不同住房保障方式下住户居住满意度研究

虞晓芬+方雪敏

摘要：基于杭州市476户保障性住房住户的问卷调查数据，采用多元logit回归模型实证分析住户居住满意度的影响因素。研究结果显示：住房朝向、小区内部环境、住房保障方式、住房面积、原先住房满意状况和教育医疗配套是影响住房保障满意度的关键因素。在其他条件相同的情况下，居民对居住状况的满意程度既取决于当前住房状况，也受到前后住房改善幅度的很大影响。各类人群中，廉租房住户居住满意度最高，货币化补贴住户满意度最低，经济适用房和公共租赁房居中。

关键词：住房保障，保障方式，保障效用，多元回归，杭州市

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2016）12-0042-50 收稿日期：2016-11-16

住房制度改革以来，我国城镇居民住房条件大幅改善，住房市场化水平不断提高，但与此同时，急剧攀升的地价和房价造成部分中低收入家庭的购房支付能力不足，住房困难问题日益突出。为解决这部分群体的住房困难问题，国务院多次出台要求加大住房保障力度，建立和完善廉租住房保障制度，大力推进公共租赁房建设等文件，提出在“十二五”期间要建设保障性安居工程3600万套，“十二五”末住房保障覆盖面达到20%的目标。住房保障是一项涉及面广、资金投入大、后续管理持续性长的工作，研究如何全面提升居民对住房保障的满意度，将好事办好，充分提高财政投入资金的绩效迫在眉睫。

本文基于杭州市476户保障性住房住户有效的问卷调查数据，实证分析了影响保障住户居住满意度的因素，着重分析了不同住房保障方式对满意度的影响，为制定科学合理的住房保障政策提供依据。

1 相关文献综述

政府帮助中低收入家庭解决住房困难的方式可归纳为两大类：需求方补贴和供给方补贴，而供给方补贴按补贴对象不同又可分为政府直接建设和补贴私人开发商建设公共住房。其中供给方补贴所形成的保障性住房类型又可以分廉租住房、公共租赁住房和经济适用房。

关于不同补贴模式的成本效用研究，国外大多数研究认为供给方补贴成本效用低于需求方补贴（Howard & Michael，1978，Edgar O.Olsen，2008）。Olsen（2011）基于1979年美国样本数据采用Logistic模型（因变量是政策参与度，参与为1，否则为0）估计结构参数，采用2000年的样本数据预测不同人群的政策影响和参与度，模拟了租房券计划替代公共住房计划方案，结果显示：在减少10%的公共开支情况下，租房券计划能比公共住房项目多帮助75%的人解决住房问题，且极大地扩展了租户的选择。Harvey（1983）根据住房需求和供给弹性，估计不同政策对消费者行为的影响，他认为针对中高等收入家庭的购房税收补贴和对低收入家庭的实物补贴都是无效率的，而针对低收入家庭的货币化补贴使消费者获得的福利更大，并能避免贫民窟等社会问题的出现。主流研究结果是：为实现同等保障水平，需求方补贴消耗的资源较少，经济效益远高于供给方补贴。然而，Amy Ellen Schwartz（2006）用倍差法和特征价格回归模型对纽约市住房投资数据和住宅销售情况进行分析，结果显示：基于位置的住房建设补贴具有显著的正外部效应，除了可以增加低收入住房以外，还能提升项目所在地周边的物业价值、增加城市税收，如果配合租金管制，则更有利于提高低收入者福利，避免租金上涨带来的福利损失。而对于供给方补贴的政府直接建设和鼓励私人开发商建设这两种方式，Moszoro & Gasiorowski（2008），Mackintosh（1992）等认为相比政府直接建设公共住房，PPP模式（public-private-partnership）由于它能提升“协同”作用——专业知识、资源和技能的结合，因而能以较低的成本提供高质量的服务和有效的风险管理，提高效率，如美国的低收入住房税收抵免计划（LIHTC）。法国公共住房供应主要有两种形式：一是由政府和地方公共组织直接建设与运营；二是补贴非营利的公共住房机构或者部分股份公司作为住宅建设与供应的主体，以此来促进住宅的供应（Gibb，2010）。因此，基于需求方的住房补贴计划替换供给方补贴计划多年来更受住房政策分析者支持，认为可持续的住房政策应该建立在更少的支持社会保障性住房建设，而是通过援助人们进入私人市场，以保证房屋供需的均衡，通过市场机制来支持负债的家庭（Cutts，Amy Crews & Edgar O.Olsen.2002）；而当不得已采取供给方补贴时，则通过鼓励私人开发商共同参与建设优于政府直接建设。

