“以房养老”模式的理性分析——基于温州的调查

薛亨微

（温州科技职业学院，浙江 温州 325000）

“以房养老”模式的理性分析
——基于温州的调查

薛亨微

（温州科技职业学院，浙江 温州 325000）

我国老龄化趋势日趋严重，养老压力开始逐渐显现。作为传统养老方式的补充，“以房养老”模式逐渐得到人们的认可。根据温州养老需求，设计问卷调查，并进行分析，认为“以房养老”作为一种补充养老的方式在温州是可行的，并进一步探讨在推行过程中的解决建议，以此推动“以房养老”模式的健康有序发展。

以房养老；可行性；温州

随着国务院提出要在政府“保基本、兜底线”的基础上，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。社会各界不断的对中国养老问题予以关注，分析当前中国养老问题的困境——人多、钱紧、资源少。面对实际，该如何走出养老的窘境，急需找到解决养老问题的新方法。本文结合温州养老问题实际，尝试用“以房养老”模式来缓解温州养老问题。

一、“以房养老”模式的理论依据

所谓“以房养老”模式，是指房屋产权所有人在需要养老金时，将房屋抵押给商业银行、保险公司等金融机构；金融机构需要根据房屋产权所有人的年龄、房产现值及预计房主去世时房产的价值等系列因素进行综合计算，每月定期以等额年金形式给房主发放养老金，直到房主去世。待房主离世后，金融机构有权将该房屋进行处置，处置所得用来偿还抵押人先前领取的养老金，多余部分将归抵押债权人所有。

“以房养老”的模式涉及到生命周期理论和期货期权理论。生命周期理论倡导的是，在个人生命周期各阶段里，一生的收入与其支出相匹配，达到两者间的平衡。而“以房养老”正是出于房屋生命周期与家庭生命周期的差异性，试图将房主离世时房屋的剩余价值提前变现，并在房主有生之年消费掉，从而实现房屋财富在房主整个生命周期中的合理优化配置。“以房养老”模式，某种意义上看就是一种住房“期货化”形式。拥有房屋所有权的房主将住宅作为“期货”，预售给金融机构，按月获得固定的养老金，而此时房主对该房产依然拥有使用权，直到离世，房产才交于金融机构处置。

二、温州市居民“以房养老”潜在需求分析

针对“以房养老”是否可行,笔者在温州市区范围内，发放了500份问卷，进行“以房养老”意愿调查。

（一）“以房养老”意愿和学历、收入成正比，与年龄反比

通过统计发现，赞同“以房养老”程度的高低与学历、收入成正比，与年龄成反比。即学历越高越愿意接受以房养老，调查数据显示，表示赞同“以房养老”的：学历方面，大学（含）以上学历为81%，高中学历为49%，而初中（及以下）为9%；收入层面，月收入7000元（含）以上的受访者为85%，4000～7000元受访者为69%，而4000元以下的为6%。可见，收入越高越关注晚年生活质量，为保证晚年生活质量不会明显下降，更愿意接受“以房养老”模式。赞同“以房养老”的人群中，年龄分布在30～50岁的青壮年占了 69%，20～30岁的占了18%，50～70岁的占了10%，70岁以上仅占了3%。可见，现在的青壮年即未来的老年人是“以房养老”的潜在消费者。

（二）“以房养老”接受程度有待进一步提高

在清楚了“以房养老”的涵义后，受访者选择“赞同”的为60%、“说不清”的为15%，“反对”的为25%。同时，在“如果条件允许愿意尝试”的选项中，55%的选择“愿意”，27%的选择“不愿意”，18%的人选择“说不清”。可见，真正愿意尝试的人比单纯表示赞同的人比例要低，这说明目前“以房养老”更多的还是停留在理论认识层面，离实践操作还有一段距离。在“您认为以房养老在温州是否可行”的选择上，52%的人选择“可行”，40%的人选择“不可行”，8%的人选择“说不清”，这也说明，“以房养老”作为一个新事物，虽然正在被越来越多的人认识和了解，但真正实施，仍需政府、金融机构、房主等各方的共同努力。

