中国“以房养老”模式及其建议

（河北大学管理学院 河北保定 071002）

一、我国“以房养老”制度推行的现状

虽然“以房养老”在我国部分地区已经推行，但是效果却不尽人意，一方面，只有极少数的金融机构开展了“以房养老”的业务；另一方面，人们对这种创新型的养老模式接受程度还不高。南京汤山留园2005年于国内首先开展“以房养老”模式，年龄60周岁以上并且拥有60平以上南京市内的老人，可以将房子抵押给老年公寓，继而入住老年公寓，老人去世后房产则属于老年公寓；上海公积金管理中心于2007年推出“以房养老”， 65岁以上老人可将房屋出售给公积金中心获得售房款用于养老，再返租，但这两种模式都以失败告终；中信银行于2011年作为国内首家推出“以房养老”业务的商业银行，最后签订的合同数却为0。[1]

二、我国“以房养老”制度推行的问题

(一)传统思想观念根深蒂固

第一，在老年人的传统观念里，家不仅是一个居所，更是一个承载着儿时记忆和一生感情的地方，他们视家为安全感，不愿意失去对房屋的所有权。第二，我国的传统养老方式不同于西方个人独立的价值观，中国人认为亲情和血缘关系血浓于水，老年人由子女来赡养，等到老年人去世后将房子留给子女，已经成为了我们的传统文化，是一种不成文的规定。

(二)相关法律法规政策的不完善

第一，我国土地制度的限制。我国特殊的地产制度在一定程度上限制了“以房养老”模式的发展，根据《中华人民共和国物权法》规定，城市土地完全归国家所有，居民对房屋只是拥有70年的使用权，房屋期满后，土地使用权依然回归国家所有。当老年人将房屋抵押给金融机构之后，房屋使用期限即将到期的话，金融机构则无利可图，这就造成了金融机构停滞不前。在《中华人民共和国物权法》第一百四十九条中，规定居民的住宅用地试用期满可以自动续约，但是并没有明确提出续约的具体办法和支付标准 ，这仍然是一个不确定因素。

第二，我国遗产税的限制。在西方国家，遗产税的征收通常比较高，比如美国征收高达55%的遗产税，将房产留给子女很不划算。而在中国，子女可以无条件继承父母的房产，这使很多人选择子女养老而非这种新型模式。

第三，金融机构分业经营。在国外，普遍采取的是金融业混合经营的形式，这样，在推行“以房养老”时，可以自主选择更加适合自己的形式。而我国现行的《证券法》与《银行法》均规定，中国证券行业、银行业、保险业和信托业实行分业经营、分别管理，证券公司、保险机构和银行、信托等行业机构分别设立。这就制约了“以房养老”这类涉及范围广的综合型项目的发展。

(三)信息的不确定性

一方面，老年人对“以房养老”的具体运作模式和细节了解欠佳，增加了老年人的抗拒心理。另一方面，金融机构要在老人去世前定期向老年人支付费用，但是又难以掌握老年人的身体状况，无法准确预测其寿命，支付相应的费用。

(四)我国金融市场和房地产发展不完善

“以房养老”需要依赖金融市场的发展，而我国目前的金融市场还不完善，主要表现在以下两个方面：第一，金融机构的内部考核制度不完善。几乎所有的银行业和保险业都是按照季度和年来考核的，而“以房养老”的贷款是随着老年人的去世才结束的，需要经历很长的周期才会获得最终的收益；第二，受房地产市场、利率波动、预期寿命、逆向选择等诸多因素的影响，“以房养老”的贷款是一项复杂的系统，更重要的是它涉及到养老保障问题，所以需要健全的社会信用体系，还需要大量稳定的数据来源、专业的金融从业人员和成熟的金融服务机构，目前我国金融市场仍不具备这些。[2]

我国的房地产并不稳定，在未来很有可能会出现较大波动，有可能继续上涨升值，也有可能出现房地产泡沫的现象，这对房屋价值的准确估计带来很大困难。同时，由于我国房地产仍然处于初步发展阶段，权威评估机构还比较少，评估方法和理论还不健全，这会造成“以房养老”需求方和供给方的顾虑。