尽管众多的研究表明：需求方补贴有许多优点，如可以减轻政府的债务负担和额外支出；不涉及住房的建设、分配、管理环节，不需要政府付出大量的监督成本，从而减轻了政府的工作压力与管理成本（Jacob，Brian & Jens，2008）；给予了低收入者最大的自由度去选择合适的社区和工作，提高住户的流动性（Brian A.2004， Gregory Mills，2006，Sandra.N.C.Scott & Joseph.2009）；有利于改善低收入群体集中居住带来的居住隔离、犯罪率上升等问题，促进社区融合（Vitoria & Mai Thi，2010）。但是，研究发现需求方补贴也存在一些缺点：一是可能刺激租金或房价上涨，Susin（2002）利用美国住房研究（AHS）1993年的数据，以未接受租房券补贴的低收入者为研究对象，采用特征回归模型和一阶差分法，来估计租房券计划对低收入者支付的市场租金的影响。研究发现，在90个大城市中，租房券使得市场租金平均上涨16%，且发行较多租房券的城市比发行较少租房券的城市承受更快的租金增长，未领租房券的低收入家庭因租金上涨引起的租金增加额高于政府发放的租金抵用券面额，导致了低收入者净损失。二是Philippe Thalmann（2003）认为住房市场可能会歧视低收入家庭，低收入家庭由于没有合适的住房，就不得不支付更高价格从而使他们的住房需求和平均标准没有得到满足，将会进一步导致在房屋租赁市场上少数民族低收入者被边缘化，因此，与低收入家庭相适应的住房供给会较大程度上由政府直接调控。三是需求方补贴仅仅涉及到对住房分配的干预，难以对住房的数量和质量产生影响，政府投资新建的公共住房依然是重要的保障渠道（Anne R.Williamson，2011）。因此，尽管自上世纪70年代以来，政策制定有偏向需求方补贴的趋势，但大多数国家还是采取了混合的保障方式。

国内学者对于补贴方式的研究主要还是停留在理论分析的阶段，实证研究较少。宋博通（2002），赖华东、蔡靖方（2007），唐燕云、陈方正（2010）均借助住房“过滤”理论，研究政府直接兴建住房、补贴建房机构和补贴低收入者三种政策的补贴效益，认为补人头优于补砖头，补砖头优于直接兴建。刘颖（2004）指出理论上租金补贴优于实物配租，但是实际中，由于租赁市场发展不充分，适合低收入者住房短缺，租金补贴导致供不应求，抬高市场租金，抵消补贴的经济福利，此外低收入者往往会将租金补贴用于其他生活消费，难以达到解决住房困难的政策目的。孙冰、刘洪玉等（2005）从生产者补贴和消费者补贴两个角度，对各种补贴形式在消费者剩余、生产者剩余、社会福利损益和公平等方面进行比较，认为我国对低收入家庭可侧重于生产者补贴，对中等收入家庭可侧重于消费者补贴。

