“引资改造”，让破旧的保障房保值增值

吴金邦

摘要：国有资产保值增值一直以来都是国有资产管理部门不停探索的一个永恒命题。如何实现国有资产保值增值，国有资产管理部门各显神通。本文主要总结了保障房管理部门在财政资金严重不足的困境下，创新工作思路，大胆引进社会资金对破旧保障房进行全新改造的些许经验，为市场经济发展的新形势下，对国有资产保值增值进行有益的探索。笔者撰写此文，旨在抛砖引玉。

关键词：保障房 引资改造 保值增值

地处祖国南疆的广西首府南宁市，由于历史原因，在市区商业中心存在大量危旧的保障房。这些保障房的直接管理部门是南宁市住房保障和房产管理局下属二级机构南宁市房产物业管理处（下文简称该保障房管理部门）。2010年下半年，在财政资金不足的历史背景下，该保障房管理部门领导更新观念，改变思路，创造性地通过“引资改造”的方式，参照BOT模式引进社会资金，对该保障房管理部门管理的具有一定商业价值的危旧保障房进行全新改造，实现了保障房保值增值，改善了保障房承租户的生活条件，改变了过去“端着金饭碗找饭吃”的窘境。

一、“引资改造”的概念、对象

如何诠释“引资改造”的概念？顾名思义，“引资改造”就是保障房管理者（即引资人）参照BOT模式通过引进社会资金，对急需改造的破旧保障房进行全新改造，使之涣发“青春”，保值增值。在“引资改造”中，出资人负责提供改造项目所需的全部资金，并负责改造项目报建、设计、建造等工作，与BOT模式不同的是，作为回报，引资人给予出资人按一定的租金标准对所改造项目一定年限的承租权，从而达到改造双方双赢的目标，取得较好的经济效益和社会效益。

二、“引资改造”的基础和缘由

（一）市中心破旧保障房所在地段商业价值飙升

进入二十一世纪以来，边疆明珠---南宁乘着东盟博览会的东风，经济腾飞，城市扩围，人口剧增，人潮即钱潮，这使得该保障房管理部门管理的地处市商业中心地段的破旧保障房商业价值飙升。花香自能引蝶来，飙升的商业价值使破旧的保障房改造吸引来社会上各色寻求资金投资机会的人士。此为“引资改造”的基础。

（二）地处商业中心地段的破旧保障家庭亦有迫切改善居住条件的愿望

这些保障房由于建造于解放前和解放初期，大多是破败老旧的砖木结构的房屋，年年投入资金维修却不能从根本上改变其危旧的状况，住房狭小、不配套、光线不足、潮湿、房屋排水设施缺乏，防洪功能差等现象突出，给保障家庭生活带来诸多不便，特别是每到汛期，能否安全渡汛是保障房家庭和管理部门多年来的一大心病。此为“引资改造”的缘由之一。

（三）财政资金有限，不能满足破旧保障房改造所需

据该保障房管理部门统计，已超过安全使用年限，需要排危改造的砖木、大板结构房屋约450个门牌，而近年来财政部门每年统筹核拨维修经费仅有500万元，这几年提高至800万元，该维修资金用于房屋的养护、补漏等日常维护和对住户安全知识的培训、消防安全器材的配置等的安全管理后，剩余用于改造的资金仅有当年维修经费的30%，只够几栋房屋的改造费用支出。2006年至2011年，累计可用于改造的财政资金仅有1450万元，仅能完成44栋房屋的改造，保障房改造资金缺口大。此为“引资改造”的缘由之二。

三、保障房“引资改造”的关键风险点管控

对处于黄金商业地段的破旧保障房实施“引资改造”，是该保障房管理部门成立以来首次碰到的重大事件，没有经验可循，考虑不周，管理不慎，就可能让国有资产遭受损失，因此，未雨绸缪，为保障房“引资改造”设计好风险管控措施，才能有效防止国有资产被吞噬，防止“引火烧身”。在“引资改造”过程中，该保障房管理部门主要做好下面几个关键风险点管控。

（一）取得市政府同意实行“引资改造”的批文是关键

“引资改造”，就是引入社会资金与该保障房管理部门“同槽而食”，该做法是否违反国有资产管理办法，这是意欲引进社会资金进行危旧保障房改造的管理者所担心的首要问题。正所谓一招不慎，满盘皆输。闪现“引资改造”的想法后，该保障房管理部门集思广益，认真梳理、研究中央和地方出台的各种国有资产管理法律、法规，与政府相关部门积极沟通，讲明破旧保障房改造所处的困境和有利发展形势，寻求政策上的支持，方案几经修改，终于取得市政府同意实行“引资改造”的“尚方宝剑”。

