浅析我国房产税定位

冯骁

[摘要]现行房产税在我国发挥的功效尚不明显，在我国多地试点的房产税改革也存在诸多问题，如何对于我国的房产税功能进行科学合理的定位，对于发挥房产税对社会经济的重要作用，规范房地产行业的税收以及我国财产税体系的构建具有重要意义。本文通过房产税的核心功能在我国的表现，找准房产税的改革点，并提出我国房产税功能定位的建议。

[关键词]房产税；税制改革；财税体系；宏观调控

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.03.67

我国现在房价居高不下，特别是一线城市，处于高房价敏感区，很多人将房产税视为打压房价的“利器”。多数人认为可以通过征收房产税，增加房产的购置和保有成本，从而减少居民的房产需求，由于需求的减少，必然会使房价呈现不断下降的趋势，凸显出房产税打压房价的重要功能。然而民众当前对于房产税的认识并没有回归“理性”，面对房价日益上涨的房地产市场，对于房产税的认识上存在太多功利心理，在具体房产税制度改革上也存在很多不容忽视的问题。

1 现阶段房产税功能在我国的表现

从我国多地房产税试点的实际情况来看，房产税的征收在居民购房选择上还是起到了一定的引导作用。更多居民考虑到成本问题，选择购买小户型住房，有利于促进土地节约利用的改革目标。考虑到房产税负担，当地居民在住房消费商开始向小户型倾斜，更多地考虑免税范围内的住宅。由于居民家庭住房消费偏好的改变，为适应市场需求，房地产开发商也有意提供更多的小户型房。从这一方面来看，我国当前的房产税在一定程度上起到了调节土地资源合理使用，优化资源配置的功能。

但是房产税的核心功能在我国表现的并不显著。房产税收入在地方财政收入中所占比例较低，并未充分发挥为地方筹集财政资金，服务于公共服务和基础设施建设的功能。尽管多地试点的方案既涉及存量房也涉及增量房，但是无论是存量房还是增量房，都仅限于别墅和高档公寓。因此，上述方案在公平意义上相对可取，但考虑到满足财政筹资方面，该试点方案难当大任。

随着国民经济实力的提高和个人财富的不断积累，房产税作为货物劳务税和所得税的重要补充，对贫富差距的全面调节，具有重要作用。但是，房产税在我国目前难以发挥有效调节收入分配的功能。首先，房产税的筹资功能不高，继而调节收入分配的功能无从谈起。目前，我国作为调节收入分配的税种主要有个人所得税、房产税、消费税等，即使占税收收入总额比重较高的个人所得税，由于不具有调节收入分配的良好绩效而广受争议，更不用说占比较小的房产税。其次，由财政体制理论可知，收入分配职能更适宜于中央政府，而房产税在实行中央与地方分税体制的国家中均属于地方税种，我国也不例外，作为地方税种的房产税，亦没有发挥调节全国收入分配的功能。

总之，我国房产税改革试点在取得一定效果的同时也存在一些问题。因此房产税在全国范围内的改革前提是，必须科学地进行功能定位。基于功能定位找准房产税的改革点。

2 关于我国房产税功能定位的建议

2.1 以增加地方财政收入为主要功能

纵观世界范围内的房产税大多是取之于民、用之于民。房产税是地方财政收入的主要来源。用于地方基础设施的建设，提高公共服务水平。而我国目前的房产税占地方收入的比例很低，根本无法满足庞大的财政支出。地方政府对房产税征收的积极性不高，长期来看，如果我国地方长期缺乏主体税种，税收收入无法满足庞大的财政支出。地方政府只能另辟收入来源，最直接的就是土地财政。但是土地资源是有限的，长期根本不能依靠土地财政，必须有一个稳定的主体税种来满足地方财政。而房产税是地方财政可以依赖的一个很好的税种。长期来看，完善财产税制，增加地方财政收入才是房产税改革的内源动力。房产税改革若要在全国范围内进行必须坚持以增加地方财政收入为主，必须加大地方政府的税权。使房产税成为地方政府的主体税种，税收收入全部归地方财政。这一过程不可一蹴而就，要循序渐进地完成，并且配合其他财政体制的改革，严格划分中央和地方在财权和事权方面的界定，根据地方实际情况，稳步推进。同时，房产税在增加地方财政收入的同时，要注重税负的公平原则，不同地区，不同类型的房屋要进行分类登记，形成全国不动产联网体系，完善房产价值评估机制，保障公平性。