（三）“以房养老”主客观条件逐渐成熟

要做到“以房养老”，前提条件是老年人要有独立的产权房。在问卷调查统计中，70%的人现拥有独立产权房，30%的人暂时没有，这为“以房养老”业务创造了良好的客观条件。对于自有产权住房的处理上，41%的人选择“留给子女”，50%的人作为“养老依靠”，还有9%的人选择“暂时还没考虑”。可以看出，过去主要靠家庭养老的观念已发生改变，新的养老方式正逐渐被老年人接受，“以房养老”的实行是具有可能性的。

（四）预期养老资金远未满足理想的养老需求

在老年群体中，有20%的被调查者认为养老金是充裕的，有25%的被调查者认为养老金可以达到收支平衡，还有55%的被调查者的养老金是不够的，这部分老年人的晚年人生很可能会有危机。为老年人的晚年生活在经济上找到保障是十分必要的，而“以房养老”模式是老年人的晚年生活找到保障重要的方式。

（五）反对“以房养老”的原因分析

据笔者调查发现，在反对“以房养老”的声音中更多是认为会“淡化情亲、有失面子”，比例占50%，这与温州当地的民情有直接联系，讲面子、讲排场。位列第二是“以房养老”的程序过于复杂，比例为25%。位列第三是“以房养老”的时机不成熟，比例为15%。位列第四是“以房养老”不符合国情，比例为10%。从数据中不难发现，传统观念的束缚和“以房养老”由于在温州发展的不成熟，是构成这一模式在温州实施困难的主要原因。这需要政府部门的宣传教育和大力支持，需要银行、保险公司等金融机构、民间组织的共同参与，研究更简单明了的程序让民众了解与接受。

问卷中发现，在温州的民间已有“以房养老”的实践，且温州众多的金融机构中，温州商业银行、中国工商银行及竞争性强的非国有银行成为老年人开办“以房养老”业务的首选。

通过上述调查可知，大多数受访对象对“以房养老”模式是认可的，也愿意尝试。老年生活的未来规划基本受制于两大因素：一是经济因素，二是观念因素。总体上看，若老人日常生活费用少、缺少子女关爱，却有属于自己的房产的老人会更愿意选择“以房养老”。而老人日常生活费用充足、子女孝顺、传统家庭观念较深的老年人，对用房产换取养老金和生活质量提高的程度、比例和可信度等会表现出观望态度。

三、温州市实行“以房养老”经济环境分析

（一）温州市经济繁荣，为“以房养老”的推行奠定了经济基础

当前，温州市经济平稳快速增长，居民收入逐渐提高，为实施“以房养老”奠定了良好的经济基础。2012年温州市生产总值达3650亿元，财政总收入500亿元，城镇居民人均可支配收入34800元，农村居民人均纯收入14700元。①此外，“以房养老”得以推行的一个重要前提，就是存在一个交易活跃、交易费用低廉而又方便的房地产交易市场，使住房这种实体资产同货币这种金融资产实现互换。而温州市房地产市场的繁荣、一手房和二手房市场交易的逐渐健全、增势稳定的房地产市场为“以房养老”打造了良好的平台。

同时，金融市场发展态势良好，金融产品创新能力、抵御风险能力不断增强，储蓄存款、外汇储备、保险费收入大幅增加，为“以房养老”提供了资金保障。2012年年末金融机构本外币存款余额7744.94亿元，年末金融机构本外币贷款余额7013.00亿元，年末城乡居民人民币储蓄存款余额3616.96亿元。2012年保险业保费收入118.47亿元。②这些都为“以房养老”奠定了坚实基础。

（二）温州市住房货币化改革总体实现了居者有其屋，此为“以房养老”的物质前提

温州市政府进一步落实住房保障制度，完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场，并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。温州市区2010年的人均居住面积为41平方米，实现常住人口户均拥有或租住一套住房。同时，温州市区房地产近中期发展规划预测，2015年市区人均居住建筑面积将达到43平方米。与此同时，温州住房公积金管理中心充分发挥住房公积金制度为城镇职工提供保障作用，为实现“住有所居”，实行了向工薪阶层、中低收入家庭的政策倾斜，效果明显。

