刍议“城中村”安置工程编制招标最高限价 的方法及应用

(杨凌职业技术学院， 陕西 杨凌 712100)

0 引 言

所谓“城中村”安置工程，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，以满足拆迁户的需求。

现阶段,为了更好地规范建筑市场，我国逐渐加强了对招标最高限价编制的重视力度,“城中村”安置工程属于城中村改造的基础性项目，一般都是由政府直接监管、相关企业进行投资，属于必须招标的项目，应按要求实行工程量清单招标，并编制招标最高限价。

“城中村”安置房的安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋很大程度上受到当地政府相关政策上的约束，和一般的商品房在交易上有很大的不同，往往有其特殊的要求，如安置房往往建设利润被限制的很死；很多安置房不是完全产权；不少安置房都有交易时间限制；业主进行安置房的二次交易时，可能要补交土地出让金等要求。

鉴于上述的这些特殊性，在建设“城中村”安置房时如何降低成本，提高利润，合理编制最高限价，从而降低价格已经迫在眉睫。

1 招标最高限价的计价方法

所谓招标最高限价是招标人或招标代理机构在不让利、不下浮基础上，计算出项目的工程造价，即作为该工程的最高限价。

招标最高限价可有效控制投资，防止投标人哄抬报价。招标最高限价属于计价文件，是招标人对于拟建工程项目预期的最高价格。它不同于以往的标底，真正体现了清单计价法的特性。招标最高限价计算时主要包括分部分项工程费、措施项目费、其它项目费、规费和税金等五项内容[1]。全国《建设工程工程量清单计价规范》中明确提出招标最高限价(此为陕西省的规定，全国规范称为招标控制价)的概念和编制依据，各省根据当地实际情况，出台了关于招标最高限价的规定，现就陕西省的计价办法为例(见表1、2)，加以说明。

表1 工程量清单计价程序表

其中综合单价按表2组成：

表2 以直接工程费为基础综合单价组成表(适用于建筑、装饰专业)

(1)按照2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》中关于工程量清单计价程序的要求，分部分项工程费、措施项目费、其它项目费的计算式中分别增加了“可能发生的差价”一项。可能发生的差价是指“合同约定”或“政策规定”当实际发生时计入总价而不计入综合单价的费用，反之，当合同没有约定或者政策无规定时，则不会发生“差价” 。差价的产生往往发生在项目的施工阶段，所以在编制投标报价亦或是最高限价时，不用计取差价，只需在结算时计取即可。

(2)分部分项工程费是整个清单计价程序中最主要的费用之一，它等于相应的综合单价乘以分部分项清单工程量，再考虑可能发生的差价来计取[2]。2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》中将风险费在综合单价组成内容及计算式的表格中的位置进行了调整，并以“一定范围内风险费”列项，在现阶段计算风险费用时做了相应的变化，即约定了发包人、承包人应当各自承担的风险内容及幅度，并在计取综合单价时按约定计价。

(3)措施项目清单的编制应考虑多种因素，除工程本身的因素外，还涉及水文、气象、环境、安全等和施工企业的实际情况。为此计价规则提供“措施项目一览表”，作为列项的参考。且具体包括“通用措施项目”和“专业措施项目”。影响措施项目设置的因素很多，表中未列出的，工程量清单编制人可做补充。措施项目在进行计算时，一般有两种方法[3]：一是对于可计算出工程量且招标文件中按分部分项工程量清单方式编制清单的措施项目，可按分部分项工程量清单的方式采用综合单价法进行计价；二是其余的措施项目可以按“项”为单位的方式计价，应包括除税金、规费外的全部费用。在编制最高限价和投标报价时，安全文明施工费为不可竞争性费用，费率不得调整。

