中国房地产企业税负水平的调整及政策选择研究

韦仙荣

摘 要：房地产企业税收负担问题历来是关系国计民生和地方经济发展最尖锐、最敏感的问题之一，通过对房地产业税收负担的研究为政府和企业就企业税收负担问题提出一些可供借鉴的对策，在对税收负担进行测算的基础上，深刻剖析中国现行房地产税制所存在的问题，提出中国房地产税制改革的具体建议，为房地产企业的健康发展创造一个公平、公正、公开的竞争环境。

关键词：房地产；税收负担；企业税负；税收制度改革

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）12-0073-03

一、研究背景与选题意义

房地产企业税收负担问题历来是关系国计民生和地方经济发展最尖锐、最敏感的问题之一，它犹如一把双刃剑，一方面，政府可以通过减税免税、降低税负等措施，有效刺激需求，引导投资，推动房地产企业的发展，拉到经济增长，从而达到扩充经济规模和经济总量的目标；另一方面，政府凭借政治权力又必须选择适度的税负水平，筹集足够的财政资金，以确保国家机器的正常运转和各项事业的蓬勃发展。所以，房地产企业税收负担水平的轻重高低、合理与否并不是一个孤立存在的问题，它不仅与国家对房地产业的产业政策、宏观调控目标及政府财政收入等方针政策息息相关，更与所有国有、集体、股份制、外资、私营企业等不同纳税主体的经济利益分配紧密相关。

究竟房地产企业发展现状如何，其税收负担水平如何，影响房地产企业税收负担的因素有哪些，笔者认为，不能仅仅从一些表象看问题，而应该运用税收经济学的基本理论，客观公正地分析目前中国房地产企业的税收负担问题。在这样的背景之下，笔者认为，研究房地产企业税收负担具有重要的理论价值和深远的现实意义。

二、当前中国现行房地产税制整体上存在的主要问题

（一）税制结构不完善，造成税负不合理

1.因房地产流通环节不同造成税负不合理

现有税收制度在房地产的交易环节设置了主要税种，而在房地产保有环节设计的税种非常少，且免税范围大。这种模式造成了明显的各阶段的税负不公。

一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况，涉及房地产企业的税种有营业税、城建税、所得税、土地增值税等，同时负担相应的费用。从名义税负水平看，营业税及其附加税率可达5.5%，土地增值税30%～60%，企业所得税33%，房地产交易环节总体税负税水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，名义税负水平明显偏重。在加上所负担的相关收费，其负担更重，可以说在交易环节房地产产业的承担的税费负担最重。

而前房地产税制“重流转轻保有”的现象，一方面，对房地产交易环节征收重税实际增加了房地产企业出让房产的成本，出去转嫁部分，自己仍然要承担较高税收负担，这不仅提高了新建商品房的价格，带动整个市场价格的上扬，同时也制约市场正常的生产进程，阻碍了房地产市场的形成和发展。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，使得投机性购房成为可能，易造成房产和土地的闲置与浪费。土地保有阶段税负轻，进入市场流通的土地则要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。

2.因纳税人的身份不同造成的税负不合理

中国的房地产市场存在内外两套税制，使得中国的纳税人由于其身份的不同而造成了税负的不公平，具体分析如下：（1）所得税。中国分别对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。企业所得税的税率是33%，而外商投资企业和外国企业所得税的税率为正税30%+3%的地方税附加。同时，各地方为吸引外资，往往对在本地区投资的外商免征3%的地方税附加，另外，税法中还有很多关于外商投资企业和外国企业的优惠政策，使得外商投资房地产企业和外国房地产企业所承担得所得税税负水平明显的低于国内房地产企业，造成了所得税的税负不公。（2）房产税、城镇土地使用税和城市房地产税。对内资企业开征房产税和城镇土地使用税，而对外资企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。对外资企业继续征收城市房地产税。城市房地产税仅适用于外商投资企业、外国企业和外国人，而且仅对房产征税。以房价为计税依据，适用税率为1.2%。另外，税法中还对外资企业有许多关于城市房地产税的优惠政策。可见城市房地产税的税负水平要比内资企业的房产税和土地使用税的税负水平低，有违税负公平原则。（3）城市维护建设税和教育费附加。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加；而对外资房地产企业则不征收此税费。对此税法有明确的规定。可以看出，相对于内资房地产开发企业，外资房地产企业的税负相对较轻。（4）耕地占用税。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。相对于内资房地产企业，外资企业税负进一步减轻。