（二）引资人的选择、管理、淘汰

实行“引资改造”使处于市中心黄金商业地段的破旧保障房成为一块“唐僧肉”，各方怀抱资本的人士闻嗅到商业气息，资本的逐利特性使其寻踪而来，都想捷足先登，抱得黄金归。如何确定引资人，这是“引资改造”流程中非常重要的环节，具体做法如下：

建立科学的出资人评估和准入制度，对出资人的综合实力、资质信誉情况的真实性和合法性进行审查，根据改造房屋规模、改造难度设定准入条件，择优选择出资人。必要时，委托具有相应资质的中介机构对出资人进行资质调查。

按照公平、公正和竞争的原则，择优确定出资人，切实防范各种舞弊风险，保证“引资改造”项目的顺利实施。

建立出资人管理诚信系统，及时核实、录入出资人相关经济行为的信息，对出资人在合同期的建设、承租、经营等进行实时管理和综合评价。

建立出资人淘汰制度，明确出资人淘汰的条件与标准，发现出资人确实有严重的损害国有资产的行为，要有“壮士断腕”的勇气，及时中止与出资人的合同，防止国有资产损失扩大。

（三）“引资改造”合同中出资人承租期限和租金标准的核定

这是两个引资人和出资人都极其关注的焦点，可以说，关系到“引资改造”的成败。既保证出资人有利可图，又要维护国有资产利益，因此，如何以“最优性价比”与出资人签定“引资改造”合同，尤其对出资人承租期限和租金标准的核定，至关重要。实际操作过程中，该保障房管理部门加强对“引资改造”方案的可行性研究，重点对项目投资规模、方式、资金来源、风险与收益等作出科学、客观地评价，利用自身丰富的管理非住宅的经验，建立引、出资方认可的工作流程、依据、制度，从而合理制定出资人承租期限长短和租金标准。经统计，目前签订“引资改造”合同的项目，出资人承租期限一般是6-10年，租金标准远高于改造前的标准，从实际操作效果来看，既实现了保障房排除安全隐患、改造保障房住户居住环境的社会效益，实现国有资产的增值，又使得出资人取得了一定的经济效益，实现了“双赢”。

（四）“引资改造”的监管

建设期的监管：全面梳理建设期各个环节可能存在的风险点，建立和完善“引资改造”项目建设期的各项管理制度，规范项目规划、设计、造价、建设和验收等各环节工作要求，明确相关部门和岗位的职责权限，引入监理单位强化工程建设全过程的监控，确保工程项目的质量、进度。

运营期的监管：专人负责“引资改造”项目运营的盯防工作，及时搜集项目运营情报，实时更新出资人诚信系统，定期分析、预判“引资改造”的运营情况，对“引资改造”项目作科学、客观的评价。

组织纪律的监督：该保障房管理部门的纪委机构全程跟踪“引资改造”过程，特别是监督评标委员客观、公正地履行职务，遵守职业道德，保证评标在严格保密的情况下进行，实现公平、公正。

四、“引资改造”的丰硕成果

自2010年下半年开始实行“引资改造”以来，截止2013年12月，该保障房管理部门累计成功引资74个门牌，开工建设门牌有70个，51个门牌已经竣工验收并投入使用，完成投资约2800万元，改造危旧保障房面积约1.18万平方米，改造后取得保障房面积约2万平方米，实现保障房面积增加约8000 平方米，年增收租金约115万元，由于“引资改造”项目出资人有6-10年的承租期，出资人承租期满后，该改造项目的承租租金将按市场租金收取，相信6-10年后，届时该保障房管理部门收取的租金将有一个量的飞跃。

五、结束语

对破旧保障房“引资改造” 利国又利民，为保障房国有资产保值增值开辟一个新的途径，进行了有益的探索，取得了一定的成功经验，值得推广。囿于笔者认知水平，文中观点不妥之处，希各位同仁斧正。

参考文献：

[1]财政部会计资格评价中心编[J].高级会计实务，2013

[2]戚晶.建设项目中BOT融资模式优缺点分析[J].科技风，2009endprint