关于稳定三线城市房价的对策建议

李静 孙琦 李娜

摘 要：在商品房改革以来，三线城市的房地产业得到了迅速的发展，有效地带动了国民经济的快速发展。文章研究了房价稳定给三线城市的经济及人们所带来的好处，并对三线城市房地产发展现状和房价上涨带来的后果进行了具体分析，在此基础上提出了稳定三线城市房价的对策建议。

关键词：三线城市 房价稳定 对策建议

中图分类号：F293.3  文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）10-056-02

一、引言

随着我国城市建设的不断发展，房地产业在国民经济中占据的比例越来越大。三线城市房地产行业的迅猛发展，有效地提升了其经济运行速度。与此同时，不断攀升的房价也引发了各种经济和社会问题。为了规范房地产市场，有效地遏制房价上涨的迅猛趋势，政府加强了对房地产行业宏观调控的力度，近些年虽颁布一系列法规政策进行约束，但是遏制房价上涨的效果却不尽人意。因此，有必要深入地研究三线城市房地产的价格，总结三线城市房地产价格上涨的原因及影响，更准确地找出稳定三线城市房价的策略，从而为政府提供宏观的依据，为银行的信贷管理提供参考，为消费者提供信息的支持，从而使三线城市房价回到惠及人民生活的轨道上来。

二、房价稳定的经济效应

（一）房价稳定对中国经济的影响

1.经济不再受制于外资。由于我国政府持有的巨额外汇迫使人民币对美元的汇率不断刷新纪录，大量的国外游资望风而入，导致我国房价剧烈波动。然而房价的稳定有利于防止通货膨胀的发生，即使人民币汇率变化不定或是国外游资突然撤离我国时，中国的房地产市场也不会出现崩盘的情况，更不会使金融危机在瞬间爆发，使中国经济不再受制于外资的影响。

2.降低金融风险的发生。房地产信贷可以分为个人的住房贷款和房地产的开发贷款。个人的住房贷款时间长、数量大、风险低，国内银行对住房按揭贷款市场的竞争异常激烈，发放金额也逐年提高。在房地产价格持续走高的趋势来看，高利润、高收益大大地激起了房地产行业对银行的吸引力，然而在分享房地产带来的利润的同时也增加了金融业的信贷风险。而目前的大方向是稳定房价，当巨额国外游资在我国进行房地产投机时，也不会增加我国的金融风险。

3.产业结构更加平衡。当前，国民经济发展中的产业结构中根源的问题就在于重工业所占的比重过高。而房价上涨过快，大幅提升了房地产行业的利润，房地产的开发量日益增加，有效刺激了重工业的发展，产业结构的不平衡现象愈演愈烈。近年来许多城市都在针对这一现象进行改进，在发展过程中改变了原有的一切都向房地产业让路的模式，对具有核心竞争力的制造业与深加工工业等产业进行了升级换代，开始重视了关乎国民生计的农业发展，进而使我国的产业结构更加平衡。因此，可以看出，高房价对产业结构造成了一定的影响，而三线城市房地产价格的稳定势必会改变这些情况。

（二）房价稳定对三线城市经济的影响

1.提高城市竞争力。企业规模想要更上一层楼，就必须拥有更多的生产经营用房。在房价稳定的条件下，企业的扩张成本不会提高，从而使企业的利润空间和竞争力得以提升，更不会使三线城市的吸引力有所降低。目前，房价过高的城市中大规模的高新技术企业正在向外迁离。企业外迁，影响城市的发展进程，进而影响人才引进政策的有效推行。由此，为了避免企业外迁、人才的流失和企业的扩张成本大幅度上漲的情况发生，必须做到的就是稳定房价。所以，三线城市房地产价格的稳定可以使其经济结构升级加快，最终提高城市竞争力。

2.增加居民的储蓄。三线城市房地产价格的稳定，是拥有相当多资产的人们的福音。因为存款的实际价值和居民的购买力不会降低，人们自然就不用担心口袋里的资金或是银行存款会出现贬值的现象。同样，像保险金、养老金及其他固定财产等，用来续资养老和防患于未然是再好不过的，是因为它不会随着时间而贬值。这样一来，人们把自己的储蓄无论用在何处，都不会影响其资金的价值，也可以使居民放心地将自己的资金存起来，总而言之，房价稳定会使居民的储蓄增加。

3.居民生活水平有所提高。随着经济的不断发展，对于一些固定收入的居民来说，其收入要落后于上升的物价水平。不过，当三线城市房价处于稳定状态时，其发生通货膨胀的概率很小，所以他们每一元钱的购买力不会随着价格的上升而下降，人们所能日常消费的东西不会有太大的变化。因此，相比较而言，居民的生活水平是有所提高的。