在住房货币化、商品化的当下，拥有自己住房的家庭越来越多，为“以房养老”提供了充足的房源。用“以房养老”模式把这老年人的房屋提前变现，老年人能够对自己名下的资产做自由支配，通过将住房以后的价值透支到现在进行产权转让，获得一笔丰厚的锁定市场利率的生活费用。这对改善老年人的生活、提高他们的幸福指数将有重要意义。

四、温州市实行“以房养老”的社会文化环境分析

（一）温州市政治社会稳定，为“以房养老”提供了相对宽松的社会环境

调查中，笔者发现，温州市虽然几年前就开始关注“以房养老”，但还未出台“以房养老”的措施，虽然政府职能部门考虑到风险与收益两大因素，未批准金融机构开展“以房养老”的业务，但不断地在为营造一个良好的养老环境而努力着。

养老途径方面，政府始终未放弃营造良好的养老环境和探索着新的养老途径。在原有的养老院养老、家政养老继续沿用并继续完善的基础上，近几年来，从中央到地方连续提出居家养老、以房养老等新的尝试。温州市也出现了一些新的模式，比如2012年9月，针对人口老龄化快速递增、空巢老人多、高龄化趋势明显等问题，龙湾区全面推行日托养老机构，为社区60岁以上老人提供餐饮、休闲娱乐、读书阅览等日间照料服务。目前，在全区26个社区中，已建立日托养老所3家，落实场地并开工建设16家，正在设计2家。又如在瑞安塘下镇场桥社区陈岙村，有10幢农村集体出资建设的老人公寓，集中供养了该村200多名老年人，使他们老有所居，满足最需要资助的老年人。这种小范围的“政府买单”的养老形式，虽具有不足：需高素质的服务人员、需社区与志愿者的协调等等，但它毕竟是温州市各级政府在意识到养老问题严峻形势下做出的尝试。

养老政策方面，温州市老龄工作委员会在相关的文件中提出了“多元化养老”模式，提倡自我养老，让有劳动能力的老人积极服务社会等主要内容。这类文件表示温州市各级政府要积极研究新思路、新方法和新模式，推动养老制度创新，城市可以探索“以房养老”模式。

（二）老年人理财消费观念悄然改变，为“以房养老”营造了良好的文化氛围

作为文明古国的中国，传统文化源远流长，“养儿防老、传宗接代”的家族传统意识根深蒂固。随着改革开放的不断深入，大众思想观念和行为方式发生翻天覆地的变化，社会人口流动的加强和家庭核心化的发展，养老靠子女的传统观念将会不断淡化，养老方式有原来的家庭养老逐步向社会养老过渡。同时，科学理财意识、理性消费观念也深入人心。人们规划着钱生钱，如何让拥有的固定资产通过运作得到收益的最大化，来满足家庭开支和提前消费需要。因此，随着新的思想观念和大众文化对“以房养老”的兼容性逐步加强，“以房养老”将会被越来越多的家庭所接受。

（三）温州市民间“以房养老”的实践，助推了“以房养老”的成行

通过调查访问了解到，对于“以房养老”这一养老方式，老年人了解甚少，当他们清楚“以房养老”的实质后，大多表示可以接受。并纷纷说出自己身边的情况询问是否属于“以房养老”，从他们的描述中获知，温州市民间“以房养老”的实践已经存在，并不断完善和发展。如，通过“遗赠扶养协议”实现遗赠房产养老；出售或出租房屋，老两口选择移居养老院养老；子女较多但仅有个别子女可以照顾老人，可由这个子女照顾老人到去世，但老人的房产将来需遗传给这个子女，其他遗产分配另行计算；也有通过民间贷款机构用住宅作抵押获得资金来达到养老目的。

通过这些民间养老实践可见，它们虽没有“以房养老”之名，却是有“以房养老”之实，实践中虽没有金融机构的介入而无法上升到“倒按揭”的高度，但就“以房养老”的内涵来看，却是它的多种表现形式，所以，温州市民间“以房养老”的实践，也在一定程度上鼓励了“以房养老”的推行。

