基于灰色关联度法探究当前房地产 价格的影响因素

(杨凌职业技术学院， 陕西 杨凌 712100)

0 引 言

当前，随着我国城市化进程的快速发展和综合经济实力的显著提升，住房与居民生活息息相关。房子不仅是人们提高生活质量的表现，也是居民投资的方式之一，房地产业已成为我国经济增长的重要支柱。因此，关注房地产价格的走向，对国家经济发展和居民日常生活都有重要意义[1]。

1 房地产价格的影响因素

受到各种因素的影响，房地产价格会持续发生波动，只有弄清了这些影响因素，才能掌握房地产价格的发展规律。当前我国房地产市场涉及到的方面较多，对房价的影响差异较大，这些影响因素主要包括供需关系、土地购置费用、建造成本、政策法规、地理位置、环境因素、利润等。

1.1 供需关系

房地产作为一种商品，离不开商品价值规律的影响。在我国，不断加快的城市化建设、人口的增加、持续快速的经济发展，使得房地产市场的需求不断增大。

1.2 土地购置费用

土地资源作为一种不可再生的资源，受到政府管理控制的力度逐渐增大，在城市建设发展中，土地逐渐变得稀有，开发商在获得土地时的成本也随之增加[2]。

1.3 建造成本

房屋建造时的费用是影响房地产价格的因素之一，这部分费用主要由建造房屋时消耗的原材料和建造人员的工资等组成，随着建筑材料价格和人工费的上涨，最终导致房价上扬。

1.4 政策法规

为防止房价上涨过快，产生较大的泡沫，近几年我国对房地产市场的调控能力不断加强，同时，银行也逐步缩减向房地产市场投放的资金，从而对房价产生了影响[3]。

1.5 地理位置

不同的地理位置，房价的水平差异较大，对于一线城市和经济发展速度较快的城市，房价远高于普通城市。同时，处于同一座城市不同的位置，房价也不尽相同。

1.6 环境因素

社区的人文环境、自然环境、绿化程度、治安条件、配套设施等受到越来越多的购房者的重视，社区的环境状况已成为房地产开发商的买点。

1.7 利润

利润是房地产开发商在房地产市场中想要获得的收益，也是房地产价格的重要组成部分。

2 灰色关联度分析

房地产价格的主要影响因素由上述因素构成，用H1～H7表示。如表1所示。

表1 房地产价格的影响因素

设H0=[H0(1)，H0(2)，M,H0(n)]为参考数列，与比较数列进行对比。

设Hφ=[Hφ(1),Hφ(2),M,Hφ(n)]为比较数列，其中φ=1,2,M,n,k=1,2,M,n。

在参数数列和比较数列假设之后，求出关联系数并计算相应的关联度。

2.1 关联系数

灰色关联度法分析的关键就是计算其关联度，关联度的大小影响因素分析的实质是对比关联度的大小。当关联度越高时，其时间序列曲线具有较高的拟合度，反之，则具有较低的拟合度[3]。

α为分辨系数，取值范围为0<α≤1，当0≤θl(k)≤1时，θl(k)的值越分散，计算时通常取各时刻的平均值。

2.2 关联度求解

3 房地产价格因素的灰色关联度简析

采用打分法确定房地产价格受表1中影响因素的影响程度，用1～5之间的数表示房地产价格的影响程度，影响程度设为5级，5分最强，1分最弱。

表2 房地产价格影响因素的影响程度统计

3.1 确定参考数列

在分析之前，选取相应的参考数列，设H0={5,5,M,5}为参考数列对比比较数列，当房地产价格受影响因素影响越大，比较数列和其参考数列之间存在越大的关联度，反之，则关联度较小。

3.2 关联度计算

根据关联度求解公式，计算表2房地产价格影响因素的影响程度统计，最终计算出相应的结果，分辨系数α=0.5。

通过表3计算出相关的关联度值：

x5>x7>x2>x4>x6>x3>x1

对房地产价格影响因素排序：供需关系、政策法规、地理位置、建造成本、土地购置费用、环境因素、利润。

3.3 确定权重

表4是通过公式计算出的各个房地产价格影响因素的权重结果。

表3 影响因素的关联系数、关联度数值统计表

表4 房地产价格影响因素权重

4 结果分析

经过分析，影响房地产价格最重要的因素是供需关系，在当前环境下，房地产市场需求仍然较大，在释放大量刚性需求的同时，通过政策法规的指引，国家继续加大对房地产市场的调控，通过征收房产税、限制购房者资格等打压房地产投机行为，降低房地产市场的风险，以减少房地产市场中存在的泡沫现象[4]。加快二、三线城市及城镇化的建设，以缓解一线城市和经济发达地区的人口增长压力；提高社会生产率，采用新技术、新工艺、新材料，有效降低建筑过程中的成本；地方政府应寻求更多的财政收入来源，以减少政府对土地出让的过度依赖，并加大保证性住房的投入力度，改善城市环境和交通，降低居民日常生活的成本。同时，针对我国现有的房地产市场的发展，引入房地产抵押贷款证劵化和房地产抵押贷款保险机制，将现有的抵押贷款一级市场发展为多样的二级市场，从而降低房地产市场的风险[5]，确保房地产价格的平稳，确保房地产市场繁荣、健康，促进我国经济的快速、持续发展。

参考文献：

[1] 穆 林．当前形势下房地产的价格影响因素探究[J]．中国科技投资，2013,(4)．

[2] 彭晶晶．我国房地产定价模型研究[D]．武汉：武汉纺织大学，2013．

[3] 黄无非．我国住房抵押贷款的风险管理[D]．陕西：西安建筑科技大学，2012．

[4] 王 宁．影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析[J]．民营科技，2014,(1)．

[5] 刘 飞．我国住房抵押贷款证券化的风险及其防范[J]．商业时代，2010,(22)．