浅议经济适用房对房产价格的有限影响

刘万飞

【摘要】经济适用房作为我国保障性住房的重要组成部分，更多的是为解决中低收入阶层家庭住房困难的问题，虽然经济适用房的价格明显低于市场化的商品房，吸收了部分中低收入家庭的购房需求，但它对一个地区房地产价格整体上涨的影响则十分有限。

【关键词】经济适用房；住房保障；房产价格

随着我国市场经济的不断完善，城镇住房制度改革的不断推进，市场机制在优化住房资源配置方面逐步发挥着基础性作用。但近年来全国各地房地产市场，几乎毫无例外的市场表现就是城镇商品房价格上涨太快，使得房产价格远远超过了中低收入居民家庭可承受的范围，房价上涨太快、百姓住房难的问题已经成为国家领导层面急需解决的问题。因此，国家为解决百姓住房难问题推出了经济适用房，寄希望通过价格较低的经适房来替代价格较高的商品性住房，从而实现抑制房价的效果，解决中低收入阶层的住房困难问题。

经济适用房可以抑制房价的上涨的命题主要是基于商品供需关系提出的，这种观点认为经济适用房政策的推出可以减少市场刚性需求，从而实现抑制房价的上涨。因为购买经济适用房的家庭虽然属于中低收入阶层，但其相对廉租房、公租房群体仍具有一定的购买力，若政府没有为这部分群体提供经济适用房，则他们肯定会选择在商品市场上购买商品住房。在符合申请经济适用房的资格条件时，这部分住户放弃购买商品房，转而购买了经济适用房，因此商品房市场的需求被经济适用房所转移。在假设商品房市场住房供给量不变的前提下，若需求受经济适用房的影响而降低，则商品房市场的价格会下降。从这个角度来看，经济适用房的建设通过吸收商品房市场的有效需求最终达到了稳定商品房市场价格的目的。

可是，自1994年，由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》明确指出要建立经济适用住房供应体系以来，特别是2004年之后商品房价格的飞速上扬，而且呈现价格长期总体上升趋势，以至于今日北上广深等一线城市的平均价格已经达到了历史的最高点。究其原因是雖然经济适用房的推出对平抑房价具有一定作用，但经济适用房的政策目标是为城镇的中低收人家庭量身定做的保障性住房，对房地产市场价格的影响实际上是极其有限的，主要表现在：

1、经适房挤占了土地供应。城市每年用于住房建设的用地面积是有量上的规划的，用于建设住宅的用地量也基本是固定不变的。在这样的前提下，土地供给将主要用于两种用途：一是预留保障性住房用地，包括建设经济适用房，公租房、廉租房；二是用于商品房开发，进入到土地市场。由于经济适用房有政策作保障，在土地总量一定时，经济适用房的用地增加将挤占用于市场交易的土地，从而导致地价上涨，地价上涨会使得房地产开发商成本上升。我们都知道，土地成本在房产开发成本中占有很大比重，这势必会推高商品房价格。

2、经适房上市数量有限。从经济适用房现有建筑量上来看，企望大幅度降低商品住宅价格是不现实的。政府每年推出的经济适用房基本上都是选取较为偏远的、开发配套不足的区域，开发数量有限，普遍采用公开摇号的方式，占同期商品房总存量比例较小。据统计中国94%的住房开发是档次较高的商品房，经济适用住房不到 6%，何况经济适用房的投放是一个循序渐进的过程，也要有一个市场适应的时间。

3、经适房受政策面影响太大。经济适用房必须满5年才能够在二级市场上出售变为商品房，还要向政府补交土地收益金，土地收益金的标准是待定的，各地保障性住房政策预期从紧，再加上对经适房租赁服务进行严格限制的话，那么那些把经适房作为投资的购买群体无疑会放弃选择，进而选择市场流通更为方便的商品房。作为政策性较强的经适房，如果群众认为当前是政府的住房调控政策最好、是优惠时期，那么他们倾向于现在购买经济适用房，这样对于商品房将会有一定的冲击。反之，如果购买者相信或觉得未来政府的住房政策还会加大力度，那么他们会选择在未来购买，对房价影响也就更小。

4、经适房本身的品质定位。经济适用房一般来说档次偏于中低档，且地理位置偏远，配套相对落后，它的建设不会对国内的中、高档商品房市场造成很大冲击，因为经济适用房的住房群体，并没有购买这类中高档商品房的消费能力，因此整个房地产市场价格受到经济适用房的影响也不会太大。

5、房地产本身周期性变动。市场经济决定着房地产市场本身具有周期性的变动，很大程度上并不受国家住房保障制度等显著影响。从许多国外的经验来看，尽管很多国家都建立了比较完善的住房保障制度，但并不能阻止这些国家房地产市场本身的周期性变动，对于房价变动长期来看并没有显著影响，因为房地产市场本身具有市场经济特性，天生就有变动性，这是由是市场价格杠杆决定的。

综上所述，我国的经济适用房对于解决低收入群体的住房问题 确实发挥着不可替代的作用，但借经济适用房来平抑房价，稳定房地产市场的作用还是有一定的局限性，正如香港的廉租房多年来做的很成功，住房保障福利体系也非常完善，但并没有阻止香港房价的持续上涨。经济学上的理论告诉我们，市场经济中价格由价值决定，国家还是应该从降低房产开发成本，改善市场供需矛盾为出发点，科学合理的分配我国土地资源，加强土地使用监管、制止囤积土地行为、充分利用房产税等税收手段提高群众炒房成本，实行更为严格的差别化住房信贷金融政策遏制投机性购房行为，通过这种组合拳的宏观调控手段遏制房价泡沫，让房价回归理性。

参考文献：

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[5]唐黎标，浅议保障性住房对抑制房价的作用上海房地，2010年5月