关于城市住宅效用的研究，萨伊认为：“效用是物品满足人类需求的内在力量”。西尼尔认为：“效用不是指商品本身具有的使用价值，而是指人们对商品使用价值的主观态度，指物品是以直接或间接产生愉快的能力，效用这个词包括一切类型的满足或痛苦的防止”。孙月平、刘俊等（2004）指出效用是指消费者从消费某种物品中所得到的心理满足，是商品或劳务满足人们欲望的能力，任何一种物品的效用不仅在于物品本身具有的满足人们欲望的客观的物质属性，而且它有无效用和效用大小，还依赖于消费者的主观感受。效用大小可用物品给人们提供的满足的大小来衡量（娄伶俐，2009）。Richard A.Easterlin （2003）则认为，“康乐”“效用”“幸福”“生活满意度”及“福利”这几个术语之间是可以相互转换的，满意度除了取决于人们在某个领域中所能实现的程度，还取决于人们对每个领域的期望，并受过去经历的影响。因此，可以认为效用是客观事物满足人类欲望的能力。

国内外关于住房效用的研究较多，Smith（1982）通过对洛杉矶住宅市场的实证研究，发现居民对住宅的预期价格与住房面积、住房质量和小区环境之间存在线性相关。Wenli（2007）根据家庭生命周期理论，指出不同年龄阶段的人对住宅的需求不同。众多研究（Piyush Tiwari，2001；温海珍，2003；Fletcher et al.，2000等）揭示了房间数量、卫生间数量、建筑面积跟住宅价格有正的关系。这是因为空间越大，消费者效用就越高，愿意为更多的空间支付更高的费用。关于效用的衡量，Lancaster（1966）提出了消费者理论，从产品差异出发，认为商品，特别是住宅等异质性商品，拥有一系列本质特征，结合在一起形成影响效用的特征束。商品本身不能给予消费者效用，商品具有的特征才是效用的来源。家庭购买并使用商品为“投入”，而效用为“产出”，效用水平的高低取决于物品所包含的特征的数量。1974年Rosen从市场均衡的角度构建了产品特征需求模型，从产品特征角度分析产品价值和效用。基于Lancaster（1966）和Rosen（1974）理论，温海珍（2003）利用特征价格模型，系统的选择了住宅特征变量，通过实证研究定量测算了杭州市住宅特征的特征价格和边际价格，分了影响住宅价格的因素，在这里，消费者效用以住宅价格衡量。

住房保障政策是政府通过为中低收入住房困难群体直接或间接提供保障性住房的方式来解决住房问题的政策，因此可以认为住房保障的消费者效用就是保障性住房的效用。然而，保障性住房不是普通的商品房，其效用的价值无法通过交易价格来衡量。因此，本文从效用的情感概念出发，以保障家庭对客观的保障性住房的主观评价作为因变量，以影响保障性住房效用的一系列特征要素为自变量，考虑到保障性住房的特殊性，增加了保障方式及住房成本两个自变量，进行多元回归，明确影响效用的主要因素，同时对不同保障方式下的影响效用的要素进行差异化比较。

2 住房保障户居住满意度影响因素模型的构建

2.1 变量的选择

影响居住满意度的因素较多，以效用价值论为基础的特征价格模型，从产品的异质性出发，把产品价格（即消费者效用价值）分解为特征价格，认为影响住宅效用从而决定住宅价格的是住宅的本质特征。借鉴该思路，鉴于保障性住房的价格难以通过市场交易价格衡量，故采用保障对象对住房保障的效用评价值为被解释变量，以保障性住房特征和保障方式等为解释变量，构建多元回归模型。

以往的研究通常把住宅特征分为建筑特征、区位特征以及邻里特征三大类，由于保障性住房的特殊性，我们增加了住房保障方式和住房成本两个因素。此外，考虑到保障性住房效用的高低部分受住户前后居住情况差距的影响，因此与其他学者讨论后，加入了“原居住状态得分”这一变量，以衡量保障前后居住状况的变化对保障效用高低的影响，并初步选择了以下解释变量，如表1所示。