(4)其他项目清单主要体现了招标人提出的一些与拟建工程有关的特殊要求，这些特殊要求所需的金额计入报价中。其它项目一览表中共包括了四项内容：其中暂列金额属于计入合同价内的招标人费用，是否动用且动用多少由工程实际确定，剩余部分需返还招标人。对于事先无法确定价格的材料或构配件或是相应专业分包工程可由招标人实行暂估价，结算时按实结算即可。计日工项目表应详细列出人工、材料、机械名称和相应数量。人工应按工种列项，材料和机械应按规格、型号列项。计日工计价时包括人工、材料、机械台班费，人工按照建设主管部门发布的当时当地的人工综合工日单价；机械台班可参考[4]《陕西省建设工程施工机械台班价目表》或市场租赁价格信息；材料可按当期工程造价管理机构发布的材料价格信息或市场价格计取。总承包服务费包括协调招标人工程分包和材料采购所需的费用。合同约定的总包服务费应是中标人依据招标文件中明确的总承包服务内容、深度等自主报价的数额。如何计列总承包服务费的数额，可依据《陕西省建设工程工程量清单计价费率》中规定的费率区间，结合招标文件对总承包服务的内容深度要求，自行研究确定。

(5)规费和税金的确定，无论是在编制最高限价，还是投标报价，其计价程序、计价费率都必须严格按《陕西省建设工程工程量清单计价规则》[5]规定的程序和《陕西省建设工程工程量清单计价费率》表中的规定计取，不得进行调整或让利。

2 某“城中村”安置工程最高限价的编制实例

(1)工程概况。

××ד城中村”安置工程：本工程为框架结构，总建筑面积为12 280 m2，地下1层，地上6层;檐高21 m；建筑耐火等级：地上建筑为二级，地下室为一级；建筑抗震设防烈度：八度，抗震等级：二级；建筑结构使用年限50年。建设地点：×××。

(2)编制依据。

①中国建筑西北设计研究院有限公司设计的“×××城中村'安置工程”施工图纸及配套的标准图集。

②按《陕西省2004建筑工程消耗量定额》及2006年《陕西省建设工程价目表》、2006年《陕西省安装工程价目表》。

③工程量清单、招标文件及工程量清单、招标文件及××ד城中村”安置答疑纪要。

④材料价格参照2013年第1期公布的市场价格信息。

(3)计算范围。

施工图纸范围内除甩项部分的全部工程内容。甩项部分包括：塑钢门、窗，玻璃幕墙，电梯，所有户内木门，轻钢玻璃雨蓬，弱电工程除预埋管、穿钢丝、预埋盒及空箱体以外部分，住宅楼地下变压器、配电柜，火灾自动报警工程除预埋管、穿钢丝以外。

(4)、其它有关问题的说明。

①劳保统筹基金、定额测定费按规定计取税后扣除。

②本工程暂定预留金：本工程预留金为280万元整，计入土建工程其他项目清单中。

③甲方分包项目费：甲方分包项目费为360万元整，计入土建工程其他项目清单中。

④本招标最高限价含招标代理服务费12.56万计入住宅楼其它项目清单中。

根据以上工程量清单计价程序所述内容，可计算出此“城中村”安置工程的最高限价(土建)汇总表(见表3)。

表3单位工程造价(招标最高限价)汇总表

工程名称：××ד城中村”安置工程土建项目

专业：土建工程

序号费用名称费用金额1分部分项工程费11234576.882措施项目费1723789.783其他项目费43245634规费695634.764.1劳保统筹基金562314.724.2失业保险34280.904.3医疗保险80023.194.4工伤及意外伤害保险30135,614.5残疾人就业保险5925.585安全文明施工措施项目费462930.166不含税工程造价18905783.207税金593148.228单位工程造价20113428.009扣除劳保统筹基金含税工程造价16992470.88

根据[6]《中华人民共和国招标投标法》、2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》等法律法规制定本办法。本工程采用百分制量化评标法，投标企业按综合得分顺序排名，在不超过招标最高限价前提下且为有效标时，得分最高者为第一中标候选人。此时即为可通过编制招标最高限价确定中标人。

参考文献:

[1] 职业资格考试培训教材编审委员会. 全国造价工程师职业资格考试培训教材[M].北京：中国计划出版社, 2013.

[2] GB50500-2013，基于13版《建设工程工程量清单计价规范》[S].

[3] 栗宜民. 清单计价——《建设工程工程量清单计价规范》应用指南[M]. 北京: 机械工业出版社, 2005.

[4] 建设部. 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投管理办法[M]. 北京，2003.

[5] Zhang Yunbo, Zhang Young. Developing management in formation system for bidding and tendering in construction engineering [J]. Jonrual of Huaqino University.

[6] FIDIC. Conditions of Contract for EPC Turukey Projects, 1999.