房地产企业税收筹划研究

李文娟

摘 要：近年来，我国房地产企业的发展越来越受到社会各界的广泛关注。社会经济环境变化和国家各项宏观政策出台导致了我国房地产企业的开发成本居高不下，发展举步维艰。然而，由于降低其经营成本的空间已经达到极限，通过税收筹划降低纳税成本，已经成为房地产企业健康、稳定发展的重要途径。本文强调了现阶段企业进行税收筹划的必要性，并在分析其影响因素和存在不足的基础上，提出加强我国房地产税收筹划工作的举措。

关键词：房地产企业；纳税筹划；必要性

一、引言

从2003年我国把房地产作为经济发展的支柱产业以来，我国房价可谓是一路飙升。然而在促进经济增长的同时，一系列现实社会问题也逐渐显现。为了有效抑制房价迅猛上涨，促进我国房地产市场的走向可持续发展道路，国家陆续出台了一系列调控政策，如“国六条”、“新国八条”、“新国五条”等。要想在日趋复杂的背景下求得生存和发展，房地产企业无疑必须降低开发成本。由于房地产企业税收存在涉税多、税负重的特点，可进行筹划的空间相对比较大，所以通过税收筹划来降低成本是房地产企业谋求发展得必然选择。

二、房地产企业税收筹划的必要性

（1）房地产企业面临资金链紧缩：当前我国的房地产信贷政策出现紧缩现象，资金回笼变缓，全国各地的房企资金链面临前所未有的压力。所以降低开发成本，节约资金对于房地产企业来说十分重要。

（2）房地产企业经营成本几乎达到极限：随着建筑材料的价格上涨、工人工资的上调以及土地转让费的提高等经营成本的提高，使得从经营成本入手来降低成本变得难度加大。

（3）房地产企业涉税多、税负重：房地产开发企业从取得土地开始到最后的销售，整个过程都会涉及到税收。而且在整个过程中涉及的税种多，税负也相当重。例如土地增值税的税率高达30%-60%。但这同时也为纳税筹划带来了可操作的空间。

（4）国家税收优惠政策为纳税筹划提供了可行性：对于房地产企业涉及的税种，国家都有相应的优惠政策。房地产企业有效利用税收优惠政策，可以为企业降低纳税成本，同时还可实现国家宏观调控，可谓一举两得。

三、房地产企业税收筹划的影响因素

企业在进行税收筹划时，需时刻注意环境变化，因为税收筹划必然受到各种政策、法律法规等各种环境变化的影响，新会计准则中对我国房地产企业税收筹划产生影响的主要涉及两点：存货和投资性房地产。

（1）我国《企业会计准则第1号——存货》对存货的发出计价方式的规定中不再有后进先出法，只能采用先进先出法、加权平均法和个别计价法。而原来的后进先出法在目前我国通货膨胀的背景下可以抵扣、减免一定的税收。因此，如果房地产企业不对此采取措施，必然使其负税加重。另外，房地产企业的经营周期一般都比较长，取消了后进先出法，必将会对企业的当期损益造成影响，进而影响到利润。

（2）新会计准则中，增加了《企业会计准则第3号——投资性房地产》。该准则中对投资性房地产的概念进行了界定，而且规定了房地产企业如何对资产分类。另外，准则还增加了“公允价值”这种计量模式，对如何确认、计量都做出了明确的规定。若是合理运用投资性房地产的公允价值计量模式，便可为公司减轻税负。

四、房地产企业税收筹划存在的问题

2000年一直到现在，房地产一直是我国经济发展的支柱产业。在国家经济快速增长的同时，房地产企业也获得了很多利润。由于房地产投资金额大加之发展迅速，很多企业发展并不成熟，他们往往企图通过偷漏税的办法来达到降低成本的目的。但是2002年我国就开始把房地产企业的税务稽查工作作为重点工作，使得房地产企业面临着日益复杂的税收环境。通过偷漏税的现象不仅存在很大风险，还阻碍了税收筹划的进程。