由于两套税制的并存，中国房地产市场上的内资企业和外资企业在税负上有相当大的差异，内资企业税负水平明显要高于外资企业，这种差异必然影响内外资房地产企业的公平竞争，不利于促进本国房地产行业的发展。

（二）主要税种存在的问题

中国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：

1.税费并立

在中国现行的税费体制下，几乎所有的收费项目都是以行为来征收，与同时以行为目的来征收的税中相互重叠、并立。例如，在市政基础设施建设方面，城建税与“市政设施建设费”、“城市规划建设费”和“商业网点配套费”同属一个性质。对同一纳税人的统一行为出于同一目的而交叉征收税、费，形成了“税上加费，费上加税”的局面，大大加重了企业的税收负担。

2.税费繁重

中国涉及房地产业的各种收费项目繁多，且费项总数远要多于税种总数。以江苏省为例，与房地产开发及销售有关的费种有68种，其中前期工程阶段有33项，工程建造阶段有17项，房地产交易阶段有10项，而在房地产使用阶段共有8项。房地产收费项目主要分为行政事业性收费和中介服务及经营性收费，分别由建设单位和相关单位缴纳。据有关调查统计，当前商品房价格构成中土地费用及市政配套费用约占60%左右；建筑安装费占30%左右；税收占10%左右。endprint

涉及房地产企业的收费项目繁多，首当其冲的是房地产开发环节费的比重过大。在房地产开发、流通阶段，频繁对房地产企业征收税费，必然导致房地产的成本和价格大幅提高，严重扭曲了房产的真实价值，直接加重房地产企业的税收负担。政府收费的混乱无序，缺少法律依据，在征管上随意性较大，使得房地产企业对征费行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响到房地产开发的规模和房地产市场的繁荣。

三、调整房地产企业税负水平的相关政策选择

在对影响房地产业发展的税收制度进行分析后，以促进经济增长为出发点，针对影响中国房地产业税负水平的原因，找到能降低房地产业总体税负水平，相应促进房地产市场完善和发展的税收制度成为一项重要而紧迫的任务。

根据中国房地产业目前的发展形势，借鉴国外房地产税制方面的先进经验，参照国际管理，我们认为，中国应该在清理不合理收费项目的基础上，完善土地税法体系，建立以物业税为主导，其他房地产税费为辅的科学合理的房地产税费体系，以促进中国房地产业的健康发展。

（一）清理不合理收费，理顺税费体系

清理不合理不合法的收费项目，是减轻房地产企业税收负担的前提。规范和完善中国房地产收费体系的相关措施具体如下：

首先，清理各种市政和基础设施建设费，解决重复征收的弊端。基础设施建设费是按有关规定由开发商支付的红线内外的道路和管理工程的建设费用。在当前的条件下，应对基础设施建设的费用进行划分，以住宅小区建设项目为例：小区红线外的建设费用，以及储蓄所、医院、学校等所使用的基础设施建设费用，应由政府负责出资解决；小区红线内的，属于商品住宅部分及由开发商管理的经营性配套部分所使用的基础设施建设费用，应当由房地产企业来承担，并摊入房价。在土地出让金构成中，可剔除地方基础设施建设投资，以免重复征收。相应可取消的费用包括消防设备设施费、供水设施费、城市园林绿地建设费用。

其次，科学地确定税费体系，进一步理顺税费关系，通过费改税，进一步减轻房地产企业的负担。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，对一部分纳入国家预算，同时管理比较规范收费项目可考虑保留，其他属于管理性和建设性的项目均取消，一部分收入可通过费改税取代。取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻房地产企业的税外的负担，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为；将一部分房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收；对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。

