我国保险业海外不动产投资的相关问题研究

作者简介：张楠楠（1990-），女，汉，山东聊城人，中央财经大学硕士研究生在读。

摘要：自中国平安于2013年7月以2.6亿英镑买入英国伦敦金融城的标志性建筑-劳合社大楼之后，中国保险业企业开始频繁出海购置不动产，并一跃成为中国对外房地产投资的主力军。本文将对我国保险业海外房地产投资的现状、进行房地产投资的原因及其存在的风险进行全面的分析，并提出相关建议。

关键词：TMT行业；海外并购；风险

一、保险业海外不动产投资现状

自2013年7月中国平安从以2.6亿英镑的高价购得伦敦金融城的标志性建筑之一—劳合社大楼后，中国保险业企业的目光开始纷纷投降海外不动产市场，且短短两年时间内，中国保险业企业已完成多笔影响巨大的海外不动产投资。中国进行海外不动产投资具有金额普遍较大，且投资标的多位于核心地段特点。中国保险业近两年的主要海外不动产投资项目如下：

二、保险业进行海外不动产投资的原因

1.收益较高且相对稳定：相对于其他投资而言，投资于不动产，尤其是商业物业比如写字楼或酒店，其投资收益率高。以中国平安并购劳合社大楼为例，中国平安买下后将有超过三分之二会租给劳合社伦敦公司，根据其支付的租金估算，若能够以相似的价格出租整座劳合社大楼，则中国平安可凭借租金收入在10年左右收回此次投资的成本，估算可得中国平安可以得到约6%～9%的年投资回报率，不可谓不高且收益稳定。

2.国内缺乏相匹配的标的：与进行海外不动产投资相比，国内的不动产投资面临投资回报率偏低的问题，以国内大多数一线城市写字楼市场为例，北京、上海、广州、深圳四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

3.有助于抵御通胀：保险企业投资不动产在中长期内，能够在一定程度上抵御通货膨胀。保险资金若投资于债券等一些具有固定利息的产品，其所获得的实际收益是其名字收益减去通货膨胀的影响之后的收益，在高通胀的情况下实际收益率还有可能为负，使保险资金不能实现保值增值，甚至会贬值。而投资于海外不动产，不动产的价格会随着物价的普遍上涨而相应的增加，从而抵消一部分通货膨胀所带来的损失。因此，在通货膨胀较高的情况下，进行海外不动产投资是应对通货膨胀的一个重要手段。

4.政策的支持：2014年8月，保险业国十条公布，提出要进一步提升保险业的对外开放水平，使“引进来”和“走出去”能够更好地结合。且在国十条发布6个月前，保监会曾就保险业地对外投资水平作出规定，其要求保险资金境外投资余额合计不高于该公司上季末总资产的15%。按照此项规定，我国保险业在2015年初地总资产超过10万亿人民币，但是目前其海外投资地比例只占总资产地10%左右，因此保险业还有相当大地空间可以进行海外投资。

三、保险业海外不动产投资存在的风险

1.流动性风险：在进行海外不动产投资时，在所需投入的资金量较大，而收回投资所需要的时期较长，这就加大了投资资金的机会成本且降低了其变现能力，导致进行海外不动產投资的保险企业将要面临较大的流动性风险。如果保险公司突然面临了较大规模的资金需求而必须将位于海外的不动产变现时，由于在海外信息的获取较为困难可能难以寻找倒合适的交易对象，因此将很难以较为合理的价格将其出售，可能将不得不面临被迫将其折价出售的选择，而这一选择将给使保险公司蒙受较大的损失。

2.汇率风险：在海外投资不动产时，由于存在着汇兑的过程因此汇率的变动会引起投资收益的变化。而汇率又极其容易受到各种因素的影响而发生改变，比如各国政府的货币政策、财政政策、汇率政策以及国际市场供求关系等因素。因此，保险公司在进行海外不动产投资时，要对可能发生的汇率变动所带来的风险建立相对完善的防范机制来进行应对。

3.利率风险：利率风险是指在进行海外不动产投资时由于市场利率的波动使保险公司投资收益发生变动的风险，由于不动产投资所需的资金较多，所以可能面临较大的利率风险。一般来说，当市场利率上升时，不动产等长期资产可能面临资产缩水的状况，由此保险公司将面临损失。

4.人才缺乏风险：保险公司在进行海外不动产投资时，需要各方面的专业人才统筹合作，而由于保险企业的海外不动产投资刚刚起步，可能会有专业人才缺乏的问题，使保险公司在项目的可行性和操作性方面处于信息不对称的劣势，使保险公司有可能蒙受损失。

5. 经营风险：保险公司进行海外不动产投资，在交易成功后如果选择自己进行经营管理，则使保险公司也面临这这一方面较大的风险。因为物业经营管理从选择项目、控制价格到确定客户，每个环节都有其相应的风险，而保险公司缺乏进行这方面管理的经验，一旦经营出现偏差和失误，保险公司将会蒙受较大的损失。

四、建议

1. 投资前进行尽职调查：在保险企业进行海外不动产投资之前，一定要对投资标的进行详细全面的调查，慎重进行选择。需要进行调查的内容主要包括，标的所在地的经济、政治、法律、行业发展等对不动产投资可能产生影响的各种因素等。保险企业务必要在科学、求实的基础上做好投资项目的可行性研究和评估工作，以便尽可能获取详尽的信息，使企业能够有充分的信息来判断其将要投资的不动产项目是否合理。

2. 大力促进相关人才的吸收与培养：进行海外不动产投资，国内保险企业面临的一个难题就是专业人才的数量不足和经验缺乏。进行海外不动产投资的专业人员，不仅应具备不动产领域的专业知识和过硬的海外投资实践操作经验，还应该把握世界各国的经济发展趋势。当前，保险公司普遍缺乏进行海外不动产投资所需要的专业人才。在这一方面，首先保险业企业可以大力引进海外不动产投资方面的人才，另一方面也要致力于这方面人才的培养。

3. 选择恰当的投资模式：进行海外不动产投资的方式分为直接投资和间接投资。目前我国保险企业进行海外不动产投资时的主要方式是直接投资，比如购买不动产，如写字楼、酒店等。与此同时，国外保险公司在不动产投资领域，已经从直接投资为主转向间接投资为主。因为间接投资能够提升资产的流动性以及降低相应风险。我国的保险企业在进行海外不动产投资时应进行综合考虑，积极探索多种不动产投资模式，拓宽投资思路，选择最为恰当的投资模式进行投资。

4.投资和管理过程中持续的风险防范：在保险业企业进行海外不动产投资的整个过程中，包括前期调查，中期投资以及后续的管理过程都存在着各种个样的风险。因此保险公司应该建立一套完善的风险防范机制，持续对可能出现的风险进行监控，并建立能够应对可能出现的各种风险的应急系统。（作者单位：中央财经大学）

参考文献：

[1]谭艳斌.我国保险资金投资境外不动产风险防控探析[J].吉林金融研究，2014

[2]凌秀丽.海外保险资金投资不动产的经验借鉴 [J]. 中国金融，2010

[3]兰东娟.宋军刚.我国保险资金境外投资风险防范探析[J].保险研究，2009