楼市新型“救市”，该不该出手买房

多项稳定住房消费政策确实已经在“更高层面”获得了原则性的通过，观察这些政策下发的方式和时点，可以基本读懂政府当前对于房地产政策的口径，即避免大规模、一次性的刺激，而是采用“外科手术”式的点状刺激，“出一个，看一个，再决定什么时候是下一个”。

南方周末特约撰稿 李乐

2015年3月20日，住建部以通报部长陈政高在全国公积金电视电话会议上讲话的方式，向社会公开了降低公积金贷款门槛等一系列信息。

这是李克强总理在今年政府工作报告上重提“稳定住房消费”后，释放出的第一个楼市政策。

其实春节过后，政府救市的传言就开始不绝于耳，但行业饭局上的一个“切身”感受却是——如今的地产商们有点不那么“关心国事”了。要知道，仅仅就是在一年前，地产商关心的还都是总理关心的问题，城镇化、宏观调控、房产税都是行业聚会上的热门话题。

这是一面镜子，折射的是整个房地产市场各个主体心态微妙的变化。政府一直在拿捏“稳定住房消费措施”的口径、分寸，甚至行文发文的方式方法；地产商已经被残酷了一年多的市场调整彻底打消了“单边上涨”惯有认知；惟独没有太多变化的是购房者，他们还在问着那个永恒的问题，购房窗口在什么时候？

政策“出一个，看一个”

重提稳定住房消费，有一个不可忽视的大背景。李克强总理在人大闭幕会上的答记者问中，有一句话貌似被忽略了。这句话就是谈及7%GDP增长率的时候，李克强特别强调了“下限”这个词，而媒体普遍关注的，还是他那句“工具箱里的工具还很多”，显然，房地产是工具之一。

又要救市了吗？两会李克强总理作政府工作报告时，对房地产采用了“稳定住房消费”的基本口径，并且少见地提及了“改善性需求”。也许市场命名其为“救市”，但在官方的话语体系中，这个应该叫做“稳定住房消费”。

不要简单把上述两个称谓看做一个事情的两个名称——稍微熟悉中国官方话语的人，都会知道这里面还是大有不同。3月中旬，《经济观察报》、《中国经营报》等媒体，相继报道了多项稳定住房消费政策已经获得原则性通过的消息，其中涉及公积金贷款、二套住房首付比例下调、营业税政策调整等措施。

从笔者掌握的情况看，截止到目前，营业税调整、二套房首付比例下调、利率优惠、公积金贷款首付比例下调、贷款额度上调等，确实都已经在“更高层面”获得了原则性的通过。但是，如何下发执行这些政策，在方式、时点上，都有讲究。

第一，是单独发文还是形成一个统一文件。

前一种情况，就是住建部、央行、财政部等部门，分别在自己分管的领域内，出台稳定住房消费的措施，时间或有间隔，这一次就是住建部首先出台了与公积金相关的政策；后一种情况，是大家更为熟悉的“国八条”“国十条”。

第二，逐个释放还是一次释放。

所谓逐个释放，即在一个政策出台之后，观察政策对市场的效果，再决定下一个政策是否继续释放。实际上，从2014年下半年开始的稳定住房消费市场措施，都是采用这样的方式，说得直白一点，就是“边走边看”。

所以，通过这些方式方法的选择，我们可以基本读懂政府当前对于房地产政策的口径，即避免大规模、一次性的刺激，而是采用“外科手术”式的点状刺激，“出一个、看一个、再决定什么时候是下一个”。

限购仍在库存难消

这样的政策环境之下，库存成为看清未来市场走势的关键要素。那么，库存还会不会继续增长？

从现在的情况看，答案是肯定的。3月份是上市房企年报的集中发布期，从已发布年报的一线房地产企业的情况看，利润下滑是基本共性，而在销售额这一项科目上，大部分还是在继续增长。但是，需要注意的是，这只是表象。

为什么？大部分房企销售额的增长是通过“堆货”的方式来实现的。所谓“堆货”，即是通过大量的增加可售房源、开工量，来确保销售额的进一步冲高。但是，在当前告别单边上涨的市场环境下，这些“堆货”在未来都会转化为库存。

所以，如果没有大规模如4万亿的整体经济刺激政策，整个房地产市场的库存在未来1年中，仍然会继续增长，“去库存”就成了房地产企业、买方之间博弈模型的关键所在。

在这个模型中，还有一个非常重要的变量，即限购政策。尤其是北上广深四个特大型城市。我们应该注意到，已经基本获得决策层认可的稳定住房消费措施当中，单单绕开了限购，中央把皮球踢给了地方。限购不打开，库存就是房企的癌症，治不好，就只能“削他”。

地方政府有没有调整限购这个变量的可能呢？当期来看，不是没有，但是动机确实非常微弱。以北京为例，2014年全年的土地出让金总收入又刷新了历史纪录，万科在北京土地市场的新年第一战，即便报出高价，仍失手于绿地联合体。土地出让金收入不下滑，就没有触动到地方政府的根本利益，从而短期之内也就没有“打开限购”的利益驱动。

况且，李克强总理在政府工作报告中，把话说得很明白，“落实地方政府主体责任”——既不能大幅波动，又不能报复性上涨。也正是读懂了中央的意思，北京市副市长李士祥，才一下说出了“限购是永恒的”这样决断的话语，不过通过居住证等其他手段结构性地释放改善型需求，却是存在可能的。

所以，库存这件事的大基本面状况如此，短期之内也没有逆转的变化，开发商会把“砍开工”“去库存”当成首要的任务，以维持基本的平衡状态。不出意外，这就是2015年房地产市场的基本走势。

相对有钱人的购房窗口即将打开

说完了上述两点，可以谈谈“购房窗口”这件事了，现在是不是很好的购房窗口？这个问题的回答，不能一概而论，如果非要总结一句话，那就是“相对有钱人的购房窗口即将打开”。从笔者的经验看，大抵会出现以下几种状况：

第一种情况，对改善型购房者来说，应该是个比较好的市场窗口。这主要基于二套房贷首付将下调、利率打折这件事做出的判断。况且，降息应该在未来的一年中，是大概率事件。所以，先抛开房价不谈，从融资杠杆的角度上看，2015年对于改善型住房消费的购房者来说，应该是一个不错的窗口期。

第二种情况，良好的支付条件，可能会诱发开发商向购房者的大幅度让利情况出现。开发商在“去库存”的大势下，除了“砍开工”，另一个重要的办法是“促回款”，即销售额上不去，但回款额要上去。所以，对于“相对有钱”的购房者来说，如果能够提高首次支付的比例，甚至全款，开发商一定会做出大额的让利。所以，从这一点上来说，也是个很好的窗口期。

至于刚需购房的窗口期，则仍然不乐观。

如果二套房贷首付、利率优惠成为现实，那么银行有限的信贷资源，如无意外，会自然而然地配置到二套住房的领域，刚需想获得优惠的利率，往往将变得更为艰难。实际上，对于刚需而言，房地产的问题始终是收入问题，而非价格问题，其最终解决的方式，恐怕还需要各类政策性住房来解决。还是那句话，刚需购房不能指望调控。