本文以保障性住房对象居住满意度为因变量，为使受访者能够更好地理解，问卷题目为保障对象对目前居住状态的满意程度，分5个等级：很不满意为1分、不太满意为2分、一般满意为3分、比较满意为4分、很满意为5分，并将居住状态的满意值作为因变量的值。尽管不同居民的主观情感有所不同，但总体看居民对住房保障带来的居住状态的满意度总体上是以客观事实为基础的，同时这种对效用的感知不会突然发生改变，是长时间形成的感受，具有稳定性。

2.2 模型的构建

住房保障满意度（U）与各影响因素之间的关系可以表达为：

U=f（S，N，L，P，C，O） （1）

其中，S为住宅建筑特征因素，N为住宅的邻里特征因素，L为住宅的区位特征因素，P为政策因素，C为成本因素，O为其他因素。

本文采用线性函数形式，并用最小二乘法（OLS）进行估计，即有：

其中，U为满意度，Zj为连续自变量，Dt为哑变量，ε为随机误差项，α为常数项，β为回归参数。

2.3 数据获取

本文实证研究所用数据主要源于针对保障对象的调查问卷、住宅小区的调查表以及杭州市电子地图信息，2012年7月对所选的杭州市保障性住房小区和其他货币化补贴住户租赁集中区域进行问卷调查，共回收问卷504份。经过筛选，去除关键数据不完整或不合理的问卷，得到有效问卷476份，问卷有效率为94.44%。有效问卷中，租赁廉租住房的有121份，租住公租房的有108份，购买经济适用房的有159份，接受廉租房货币化补贴的有88份。

3 实证结果分析

通过Pearson相关系数矩阵的初步判断，剔除了部分共线性较强的解释变量，最终确定13个变量进入模型，分别是住房所在楼层、住房保障方式3个虚拟变量、人均住房面积、主要朝向、小区内部环境、小区外部环境、住房成本、文体设施、教育配套、医疗配套和原先居住状态得分。模型拟合优度R2为0.645，矫正R2为0.635，模型具备良好的解释能力。多元回归结果，如表2所示。其中9个变量t检验显著，分别是人均住房面积、主要朝向、小区内部环境、医疗配套、教育配套、原居住状态得分、经济适用房、公租房和货币化补贴。

3.1 住房朝向对住房保障满意度影响显著

由于杭州市属于典型的江南水乡，空气湿度大，若户型朝北，则常年晒不到太阳，被褥、服饰甚至家具都会出现发霉的情况，需要经常拿到室外曝晒，若是遇上梅雨季节，朝北住房的居住舒适度会大大降低。因此，住房朝向对住房保障满意度的影响较大，朝南户型的居住满意度大于非朝南户型。

3.2 小区内部环境对住房保障满意度影响也较大

中低收入群体享受住房保障在解决“住有所居”的问题之后，开始关注居住生活环境的舒适度。小区的环境在很大程度上影响了住户的居住心情和居住满意度。

3.3 保障方式显著影响住房保障满意度

廉租房货币化补贴类比廉租房实物补贴类的住房满意程度低0.308，经济适用房类比廉租房实物补贴类低0.221，公租房类比廉租房实物补贴类低0.204。可以看出，廉租房实物补贴的保障对象满意度最高，而货币化补贴最低，经济适用房和公租房两者居中。这是因为廉租房尽管名义上是租赁型保障性住房，但是在杭州市开展住房保障的实际中，对廉租房的退出还未制定出具备较强执行力的方案，对于不符合条件的廉租户往往难以开展强制性腾退；此外，大多数廉租户没有固定工作，家庭经济十分困难，靠领取政府低保等救济金维持生活，因此收入基本上不会超过廉租房申请收入标准，也就能长期居住在廉租房中，无需担心被强制腾退。因此，对于绝大多数廉租户来说，实物配租的廉租房居住稳定性好。