（二）完善中国土地税法体系

1.完善耕地占用税

如前所述，耕地占用税存在征税范围过窄，仅限于农用耕地；以纳税人占用耕地的面积为计税依据不能反映土地价值；税率过低等问题，因此对耕地占用税进行改革非常必要。

具体改革措施有：首先，征税范围应该包含耕地、滩涂、林地、养殖水面、草地等，同时应把外资企业纳入征税范围，做到内外统一。其次，提高耕地占用税的税率，同时充分考虑地区差别、土地用途等相关因素，灵活设计税率，与经济发展水平保持一致。第三，改革耕地占用税的计税依据，把从量计征改为从价计征，以土地的评估价值为计税依据，这样能够使税额的大小与土地的价值联系起来，从而使税额与日益升高的土地价格相协调，实现真正的税负公平。

耕地占用税税款纳入地方财政预算，实行专款专用。专项用于农（耕）地的开发、治理和保护，切实体现“取之于农，用之于农”的原则。由于被征用的耕地在法律上为村集体所有，承包到户的耕地是农民赖以生存的基础，随着城市化进程的加快，失地农民将越来越多，将一部分耕地占用税收入用于农民特别是失地农民的社会保障也是十分必要的。

2.适时停征土地增值税

土地增值税在设立的初期在一定程度上改善了当时的市场秩序，也增加了一部分税收收入。但是，却忽视了中国现有的经济状况和征收能力。笔者认为应该适时停征土地增值税是基于以下几点考虑：首先，中国土地增值税税额占税收收入总额的比重不大，以江苏省为例，土地增值税占税收收入总额的0.7%左右，因此，取消土地增值税不会对财政收入产生较大影响。其次，目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得土地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。再次，对房地产增值额课以较重的土地增值税，并不能抑制房地产企业的投机行为，也不会防止房地产业的过快过热。纳税人会选择多次转让土地或房产，或长期不装让，或以较低增值税率短期持有的方式来了避免或降低其税收负担。这样，土地增值税的开征在客观上阻碍了土地的长期开发经营，形成了对房地产业的扭曲调节。

（三）规范房地产交易税收，降低房地产交易环节税负

对房地产转让签订的产权转移书或契约，存在印花税和契税的重复征收的情况。而对房地产的继承与赠与行为却没有课税。总体上看，中国房地产交易环节税负过重，阻碍了房地产的流通和房地产企业的发展。

1.调整契税和印花税

契税和印花税均以房屋权属、转移土地为征税对象，产生了重复征税问题。就房地产交易阶段而言，不仅要按房产价格的3%～5%缴纳契税，还需缴纳5‰的印花税，加重纳税人的税收负担。因此，建议把印花税中涉及的相关应税行为归并到契税中，统一征收契税。

2.适时开征遗产税和赠与税

随着经济的发展，人民生活水平有了普遍提高，特别是分配制度的变化使得一部分人已经先富起来，开征遗产税和赠与税的基础已经具备。从税制的完善上看，开征遗产税和赠与税，将弥补无偿取得和转让房地产环节税收调节的缺位，使房地产交易税制覆盖整个交易流程。

四、总结

在看到中国房地产业蓬勃发展所取得的辉煌成就的同时，对其暴露的各种问题也不能不引起我们的关注。本文在通过对房地产业存在问题的相关分析，得出了中国房地产税制和部分税种存在问题：税制结构不完善，“重交易轻保有”等问题的存在造成税负不合理，税费种类繁多，进一步加重了房地产企业的税收负担；房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等税种在课税范围、计税依据、税率的设计等方面均存在问题。现行的房地产企业税收制度不健全，不能适应经济快速发展的要求，也没有发挥税收应有的调节作用。针对影响房地产企业税负的相关问题，笔者认为应该从清理不合理收费、完善土地税法体系入手，规范房地产交易税收，降低房地产交易环节税负，为房地产市场创造良好的环境，从而达到降低商品房价格的目的。

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[责任编辑 陈丹丹]endprint