浅谈限购松绑前后房价走势

王宇轩

【摘要】2014年9月21日，南京市政府正式发文全面取消实行了近四年的住房限购政策。放眼全国，在当今宏观经济面临下行压力之下，全国绝大多数房价过高城市相继颁布的限制家庭购房套数的规定于2014年被陆续取消。本文旨在着眼于南京楼市，探究昔日的限购对于抑制房价过快上涨的效果以及限购松绑之后对于楼市的影响。

【关键词】限购 房地产市场 救市

房地产市场直接关乎民生，它的每一次波动都牵动着亿万人的心。也正是因为它在国民经济中的重要地位，政府频频出台干预房价走势的政策。2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求地方政府从实际情况出发，可以采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。[1]南京市政府于2010年出台了限购令，规定暂时限制购买第三套住房；同时取消自住改善型购房补贴；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。与此同时，银行对于消费者购房的贷款政策有了约束。

一、限购之合理

房地产市场过热，房价上涨过于迅猛对于社会、国民经济带来的风险及危害是显而易见的。

市场是一只看不见的手，可也不是万能的。消费者由于信息不完全和不对称，加上盲目跟风和“羊群行为”的存在，房地产市场可能呈现出的是一种“非理性繁荣”，这时就需要政府进行调节。限购令作为一种行政调控手段[2]，可以较为有效的缓解这种非正常现象，进而促进经济的健康发展。同时，房价过快上涨的背后推手是商家和部分消费者的疯狂投机行为，异常的价格波动在一定程度上扰乱了市场秩序，使土地增值本应由全社会享有的红利落入少数人的钱囊，这也与我国的土地公有制相违背。限购令的推出对于规范市场、维护社会公平有着积极作用。

根据国家统计局的数据，限购令颁布后，南京新房价格于2011年6月起出现连续性下跌，综合全年数据分析，南京房价年度总体下跌1.31%。2012年，南京楼市涨价压力有所缓解，全年房价同比上涨0.38%。[3]事实证明，限购令的出台确实在一定时期内缓解了房价过快上涨的压力。

二、限购之局限

在经历短暂的平静之后，南京楼市于2013年迎来了一股热潮。房价在经历了连续12个月的“失控”上涨后，最终年涨幅高达16%。事实上，限购作为一种非市场化行为，局限性也是固然存在的。

首先，相当一部分的消费者对于住房的合理需求，即刚性需求是长期存在的。一个健康、均衡发展的房地产市场必须尽可能的满足消费者的刚需。限购令本质上是抑制市场需求，限贷的同时提升交易成本。但是，从经济学的角度来看，提升交易成本往往能够在短期内起到抑制交易的作用，但并不能对房地产价格产生直接影响。以政府调控的行政手段抑制需求，或许在一段时间内对房价会起到压制作用，但假如这种需求的市场动力并未真正削弱，那么房价迟早会报复性反弹上涨。

随着房地产市场步入调整，各地商住房库存量呈现上升之势。监测数据显示，截至2014年6月底，国内35个主要城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。同时，新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化这些库存，[4]房地产企业因此陷入了经营困境。

相关资料显示，2003～2011年房地产业需求对经济增长贡献率平均为12.4%，平均每年拉动经济增长1.33%[5]，是内需中最大的。因而，说房地产行业是国民经济的支柱产业并不为过。在宏观经济面临下行的压力之下，为了完成经济发展目标，政府救市的意愿也越来越强烈，后续的做法也在情理之中。

三、限购松绑

继全国多数城市限购松绑之后，坚挺了三年零七个月的南京房地产限购也成为历史。截止2014年10月，只剩北京、上海、广州、深圳、三亚5座城市坚持着限购政策。

从过往几年来看，限购政策在短期内对于抑制南京房价过快上涨起到了一定的作用，但长远看作用有限。笔者认为，限购松绑之后房价快速上涨的可能性也不大。

在目前政策、市场对楼市的复苏有促进作用的大环境下，开发商以合理的价格提升销量、减少库存、回笼资金才是明智之举。如今仍是买方市场，充足的房源供应量让消费者有广阔的选择余地和议价空间。由于之前限购的影响，房地产公司的销售指标完成起来必然困难重重，如今正是提升销量，冲刺年度销售目标的最佳时机。同时，房地产交易也有其特殊性，即无论消费者置业是出于何种目的，保值与增值总是预期之一。倘若楼市价格在短期内大幅下跌，势必会影响到消费者的投资信心，也绝不可能迅猛地拉升需求量。

因此有理由相信，取消限购之后，房价还会保持在较为平稳的状态。短期内价格缺少大幅上涨的动力，也没有下跌的空间。

四、综述

“虽然市场通常是组织经济活动的一种好办法，但这个规律也有一些重要的例外。”在楼市这个特殊的市场中，市场调节和政府干预怎样配合协调，是一个值得探讨的问题。

对于政府而言，不断丰富和完善公共租赁住房政策、房地产税试点，以及进一步加强对银行、开发企业、房产经纪等机构的监管，应成为下一阶段房地产调控的主要方向。[6]调控政策应该从源头解决供给紧缺问题，多加强保障性住房建设以扩大有效供应，其中需求旺盛、房价抗跌能力较强的大城市尤为迫切。无论限购与否，在目前的大环境下，投机性购房、哄抬房价的行为都应得到坚决制止。

参考文献

[1]《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》.

[2]《房产限购令引发的思索》，中国学术论文网.

[3]中国指数研究院.

[4]上海易居房地产研究院.

[5]《REICO报告：房地产业对国民经济的影响》.

[6]于志勇.《限购令下 南京房价会降吗》.