三、三线城市房地产发展现状分析

（一）三线城市房地产发展现状

1.房地产需求与供给之间的矛盾。三线城市正处于城市化的快速发展期，快速城市化为城市带来了大量新增人口，城区面积逐步扩大，这个阶段还伴随着旧城区改造和基本设施重建为主的城市更新过程。因此，中国三线城市的房地产市场在规模和质量方面都大大提高，房地产市场中的供给正好填补了这种复合型的提升所释放出的对于房地产发展用地和房地产的巨大需求。而我国现阶段实施的土地管理政策和金融政策在面对城市用地和房地产商品供给方面不能做出及时性的市场调整。

2.商业运营难度不断增大。大部分开发商为了获取更多的利润，在项目内商业部分的比重不断增加，但是由于商业定位缺乏可靠的依据、商业管理的不专业性以及市场中商业产品的过剩现象，造成了三线城市在未来两年可能会遭遇商业运营问题，经营的难度不断增大。而由于运营问题中造成的投资人收益无法保证，严重影响到后期投资人购买商业产品的信心。

3.市场整体成交量下。许多三线城市的客户将一线城市的房地产发展动向作为判断自身所处市场发展方向的风向标，很多人认为深圳、北京、上海等一线、二线城市的房价都降低了，三线城市房价下降也指日可待，从而加重了市场的观望程度，影响了整体的成交数量。同时由于客户的需求量有限，而房地产市场整体供给量激增，造成单一项目的成交量大幅度缩减，开发商对市场的未来走势信心锐减。

通过对三线城市房地产发展现状的分析来看，房价上涨是一个必然的趋势。人们对房子需求的增加更是会出现供不应求，虽然商业运营难度增大，可是开发商的本意是获得更多的利润，不断购买地产，对于持观望态度的人们来说，只要房价微微提高一点，人们就会迅速出资购买，从而导致了三线城市房地产价格持续走高。

（二）三线城市房价高并持续上涨的原因分析

1.地方政府对国家调控的消极态度。由于地方政府财政收入的结构不平衡、类型比较单一，当土地出让金减少时，使依赖这部分收入的基础设施建设、保障性建设的支出受到了直接的影响，地方政府面临着经济和社会建设的双重压力，导致政府更是大规模的批地卖地，也因此拉开了三线城市房地产价格上涨的序幕。政府大力推出大户型住房，而中小户型难求、小户型的结构不合理的情况，导致了房地产市场的需求不足以满足。人们不得不进行商品房的购买，形成了巨大的购房需求。

2.大量企业进入三线城市。随着中央政府均衡发展战略的逐步开展，三线城市的经济越来越稳定，在保持原有经济支柱的同时打造符合自身特色的城市，而要实现这一目标则需要依靠房地产行业整体水平的提高。然而，三线城市相对于一、二线城市来言，房地产开发起步晚，没有房地产泡沫，或是泡沫很小。这样的环境吸引了房地产企业的进入，提供了三线城市房价上涨的可能性。由于国家对房地产行业的发展进行宏观调控使部分一线城市地区房地产行业的资金链和地源链断裂，房地产行业想要继续保持市场占有率、创造更多的财富，唯有进军三线城市。随着城市环境一步一步改善，由于周围的城镇居民大量涌入使得产生的自住需求明显增多、外商投资的投资性购房需求不断增加，促使三线城市的房地产价格继续上涨。

3.银行个人住房按揭贷款向三线城市倾斜。信誉好的房地产开发商贷款和对居民个人的住房贷款现在看来是银行业发展所依赖的对象。目前，银行考虑到不同地区的国家的房地产市场发展状况，在一、二线城市的房地产开发更加充足的情况下，在控制房地产贷款的总量基础上，适当地促进三线城市房地产市场的稳定发展，积极抑制房价，能充分带动个人住房按揭贷款向三线城市倾斜。

四、三线城市房价上涨带来的后果分析

1.阻碍经济发展。中国内需的不足，主要是由于大众的购买力不足。而导致购买力不足的一个主要原因就是大众对于房子的投资过多，这一点从房价收入比就可以看出来。购买一套房子对于收入本来就不高的三线城市居民来说，相当于一个中等收入家庭数十年的全部收入。这无疑导致了一个家庭无法对其他进行消费，必定给三线城市的经济发展带来了巨大的伤害。

2.房地产畸形发展。由于近年来住房制度的改革和住房信贷政策的过度和无序放开，也造成了一定的市场畸形。虽然，这些政策让许多居民通过银行按揭贷款的方式实现了自己拥有住房的梦想。大部分年轻人刚参加工作就买大户型的商品房，但是，买房的钱主要都是银行贷款来的。相对于世界其他国家而言，国内住房自有率高，但是租赁率却很低。事实上，一般的工薪阶层既买不起商品房、也很难租到公共廉租房。正是这种超前的住房消费模式，得以推动房地产行业的快速发展，房价日益飙涨。