同时，大多数廉租户由于没有工作或者灵活就业，因此对于区位条件没有经济适用房住户要求高，即使在较偏远的城郊，对于廉租户来说，只要有满足基本生活要求的配套就可以了，对于通勤距离或通勤时间没有太多要求。因此，廉租房住户的居住状态满意程度最高。而经济适用房住户尽管拥有产权，但并不是完全产权，不能任意上市交易，这对于由于工作变动或者子女就学意欲搬迁的住户来说是不令人满意的；此外，根据我们实地考察，经济适用房的住房质量明显低于商品房，尽管所有的新建保障性住房由于成本控制等原因都或多或少有这个问题，但公租房和廉租房毕竟不是住户购买的自主产权房，租户对其质量的要求没有经济适用房住户高。况且，经济适用房住户为中等收入群体，绝大部分有固定的工作，而经济适用房小区和其他保障房小区一样，一般位于城郊结合部或者更偏远的地方，使得经济适用房住户的通勤时间和成本增加。因此，经济适用房住户的满意程度要低于廉租房住户。

受准入条件限制，公租房住户的收入高于廉租房住户，一般具有固定工作，因此公租房用户对于区位要求高于廉租房，且公租房住户很可能由于收入增加而不符合租住标准，导致居住稳定性下降。因此，公租房的居住满意度要低于廉租房。尽管货币化补贴对象能够利用政府给予的租金补贴在市场上任意租赁商品房，在生活、就业、就学方面的便利度高于其他几类保障人群。但由于廉租房货币化补贴对象本身经济条件处于最底层，他们往往会选择较低端的老旧住宅以尽量减少住房开支，同时，租赁市场商品房的居住稳定性要明显低于其他两类，有时还会遭遇房东的歧视或擅自涨价。因此，尽管货币化补贴租赁的商品房位于较好的区位，有较完善的设施，但用户对于住房本身的状况和居住的稳定性方面是不甚满意的。

3.4 原先居住状况得分与住房保障满意度负相关

数据显示，原先居住状况得分增加1，住房保障效用降低0.159。这表明，尽管居民对居住状况的满意程度取决于当前客观实际，但也受到前后落差影响。原先的住房情况越好，对现有住房的要求越高，因此，满意值越低；相反，原先没有住房或者住房情况很差，那么对现有住房的要求越低，因此越容易满足，满意值就越高。

3.5 教育配套、医疗配套和人均住房面积对住房保障满意度的影响均显著

从上文可以看到，教育配套由于和CBD距离、房龄、交通条件和生活配套高度相关，在比较对模型拟合优度的贡献大小之后，选择了教育配套这个变量。越靠近城市CBD，生活配套越齐全，交通越发达，教育配套也越完善，因此，住房保障效用越高，这是比较容易理解的。其次，随着人们健康意识的增强，对医疗配套的重视度也越来越高，能够方便就近的就医也影响了住户的居住满意程度；尤其是保障性住房用户，大多没有小汽车，就近的医疗配套越完善，保障效用越高。

人均住房面积越大，居住满意值越高，这也是比较容易理解的，但在本文中，回归系数较小，只有0.022。这是因为本文调查对象非普通商品房住户，而是收入处于中低水平的保障性住房用户。目前保障性住房户型面积一般都较小，但所谓“麻雀虽小，五脏俱全”，对于日常生活起居而言，还是绰绰有余。当然，人均住房面积越大，居住效用肯定越高，只是影响程度有限。

