以12000元/平方的价格销售毛坯房(假设装修业务不加价)。对于方案一，土地增值税的扣除成本为：5000+500+5000× 20%+10000×5%×(1+7%+3%)=7050元，土地增值率为(10000－7050)/7050=42%,则该单位应缴纳的土地增值税为(10000－7050)×30%=885元，综合来看，方案一的净利润为：10000－5000－500－10000×5%×(1+7%+3%)－885=3065元。

对于方案二，土地增值税的扣除成本为：5000+2000×1.2+ 500+(5000+2000×1.2)×20%+10000×5%×(1+7%+3%)=9930元，土地增值率为(12000－9930)/9930=20.85%,则该单位应缴纳的土地增值税为(12000－9930)×30%=621元，综合来看，方案二的净利润为：12000－5000－500－2000－10000×5%×(1+7%+3%)－621=3329元。不难看出，方案二的土地增值税负担较轻，并且利润也增加了。

此外，考虑到土地增值税的额累进制特点，如果处于临界点边缘，增加装修成本后由于基数加大，增值额减小，相当于分母增大，分子变小，由此进一步引起适用增值税率发生变动，特别是普通住宅，处于20%免税临界点附近时，则节税效果就会明显得多。

2.3 利用业务分拆进行纳税筹划

目前，精装修房的开发业务比较灵活，有的单位将精装修房作为一个整体业务出售，也有的单位将房地产开发业务和装修业务分开出售，对于装修业务另外签订劳务合同。这两种业务对于土地增值税的影响是不同的，如果将开发业务和装修业务作为一个整体，那么装修业务的增值额将会进入土地增值税的增值额中，如果分开，装修业务只征收营业税，而不计入土地增值税的增值额内，特别是土地增值税的税率达到30%以上的情况下，业务分拆具有一定的节税效果。举例为证，某开发商开发了一套装修完好的房产，出售价格暂定为500万，其中可以扣除的开发成本为200万，该精装修房业务的增值额为(500－200)/200=150%，因此，该业务应缴纳的土地增值税为：(500－200)×50%－200×15%=120万。如果该该单位在销售时签订了两份合同，一份是房屋销售合同，销售价格为350万，一份是房屋装修合同，合同金额为150万，房屋销售允许扣除的开发成本为150万，则销售业务所适用的土地增值税税率为：(350－150)/150=133%,该单位需缴纳的土地增值税为：200×50%－150×15%=77.5万。通过测算，开发业务和装修业务的分离可以达到减轻税负的目的。采用这种方法进行纳税筹划需要注意业务形式，如果仅在销售合同中补充了装修协议，按照税法规定，装修业务应视同销售，并计入土地增值税的增值额中。因此，要想达到节税目的，开发商需要与客户签订两份合同。

3 加强精装修房纳税筹划的对策

3.1 做好会计基础资料的核算工作

在进行纳税筹划决策时，相关负责人应详细测算筹划策略的效益，以销售定价筹划为例，相关负责人需要计算不同价格区间内的土地增值税负担，还要测算不同价格区间的利润水平，从而才能决策出合理的定价区间，这需要房地产企业出具非常详细的成本资料，如果成本资料不准确、不细致，那么纳税筹划的决策必然存在误差，甚至会误导决策结果。其次，纳税筹划对于企业的会计核算工作也存在影响。如果企业利用开发和装修业务分离的策略进行纳税筹划，房地产开发企业必然分开签订合同，基于管理的要求，企业必须分开核算开发业务和装修业务的成本，并分别确认开发收入和装修收入，这对于会计核算提出了新的要求。原来的装修费用只是开发成本的一部分，而在这种情况下，企业需要将装修费用单独列支，这将改变原有的会计核算方法。

3.2 规划好纳税筹划的管理体制

当前，在部分房地产企业中，纳税筹划工作并不是企业日常财务工作的例行性工作。并且，纳税筹划是一项专业性工作，很多企业缺乏相关专业人才，因此，也不太重视纳税筹划工作。在很多情况下，纳税筹划工作并没有开展起来。因为房地产企业的税收负担相对较大，因此纳税筹划存在较大的空间，纳税筹划能够为企业节省很大一部分开支，有利于提高盈利水平。对于纳税筹划工作，企业应建立起科学的工作管理体制。首先，纳税筹划应提升到财务战略的高度，纳税筹划的管理归财务部门负责，应专人负责，且由财务部门的高层负责人进行管理，并将纳税筹划工作纳入到日常的财务管理工作中。其次，应建立一套流畅的纳税筹划工作流程，纳税筹划工作应该经历以下几个环节：(1)确定涉税行为性质，明确经济业务涉及的税务种类及相关的税收法律制度；(2)分析税收影响，确定纳税筹划是否存在操作空间和对于企业的利润影响；(3)设计筹划方案，根据不同的筹划策略，制定详细的筹划方案，并且提供详细的会计资料以备评估；(4)评估备选方案，对于不同的备选方案进行论证分析，既要考虑税收水平，又要考虑对财务的影响，还要评估涉税法律风险，最终选择出科学合理的筹划方案。

从以上的分析不难看出，精装修房业务存在纳税筹划空间，并且精装修业务存在税收优惠，从税收调节的角度，国家是鼓励精装修业务的。本文给出了三种纳税筹划策略，无论是从定价策略，还是业务分拆策略，都需要企业做好完善的统筹规划工作，因为纳税筹划是一项系统性工程。并且，本文的研究也存在局限性，本文仅指出了三种筹划策略，而根据房地产企业的特点和精装修业务的特性，精装修房产的纳税筹划还有其他的可能性，所以相关问题的研究还存在较大的空间。

[1] 梁文涛.与商品房装修相关的土地增值税纳税筹划[J].财会月刊,2012(01).

[2] 胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版),2014(04).

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