2.2 以调节收入差距为辅助功能

除了增加地方财政收入这个重要功能外，房产税在改革的过程中不能忽略的就是税收的公平原则。目前我国居民通过房地产产生的收入差距越来越大。房产税作为一种财产税，调节收入差距的功能必须贯彻始终。房产税在发挥调控房地产市场作用时，以打击高档房需求和投机性需求为主，这一举措同时要保证低收入者的需求能够得到满足。通过征税增加高收入者持有房产的成本，将房产税收入用于低收入者保障房建设，从而达到调节贫富差距的目的。我国房产税自产生之时起，在很长一段时间内只是在针对居民的极少一部分房产征缴房产税，设计的人群比重相对较小，征收房产税最后腰的意义应该落脚于收入的分配调节。这也符合税收理论中对于税种最重要的功能定位。一般来说，对于调节收入分配的比较有效的税种主要有个人所得税、财产税及遗产税，由于流转税具有税收中性性质，因而在调节收入分配方面所发挥的作用相对较小。世界上很多国家都在对财产税进行优化归并，陆续停止征收遗产税，但是遗产税迄今为止都没有真正实施。要想充分发挥个人所得税在收入分配方面的调节功能，基本前提是税务机关要通过先进有效的合法手段，掌握完整有效的居民收入信息，然而，在许多发展中国家，隐性收入在社会真实收入中，有很大比重的隐性收入，隐性经济规模庞大，但游离于税收征税体系外，因此税务机关对于个人收入的完整性控制难度较大。我国作为发展中国家的一员，在社会收入中，隐性收入也是客观存在的。研究表明，我国2008年居民隐性收入为9.26亿元，按城乡住户收入统计数据计算，2008年全国居民收入总额为14.0万亿元，这样，隐性收入将占真实收入的39.8%；这些隐性收入的18.8%集中于高收入家庭，62.5%集中于最高收入家庭；如果加上这种收入，2008年城镇最高收入10%家庭的人均可支配收入为139000元而非43613.75元。在如此规模庞大的隐性收入下，个人所得税调节收入不平等的作用并不显著，更进一步来说，由于隐性收入规模较大，不适宜的税制设置反而可能会出现税收逆向调节的情况。相对遗产税及个人所得税而言，房产税调节收入分配不平等的作用则非常有效。一般来说，高收入者出于投资与奢侈消费的动机，他们惯于持有多套房产或者价值较高的豪华房产。并且，由于房产的稳定性，住房是不可隐匿的，因而房产税无法偷逃，因此，对这种特定房产的财富存量征收房产税能够降低纳税人的可支配收入，从而对收人差距发挥调节作用。因此，调节收入差距是房产税无形中就能发挥的作用。在税收要素的设计上，要加强针对性。例如采用累进税率，就会更好地发挥作用。总之，我国目前的房产税已经不能适应目前的国情。

2.3 促进住房消费平等化

首先，如果普遍征收房产税，则会对居民购房行为产生收缩性影响，在不征收房产税的情况下，住房消费成本低，住房选择就会偏向更大的房子；在征收房产税的情况下，住房消费成本提高，住房选择就会偏向更小的房子。其次，如果房产税的税负各区域不一样，在其他条件不变时，居民购房就会流向税负轻的区域。也就是说，房产税的区域差别对住房消费地的选择会产生影响。再次，征收房产税导致房产交易成本提高，住房的二级市场就会产生紧缩效应，对潜在的住房消费者，购买意愿减退；对现实的住房消费者，出售住房的可能性降低，尤其在住房价格上涨预期不明显的情况下，这种紧缩效应更加显著。最后，土地资源和住房资源总是有限的，房产税带来的节约有利于让更多的人有房住，可以促进对住房基本消费平等化。

2.4 房产税不宜承载过高的抑制房价功能

房产税只对住房消费有一定的调节作用，而对住房投资的调节作用只有在住房价格平稳或下跌的时候才会有所体现。若将房产税的功能定位在打击投机性购房，减少非刚性需求，可有效地抑制房价的过快上涨，则无法收到如此成效。从表面上看，征税增大了交易成本，包括持有成本和出售成本，可以打消一些人炒房的念头。但在房价预期不断上涨的情况下，所有的成本都是可以转嫁出去的，税收也不例外，现在的房产交易流行“净价”方式，所有税费由购房者负担，包括所得税在内。房产税调节房价的前提是税负不能转嫁，通过税收拿走炒房者的一块收益，得利少了，炒房的人才会减少。否则，税收所起到的作用是相反的，不是抑制房价而是推高房价，尤其在住房刚性需求旺盛的条件下更是如此。还有一种说法，认为征税会扩大住房持有成本，迫使那些持有几套住房的人抛售一部分房子，这样可扩大住房供应，从而抑制房价上涨。然而，如果为了居住需要而购买几套房子，那就属于刚性需求，能买得起的人自然也会负担得起这些税收，除非是家庭陷入破产境地，不然不会轻易卖掉房子；如果是为了投资或投机需要而购买几套房子，那这些房子只会以更高的价格卖出去。一旦住房成为投机对象，税负就像是击鼓传花的游戏，在鼓声没有停止前，最终由谁来承担是不确定的，任何投机者都不会很在乎税收，因为投机者的目的不是拥有住房来消费.除非是每年的税收负担超出了房价上涨所得，税收与房价指数挂钩，这样才会抑制房价。但这样做会伤及无辜。因此需要区分消费性购房和投机性购房，对于不是用于消费的住房，可以考虑界定为经营性房产，由地方政府依据各地的具体情况来征税。

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