三、完善我国“以房养老”的建议

(一)稳定金融和房地产市场

“以房养老”相关的贷款问题要通过金融机构来评估和计算，这既可以由金融机构里比较有经验的保险机构来完成，也可以在金融机构内设立由政府监管的专门的评估机构，负责“以房养老”问题中的评估和计算工作，通过科学计算老年人的预期寿命、经济状况、房屋价值、维修和修缮费用等，使用浮动的利率，准确支付老年人应该得到的养老金。后者的评估机构由于有政府的监管，同时具有公益性和商业性，这样会较少的考虑个人利益，最大限度的增加评估的准确性。

可以由房屋管理局建立一个房屋信息平台，对房屋产权、房屋面积、房屋具体情况以及今后的升值空间进行备案，并且随着时间的推移不断进行信息的更新和拓宽，提高双方的参与“以房养老”的积极性。同时，信息平台要对那些已经参加“以房养老”的住房，定期进行房屋的修缮和管理，及时在平台更新房屋的最新情况，降低金融机构的风险。另外，政府相关部门要监督信息平台的运行，确保其秉承严格、公平、合法的态度调查和录入信息，确保信息的真实性，以便形成更加完善的房地产评估系统。

(二)完善法律法规

第一，明确《物权法》中对土地使用权续期的的细则，对住宅用地到期自动续约的方式、需要追加的费用和具体办法建立明确的法律条文，简化续租手续，为金融机构提供有力的物质保障。对于属于国家所有的城市土地和归集体所有的农村宅基地的处理，可以参考新加坡政府对于公有住房的屋契回购计划，重新设计我国因土地公有而受限的居民“以房养老”的问题。[3]

第二，我国应尽快出台遗产税立法，这有利于改变中国人的养老观念和养老方式，使“以房养老”因为具有依法避税的功能而增加其对老年人的吸引力。

第三，通过设立法律法规，用法律约束住房反向抵押贷款的细则，对贷款的具体发放方式和还款方式准确规定，对金融机构和老年人的具体权力和义务以及反向抵押贷款的具体运作程序作出法律上的详细规定，保障双方的权益。

(三)加强政府的保障作用

我国市场经济欠发达，金融市场发展也比较稚嫩，故而不能采取全面放开的市场政策；若是全面由政府机构承担，又会给政府带来很大的负担，所以我国“以房养老”要采取政府和市场相结合的模式，政府给予适当的优惠政策。

第一，政府可以对金融业提供优惠政策。政府可以对金融机构给予运营补贴、税收优惠、贷款贴息等政策，也可以在金融机构处理老年人的二手房时，减轻其房地产交易税、增值税、企业所得税、营业税等，支持金融机构举办养老服务，提高金融机构参与的积极性。[4]

第二，对老年人进行政策上的优惠，比如，老年人领取的养老金可以部分减免所得税。对于低收入群体，政府应该适当对其进行补贴，增加其参加“以房养老”的可能性。

(四)设立专门的机构进行咨询和舆论宣传

第一，通过报纸、广播、电视、网络等途径宣传“以房养老”的优点、优惠政策、具体操作流程，加深老年人的了解，增加“以房养老”业务的成功率。

第二，要以舆论为导向，逐渐让老年人意识到，随着独生子女的增加，接受这种新型的养老方式，可以让子女减轻负担，虽然老年人参与“以房养老”，但是子女对其的人文关怀不会减少。

在“以房养老”产品具体设计时，可以引入“剩余价值可继承”概念，即在金融机构和老年人的合约中规定，如果老年人早于按揭年限去世，可以由其子女继承应得利益，这样更加符合我国传统的继承观念，减少老年人的顾虑。

第三，可以设立一些公益性机构，对老年人提出的疑问进行免费咨询，包括普及“以房养老”相关知识、具体操作流程、运作方式和运作费用等的介绍，降低信心的不对称性，提高老年人对“以房养老”的认识程度和接纳程度。

[1]马德功， 李靓. “以房养老”中国模式探析 ——以四川成都为例[J]. 观察思考，2014;(392): 35-38.

[2] 蔡尚坤.“以房养老”的本质及其运行机制研究[D]. 苏州大学，2012.

[3] 金晓彤，崔宏静. 亚洲国家“以房养老”模式的经验与借鉴——以日本和新加坡反向住房抵押贷款为例[J]. 亚太经济，2014;(1):11-15.

[4]崔腾娇. 我国实现“以房养老”模式及对策建议[J]. 中国保险， 2013;(12):30-32.