3.居民贫富差距拉大。房价过高导致的“马太效应”，使得贫富差距越来越明显。然而从事房地产相关行业的人大部分都是富豪，地产商的个人资产快速增长，说明了社会财富正在向少数人手里集中。其他高收入者为了避免房地产价格的上涨而选择进行投资，从中获得了丰厚的利润报酬。不过相反地，低收入阶层因为不具备开发或者投资房地产的能力，不但无法分享三线城市房地产飞速发展的成果，而且还要耗尽家底、透支未来十几年甚至几十年的收入。这种社会财富不公平分配，对于构建和谐社会的后果是不言而喻的。

4.居民生活质量提高缓慢负担加重。衣、食、住、行自古以来都是人们最根本的生活需求，随着社会进步和经济的发展，三线城市的房价也一路飙升，导致了人们把大量的积蓄都购买个人住房中转化为固定的资产，几乎没有多少剩余储蓄进行其他消费。从表面上看，百姓的收入水平大幅度提高，但是一旦买房，绝大部分收入就搭进了房子里。因此人民的生活水平因为房子问题，并没有得到真正的提高，相反却带来了很大的压力。

五、稳定三线城市房价的对策建议

1.政府完善土地的使用转换制度。地价、房价大幅上涨一直是我国三线城市当前的情况，负责土地储备的机构不仅要根据实际的市场需求和经济的实际发展及时了解土地的总运行情况。更要从市场细分的角度出发，建立土地价格的监管体系，针对中国三线城市房地产市场的发展现状，政府在对土地价格进行监管时，为了提高土地市场的透明度和公平性，应该主要建设地价的监管体系，土地价格可通过国家定价和政府指导价来进行规定。严厉抑制政府在土地市场中的违规行为，加强自我约束的政府行为，这样才能达到预期的土地政策的宏观调控效果。

2.降低政府对土地财政的依赖程度。三线城市通过科技创新、工业振兴和实体经济的发展来刺激经济增长。政府为什么会注重土地开发，重要的原因是土地价格高带来的巨额财政收入和GDP的数据表达式。这种错误的观念往往会使政府在经济建设的道路上迷失方向。基本上，房地产将民生、消费与投资结合了起来，同时也是居民的刚性需求。使政府依赖土地财政降到最低，必须通过正确的引导，而要想提出新兴产业的发展、大力提高技术、培养人才来服务社会等计划，结合三线城市的实际情况和发展特点是至关重要的。

3.完善住房保障制度。很多三线城市的政府的严重失职表现在忽视了社会保障的重要性，且只關注了房地产市场的经济贡献。适当降低廉租房的准入门槛，使得更多的困难户体会到被纳入廉租房的保障范围所带来的福利。建立由政府资助的产权属于国家的公共建设低租金住房为主要体系、非政府组织和慈善机构为贫困家庭提供租金免费为补充的住房保障政策，使得低收入群体的住房权利得以保障。

4.激活制造业减少对房地产的投资。由于大部分的人在中小企业工作，从而导致产能过剩无法进行对制造业的消费，所以，中小企业能否振兴是刺激制造业的关键之处。中小企业的利润增加了，人们的钱就多了，自然就能消费制造业的产品。在调控好三线城市中小企业利润的前提下，才能打压房地产市场，把钱重新打压到实体经济中去。所以现在政府应该做一个短期计划，大幅度提高部分垄断企业的税收，避免财富太过于集中，贫富差距太严重，将得到的税收用来补贴中小企业和民营企业，也可以降低税收，把三线城市的中小企业和民营企业做得更大，使得大部分民众有基本的消费能力，这样才可以激活制造业，资金便会有投放需求，在这个时候打压房地产市场，使制造业重新流入资金，才能更好地解决当前的危机，稳定住三线城市的房价。

参考文献：

[1] 黄肇伟.浅析中国的高房价[J].知识经济，2011（17）

[2] 陈平，吴剑平.高房价对中国经济社会的负面影响分析[J].商场现代化，2008（8）

[3] 张金娟.我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J].当代经济，2009（3）

[4] 王立.浅析当前三线城市房价上涨的原因及治理对策[J].现代商业，2008（36）

（作者单位：李静，孙琦，太原科技大学经济与管理学院 山西太原030024;李娜，太原学院经贸系 山西太原 030032）

（作者简介：李静，太原科技大学经济与管理学院讲师，研究方向：区域经济。）

（责编：贾伟）