（一）企业税收筹划意识不强。我国《宪法》第五十六条明确规定，“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”同时，我国税法也规定纳税人有依法纳税的义务。但是房地产企业由于税负重、纳税多，其认为通过税收筹划减轻负税的效果不明显，所以常常通过偷税漏税的方式来减税。基于此，很多企业出现了内外两套账的现象，对内的是反映企业真实情况的账，对外则是用来应付税务机关的假账。这种做法无疑给企业带来了巨大的风险，一旦被查处，除了缴纳罚款，还会影响企业的信誉，不利于企业的长远发展。税收筹划反而是一个合理减轻税负的方式。

（二）企业税收筹划组织不健全。企业内部税收筹划组织不健全也是房地产税收筹划的重要影响因素。由于税收筹划具有较强的专业性，他要求工作人员不仅掌握会计知识，还要熟悉我国相关法律法规，尤其是我国税收法律法规相对繁多复杂的情况下，纳税筹划工作更是复杂。通过调查当前房地产企业内部组织机构，发现房地产企业很少设置专门的税务部门，一般都不进行纳税筹划，即使开展纳税筹划工作也是由财务部门来完成。如此重要复杂的纳税筹划工作如果完全依赖与税务工作不太一致的财务部门来做的话，恐怕难以达到应有的效果。

（三） 企业各部门之间合作困难。企业各部门之间合作困难，阻碍了税收筹划的顺利进行。房地产企业在建设的整个过程都会涉及到税收而且建造的过程中有很多部门参与，财务部门并不能控制整个过程。要使得每个部门都积极配合并非易事，从而使得税收筹划的工作执行起来会很困难。财务部门除了制定合理的税收筹划计划，还要与各部门之间进行沟通交流，从而使得各个部门的工作能够在不违背税收筹划计划的前提下执行。然而其他部门由于税收知识的缺乏和利益的问题，都会使得税收筹划工作的进行。

五、 加强我国房地产企业税收筹划工作的举措

（一） 增强企业税收筹划意识。在市场经济快速发展得背景下，我国有关税收法律制度也逐渐趋于完善。企业想要通过偷税漏税的方式来减轻税负、降低企业成本已经不再现实。所以，企业要想真正通过节税降低成本必须进行税收筹划。我认为在我国应该出台相关政策，或者利用媒体的作用鼓励企业进行税收筹划工作。也可以通过宣传一些企业税收筹划成功的例子来引起企业的足够重视，使得他们积极主动的进行税收筹划，为企业降低成本，从而促进房地产行业的可持续发展。

（二） 建立健全的税收筹划组织。面对当前房地產行业严峻的形式，如果想要做好税收筹划工作，建立健全的组织机构很重要。所以，房地产企业应该设立专门的组织机构进行税收筹划。在此，我认为房地产企业可以独立于财务部门设立税收筹划部门，并且配备专业人员负责。这要求该部门职工不仅要有财务知识，还要掌握税收工作，了解相关法律法规，以期保证税收部门的专业度和税收筹划工作的成功。

（三） 促进各部门之间的合作。如果一个好的筹划计划得不到顺利的实施，其最后也是失败的。因此，在整个税收筹划的过程当中，除了要保证税收组织的建立和人员的配备外，各部门之间的配合协调也相当重要。我认为企业应该在企业内部普及税收相关知识，让每个员工意识到税收筹划对公司发展的意义，以及清楚各部门具体应该做些什么。另外，制定相关激励制度，鼓励各部门积极配合，以确保工作的顺利。

六、总结

通过以上分析可以预见，房地产企业要想在今后激烈的竞争中求得生存和发展，税收筹划发挥着重要的作用。房地产企业的税收在我国财政收入中也占据着举足轻重的作用。所以，房地产企业必须高度重视税收筹划工作，以期为企业及国家的可持续发展作出贡献。（作者单位：重庆理工大学会计学院/财会研究与开发中心）

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