浅谈房地产企业成本管理存在的问题及应对

徐良

【摘要】房地产企业要想实现可持续发展，就离不开加强对其的成本管理。但是就目前来看，我国很多房地产企业在成本管理中存在的问题较多。因而本文正是基于这一背景，主要就房地产企业在成本管理中存在的问题及如何应对提出了几点浅见。

【关键词】房地产企业；成本管理；问题；应对

成本管理是整个房地产企业管理的重头戏，但是就实际来看，在成本管理中经常会出现这样或那样的问题，而这些问题的存在，势必会影响整个企业成本管理的成效。所以作为房地产企业的成本管理人员，必须在成本管理中认真分析和总结存在的不足，才能采取针对性的措施应对。

1.存在问题

一是在注重成本管理的同时往往忽视对成本管理体系的建立健全，而且有的房地產企业的成本管理缺乏专业的机构，导致整个成本管理过程较为混乱。

二是在实际工程中，经常会出现设计变更的情况，尤其是现场签证的难度较大，导致很多变更的最新情况难以掌握，而且缺乏必要的措施避免变更的出现。

三是在合同执行时，由于存在的变更较多，而应扣款和保修款的计算域审计难于较大，所以往往在结算时才发现存在超付，而这就会影响后续成本管理工作的高效开展。

四是房地产企业为了实现自身经济效益的最大化，往往采取压低工程造价的方式，而施工企业为了获得建设权，相互之间经常竞相压价，而这就会导致很多工程的造价与合理水平之间相偏离，当获得建设权之后，为了获得利益而采取以次充好和偷工减料的方式，而这就难以满足安全、美观和耐久等方面的使用要求，在导致社会资源被浪费的同时出现给工程质量留下巨大的安全隐患。加上房地产企业往往需要在工程竣工之后方能对工程实际成本进行核算，使得很多在项目开发和建设过程中难以及时的发现在成本控制中存在的问题。

五是在工程合同执行过程中，尤其是较大规模和开发周期较长的项目合同执行时，经常出现合同数量变更的情况，而合同执行中各种庞大的信息量往往难以在手工管理的模式下实现对其的精准和实时管理，导致合同执行时经常出现信息掌握不足和信息共享渠道不畅而影响成本的控制。

六是对资金使用计划难以科学的确定。由于房地产行业属于资金密集型的行业，虽然很多企业都注重资金流管理，但是在项目开发建设时，因为不同类型合同在不同阶段执行时企业往往难以在最短的时间内科学的确定资金使用计划，所以即便是投入大量的时间和精力去确定资金计划，也难以从不断变化的数据账确保其准确性和及时性，这就会对企业的各项资金使用决策带来影响。

七是在成本管理中缺乏数字化成本管理系统，导致很多项目开发形成的数据均在书面文档和电子文档之中，而并没有对其进行加工和提炼，导致很多宝贵的经验与惨痛的教训难以在项目中得到有效的借鉴和实施，而这就使得成本管理由于缺乏历史数据的支持而降低成本管理水平。

八是房地产企业在材料设备方面往往是自行采购，而在整个采购时需要设计的厂家和材料的种类、价格、型号等因素的影响，难以及时高效的掌握材料设备的价格最新的动态，加上在信息资料方面的共享力度不够，极大的影响了材料采购全程的判断，加上项目开发需要与多方进行合作，所以在材料设备使用过程中也难以及时高效全面的跟踪管理，导致企业的投资被大量的浪费。

九是成本管理人员自身的专业技术水平低下，在工程项目建设过程中缺乏必要的风险控制意识和手段，导致整个成本管理工作成效的低下[1]。

2.应对

通过上述分析，我们对当前我国房地产企业在成本管理方面存在的不足有了一个基本的认识，那么作为新时期背景下的房地产企业应如何加强成本的管理呢？笔者认为，主要应切实做好以下几方面的工作。

2.1优化土地储备夯实土地成本管理成效

近年来，随着国家宏观政策的调控，在国有土地方面的限制也在不断的加大，尤其是土地资源的稀缺性正在不断的体现出来，所以在进行房地产开发时，往往土地费用所占的比例最高。因而为了更好地加强成本管理，土地成本管理就是一个不容忽视的问题，在实际管理中，应致力于土地储备的优化，才能在竞争日益激烈的市场环境中做到游刃有余。具体来说，作为新时期背景下的房地产企业，就应及时的构建专业的研发土地的队伍，并加强对其资金的支持，才能更好地在合法的前提下以最低的价格获得土地资源的开发权，从而为整个成本管理工作的提升奠定坚实的基础[2]。

2.2优化工程设计夯实项目成本管理成效

在整个房地产开发建设过程中，设计是一项不可或缺的内容，设计的科学性对建设成本和工程质量以及进度有着直接的影响，虽然设计费用只有整个工程项目投资的3%，但是其对工程成本带来的影响高达70%以上，所以加强工程设计的优化就显得尤为必要，具体来说，在项目的开发前期，就应将市场的策划和设计进行有效的结合，合理的定位户型、面积和结构形式以及功能和环境，才能更好地促进资金的回笼。并在坚持科学合理、经济适用、安全可靠的原则下，根据单位工程、工种和专业对概算进行细化，强化设计人员的市场经济意识，才能在确保设计精确的同时确保成本达到有效的控制。而且在每个阶段，例如方案设计阶段、扩初设计阶段和施工图的设计阶段，均应出具具体的概算成果，并通过分析和比较，对成本控制项目进行确定，同时还要和监理人员和工程预算人员一道会审施工图是否具有较强的经济性、技术性和安全性，并提出相应的意见。

2.3强化工程建设全程管理夯实工程施工成本管理成效

一是在招投标环节，就应选取报价合理、工艺先进和良好社会信誉和技术实力雄厚的企业，并引导其尽可能地加强先进工艺材料的应用，才能从根本上确保工期成本和得到有效的控制。二是强化现场签证管理，严防出现行贿和受贿的情况，并对现场签证进行审核和检查，确保整个签证在监理工程师确定之后才能签发，以最大化的确保整个现场签证管理成效。三是切实加强索赔管理，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围的，则不得批准对方的索赔要求。

2.4强化资金管理，降低财务成本

一是拓宽融资渠道，合理筹集资金，降低企业负债率，建立良好的信用等级，以提高企业知名度，有效降低融资成本。二是加强融资的可行性研究，开发多样化融资渠道，采用多种融资方式，针对不同的项目采用不同的最佳融资方案。三是建立有效的回笼资金措施，及时收回售房应收款。四是建立企业的资金计划管理系统与合同管理系统，提前输入合同工程款支付进度时间，提前申报计划，经有关部门会审、批准，按时按计划拨付。项目经理对关键线路节点要把握清楚，抓住主要矛盾，可以打时间差，解决企业资金调动问题[3]。

结 语

综上所述，当前，房地产企业在成本管理中存在的问题较多，作为房地产企业必须切实加强对这些问题的分析和总结，才能更好地强化整个成本管理效果。

参考文献

[1]李纯.房地产企业成本管理存在的问题及对策分析[J].现代商业，2008，23：93+92.

[2]杨安琪.浅谈房地产企业成本管理存在的问题及对策[J].河南建材，2013，01：177-179.

[3]杨小萍.浅谈房地产企业成本管理存在的问题与对策[J].经济研究导刊，2013，12：82-83.