总之，温州市政治社会稳定，温州人善于理财，消费观念超前；温商放眼全球、走南闯北、见多识广，引领着温州人的价值观念变迁；温州市民间“以房养老”的实践，这些有利条件为“以房养老”在温州的推广奠定了坚实基础。

五、温州市推行以房养老的对策建议

（一）通过教育，让人们接受“以房养老”的理念

“以房养老”能否落地、大面积推广，遇到的最大阻力是观念问题。为此，需要通过家庭、学校、社会等教育人们，打破传统，接受“以房养老”模式。

首先，在子女教育的内容中，应当适当增加金融、房产等相关知识，引导孩子参与家庭的经济生活实践，培育孩子的理财能力。让孩子从小开始接受市场经济发展过程中产生的新型养老模式。其次，学校应开设理财类课程，从小培养学生相关经济理财方面的意识与观念。最后，在“以房养老”模式的推广过程中，需要新闻媒体做好信息传播和舆论导向，大力进行“以房养老”理念的宣传和相关金融、保险产品的推介，使居民更好地投资，更好地养老。

（二）政府为“以房养老”模式实施提供支持

“以房养老”业务的开办，牵涉到养老保障和住房保障两大事项，这都是当前政府十分关注的民生话题。为了推广好“以房养老”模式，让老百姓接受，政府应该在政策、法规、税费优惠等方面予以大力支持。

1．法律法规支持

“以房养老”作为一个新兴事物，在推行过程中，必定会牵涉到许多法律法规需要修改或完善。与“以房养老”相关的法律、法规有物权法、个人破产法、社会保障法等。在“以房养老”业务开展过程中，凡是与该业务有抵触或限制的地方，政府应尽快出台补充规定或者启动修改。如修订和完善房地产抵押、房地产转让和预售法律制度，土地管理制度中的土地使用期限和出让金制度等。为反向抵押贷款业务建立完备、简明的手续，为“以房养老”业务的顺利开展，做好法律支持。

2．政策支持和税费优惠

为了扶植“以房养老”产业，政府应当为此业务提供各方面的政策优惠。以反向抵押贷款为例，金融机构的贷款收入会涉及到营业税、企业所得税等涉税事项。财税部门应该在财力允许的前提下，尽可能给予“以房养老”产品税收优惠。

（三）金融机构、社会中介组织为“以房养老”模式做好产品设计

商业银行、保险公司有比较完善的住房抵押业务，开展“以房养老”应该是驾轻就熟。但作为一种新兴事物，“以房养老”还是有其自身区别于其他产品的特点。因此，金融机构要健全业务体系,培养金融人才，让更多的人才参与到“以房养老”模式的研究，设计出符合老年人和市场需求的多元化、多种类的“以房养老”相关产品。社会中介组织作为独立的第三方，对老年人的房产作出评估，同时对老年人做较全面的身体检查,评价老人预期寿命,最大限度避免“以房养老”申请者的道德风险。

综上所述，随着经济发展、金融产品的丰富、传统家庭观念的改变，以房养老在温州，针对未来的老年人群，是完全具备可行条件的。住房和养老是人一生中重要的两件大事，如何利用时间差和价值流动变化，满足老年人养老需求，达到家庭效用最大化，是老龄社会亟需解决的问题，“以房养老”在温州将会大有作为。

（注：本文系温州市科技局课题：温州市推行以房养老模式的障碍与对策研究的阶段性成果，项目编号：R20120014）

注 释：

① http://www.askci.com/news/201301/28/2816271058110.shtml。② 2012年温州市国民经济和社会发展统计公报。

[1]黎民.反向抵押贷款养老的中国困局及其突破[J].贵州社会科学，2012，（3）.

[2]阎春宁.上海市居民以房养老意愿研究[J].价值工程，2011，（1）.

[3]张茜.住房反向抵押贷款养老运作机制探讨[J].求索，2013，（2）.

[4]郜凯英.郑州市实行“以房养老”的可行性研究[D].郑州大学，2013，（6）.