房地产企业融资困境及发展优化策略探微

赵森

【摘 要】在当前国内银行金融体制下，房地产企业发展过程中的高负债率不断升高，房地产企业融资难现象非常的普遍。本文将对房地产企业融资中的问题和困境进行分析，并在此基础上就其发展优化策略，谈一下自己的观点和认识，以供参考。

【关键词】房地产企业；融资困境；优化策略；研究

一、房地产企业融资难问题分析

近年来，随着社会经济的快速发展和城市化建设进程的不断加快，房地产行业的发展可谓突飞猛进，但十八大以来国家及相关部门对泡沫经济现象的打压，使得很多房地产企业尤其是中小房地产企业出现了较为严重的融资难问题。

1.融资环境带来的制约

第一，政策方面的制约。对于大部分房地产企业而言，由于银行信贷融资方式较为便捷和方便，而且所需成本比较低，因此更倾向于选择银行信贷融资方式。在该种情况下，应当满足准入条件、审批要求和周期长等层面的要求。尤其是近年来，现行的法律规制对房地产信托以及债券融资渠道进行了严格的限制，以至于很多房地产企业凭借这种方式进行融资，难度非常的大。

第二，金融市场的制约。在长期的发展过程中，证券市场发展速度也比较快，然改革发展步伐依旧过慢，缺乏有效的信用保障，金融创新以及监管力度明显不足，以至于很多金融产品难以有效应用，对拓展房地产企业融资渠道非常不利。

2.房地产企业自筹资金能力有限

对于房地产企业尤其是中小房地产企业而言，其自筹资金在全部资金来源中的比例远低于25%，绝大多数的自筹资金源于商品房的预售，其中又有大部分来源于购房者的个人住房按揭贷款。房地产企业发展过程中的自筹资金能力有限，资产负债率较高会增加房地产企业生产经营风险，同时也会影响其融资能力。

3.房地产企业融资渠道比较窄

房地产企业，尤其是中小房地产企业因不具备上市融资资质，因此难以通过股权方式进行融资。近年来，上市门槛逐渐提高，使得很多房地产企业难以通过该种渠道和方式进行融资。目前来看，很多房地产企业采用的融资方式以银行信贷、民间借贷为主，其中银行信贷又受宏观调控、房地产企业的资质影响非常的大，加之信贷条件非常的苛刻，使得融资成果并不乐观；对于民间借贷而言，由于其利率非常的高，因此也就加大了融资风险，增加了房地产企业的融资成本，融资效果依然不理想。

二、房地产企业融资发展优化策略

1.加快融资多元化进程

房地产企业发展过程中，多元化的发展模式中一元化融资形式占据主导地位，通过进一步扩大融资范围，为房地产企业发展提供发展动力。实践中可以看到，一元化融资形式使得银行风险过大，容易出现系统性的金融危机现象。针对这一问题，只有通过发展金融市场，健全和完善金融体系，不断拓宽融资渠道，才能实现房地产行业的多元化融资，才能确保房地产行业的平稳发展。传统的房地产融资市场上“一元化”模式，主要是指房地产企业融资过程中，更多的是依赖银行信贷资金，而前者主要是通过资本市场的建立和发展，不断拓宽融资渠道，运用多种方式进行筹资。在二级房地产市场上，建议房地产企业关注信托证券以及投资基金等产品，可根据实际情况和需要，选取不同形式的融资方式。从长远的发展视角来看，采取多元化的融资方式，是未来房地产企业融资的必然趋势。

2.房地产企业可以采取债券融资方式

对于房地产企业而言，其资本结构中的债务占一定比例。如果债务过高，会增加房地产企业的破产风险；如果债务过低，则说明资金应用效率偏低。基于此，在确保企业财务稳健的基础上，根据房地产企业的类型选择债券形式，这有利于企业财务杠杆的作用有效发挥，从而实现企业、股东收益的最大化。就当前国内房地产企业来说，其债务通常为短期债务融资，而且多来自于银行贷款。实践中可以看到，原则上只要企业四证齐全、而且投资额能够完成35%以上，银行基本上都会发放贷款，但总体而言开发贷款是短缺行为。对于房地产企业而言，中长期资金的需求量非常的大，长期直接融资产品可改善企业负债结构，对于有效融资，意义重大。

3.房地产企业创新融资方法

针对当前房地产企业融资难问题，笔者认为应当不断创新和改进融资方式，比如采取典当融资形式。所谓房地产典当，即房产权利人为出典人，按事先约定的典价将房地产权利过渡给承典人。房屋使用者可不占有该房地产权，但是可以应用该房屋，并有权将房屋出租、或者转让房屋典权。在典当过程中，通常要明确期限，在典当期满以后，典当人交还典价和利息，然后按约定将出典房屋赎回。通常情况下，典当融资受限于典当行自身实力的特征，时限短、规模小以及利息高等特点，使其更适用于中小房地产企业的短期融资。以某房地产企业典当融资为例，2014年6月20日，该房地产企业在开发中资金链断裂，而信贷规模收紧，融资遇到了困境。为缓解这一问题，该房地产企业负责人专程前往杭州，以土地作抵押向典当行融资700万元，后者对该房地产企业进行全面考察后认为抵押物可以覆盖贷款，一周内即完成了贷款发放，缓解了该房地产企业短期资金周转不灵的问题。由此可见，典当融资形式对房地产企业，尤其是中小房地产企业而言，是一个不错的选择，可以有效应对融资困境问题。

三、结语

总而言之，近年来房地产企业发展迅猛，同时也存在着新项目过多、规模过大以及房价增长过度和经济结构失衡等问题。因此房地产企业应当不断创新思路，采取多元化的融资方式，只有这样才能有效应对融资难问题，才能确保房地产企业的可持续发展。

参考文献：

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[2]尹阿东，何海凝.房地产信托风险控制措施的研究[J].科技和产业，2011（03）