3.6 住房所在楼层、小区外部环境、住房成本和文体设施的影响不显著，最终未选入模型

一般情况下，高层是所在楼层越高，房价越贵；而多层建筑没有电梯，低层蚊虫又较多，因此一般中间层（3-4层）最好。本文的样本中多层和高层混杂，因此住房所在楼层变量统计不显著。关于小区外部环境，一般情况下，小区外部环境越好，居住满意程度越好，但在本文中，这种正向影响不显著，可能是因为中低收入群体对小区外部环境的关注程度不高。关于住房成本，尽管购买经济适用房需一次性支付首付，但若按70年的租房来计算，单位面积年租金并没有高出公租房太多；货币化补贴住户由于是租赁市场住房，住房成本参差不齐，但他们能够享受政府给予的租房补贴，因此，住房成本也较低，租房补贴甚至还有盈余。四种类型中，廉租房住房成本最低，几乎可以忽略不计，但是由于廉租户收入水平低于公租房和经济适用房，大多是拿低保的困难户，家庭收入微薄，所以尽管住房支出很低，家庭生活条件依然十分困难，并没有因此提高。

从上述分析可以看出，尽管各类住房保障方式的住房成本不一，但都相对较低，占家庭收入的比例很低，因此在家庭能够承受的住房支出范围（参考各国经验，该范围约是家庭收入的30%）以内，住房成本的高低对住房保障效用的影响不显著。关于文体设施，由于集中建设的保障性住房小区内配套大多不够完善，只有简易的健身设施，部分小区配有老年活动室，而货币化补贴用户租赁的住房也多是老旧住房，配套较简易。此外，中低收入家庭由于受家庭经济条件限制，较少关注文体设施。故文体设施变量统计不显著。

4 结论

本文通过对杭州市476户保障性住房住户的问卷调查，利用多元回归模型研究住房保障微观效用的影响因素，重点关注不同保障方式对效用的影响，结果显示：住房朝向、小区内部环境、住房保障方式、住房面积、原先住房满意程度和教育医疗配套是影响住房保障效用的关键因素。住房保障类型的多分类虚拟变量对住房保障效用影响是显著的，这一结论与假设一致。在其他变量相同的情况下，廉租房货币化补贴类比廉租房实物补贴类的住房满意程度低0.308，经济适用房类比廉租房实物补贴类低0.212，公租房类比廉租房实物补贴类低0.203。可以看出，廉租房实物补贴的消费者效用最高，而货币化补贴最低，经济适用房和公租房两者居中。

从实证结果可以看出，目前杭州市住房保障方式仍应以“经济适用房和租赁型保障性住房”为主，并逐步向“以租为主”过渡。各地应因地制宜，采取合适的支持方式，提高财政资金用于住房保障的绩效。各地房地产市场发展程度不一，中心城市房价高、租金高，房源短缺，因此，需要通过直接建设一定数量的公共租赁房、经济适用房等，以实物形式提供给中低收入家庭；但是在广大的县级城市甚至包括部分地级城市，二手房源数量多、租金低，则要避免盲目大量新建，更多地要采取货币化补贴方式（租金补贴、购房补贴），提高财政资金使用效益。加快完善保障房小区周边配套、提高住房建设品质，加强货币化补贴制度的宣传力度、完善货币化补贴的实施和管理制度，切实保障保障对象的权益，提升住房保障的微观效用。

本文的有效样本量为476，数量较少，因此对模型估计的准确率有所影响，未来的研究可增加样本数量，提高模型解释能力。在多元回归模型的变量设置上，因变量以居住状态满意值代表住房保障的消费者效用，在问卷设置中采用五分类法，分类较粗略，今后的研究中可以采用九分类法。此外，可以用多个因素的综合值代表住房保障的消费者效用，以增加因变量的准确度。

参考文献：

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2.孙冰 刘洪玉 卢玉玲.中低收入家庭住房补贴的形式与效率.经济体制改革.2005.04

3.吴莹 陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析：基于香港公屋的调查.经济社会体制比较.2013

4.张娟锋 虞晓芬 章大良.浙江省公共租赁房制度建设的若干问题.中国房地产.2011.12

作者简介：

虞晓芬，浙江工业大学房地产研究所所长，教授，研究方向为住房保障。

方雪敏，浙江工业大学房地产研究所，研究方向为住房保障。