房地产市场中政府、开发商、消费者三方相互博弈分析

姚晨 胡海洋 魏媛

摘要：我国房地产行业发展迅速，已经成为近几年来中国经济快速增长的最大源泉之一，但是房地产开发过热也导致了目前我国房地产市场过量供给与价格居高不下并存的状态。本文试图利用博弈论的方法，对房地产市场中政府、开发商、消费者三方相互博弈的行为进行分析，最后得出结论及相应的对策建议。

关键词：房地产市场；相互博弈；策略研究

1.我国房地产市场发展现状

从1998年我国实行住房改革以来，中国房地产行业得到了迅速的发展，有力的推动了我国经济快速增长。根据统计数据显示，在中国7%-8%经济增长中，有1.6%-2.5%可以归功于房地产行业，房地产业的繁荣发展极大的改善了人民的生活环境。但是，近年来房地产开发过热也导致了目前我国房地产市场的畸态，主要表现为：土地出让金不断攀升、房间持续上涨、商品房空置率较高、供求矛盾突出等等。按照市场规律，供给大于需求应该导致商品房价格下降，但是在我国现实却是供给过量与商品房价格居高不下并存的畸形状态[1]。

2.博弈论分析房地产问题的可行性

房地产市场是带有明显博弈色彩的业务活动。在房地产市场中存在的三个市场主体：政府、开发商、消费者。他们的目标都是实现自身效用的最大化，但是在房地产市场业务活动中，各个经济主体的利益是互相冲突的，比如政府为了财政收入最大，势必会抬高土地出让价格；开发商为了利润最大化，必然要求降低成本，尽可能以最小的代价拿下土地。每一个市场主体在进行决策时，都会考虑对方的反应，进而选择使自己最有利的方式，这刚好与博弈论的理论相关。

3.政府、开发商、消费者三方相互博弈分析

3.1政府与开发商在一级市场的博弈

一级市场也就是土地市场，土地是房地产开发商开发商品房的首要资源。所以在一级市场中，政府与开发商的博弈主要针对土地展开。但是在我国，政府在一级市场中占据绝对控制地位，决定着土地出让的方式和价格等等，房地产开发商基本没有话语权。这里我们假设土地市场的逆需求函数P=a-bQ（p），土地单位成本为C1，所以政府收益函数为πg=PQ-C1Q=（a-bQ）Q-C1Q。使πg最大化的条件是一阶导数为零，所以dπgdQ=a-2bQ-C1=0，Qg=a-c12b。现在市场上存在一家房地产开发商，商品房开发成本为C2，那么该开放商的收益函数πc=PQ=C1Q-C2=（a-bQ）Q-C1Q-C2Q，同理得出Q=a-c1-c22b。我们可以得知，Qg>qc。所以当仅存在一家房地产开发商时，政府土地供给多于开发商需求，价格会下降。现在我们假设市场上存在多家房地产开发商，同理我们得出，Qc=n（a-c1-c2）（n+1）b（n为开发商数量），当n>a-c1a-c1-2c2时，Qc>Qg。所以当开发商足够多，开发商对土地的需求多于政府能够供给的数量，价格会上升[2]。

在一级市场中，土地掌握在政府手中，开发商完全处于被动局面，政府可以通过土地出让获得大量的土地出让金。而且由于我国法律不健全，寻租现象普遍存在，可以给地方政府带来更多额外收益，所以地方政府大搞土地财政，特别是在土地招拍挂制度实行后，原本稀缺的土地资源因为大量房地产商的竞争更加宝贵，导致土地价格飞涨，也带动了房价的上涨。

3.2政府与开发商在二级市场的博弈

在二级市场中，开发商主要任务就是售房，政府的目标是维持房地产市场稳定。同时在一个城市中，房价与城市规划有很大的关系，比如地铁、商圈等都可以带动房价的上涨，所以开发商与政府主要是针对城市规划进行博弈。另外，房地产资本市场是全国性的，地方政府必须采取适当的优惠比如配套设施等去吸引资本投资者，才能避免资本流入其他地方政府，所以地方政府之间也是存在博弈的。我们假定开发商的利润函数πc=Q×（P-C）-I（Q为销售数量，P为销售价格，C为销售成本，I为开发商为环境恶化所承担的一部分）。政府的利润函数为πg=Q×（T-W）-（In-I）（T为每套房的税收，W每套房产政府需要支出的福利费用，In为进行开发带来的环境恶化负效应）。对于开发商而言，只要项目可以获得比社会平均收益更高的收益，开发商就会选择开发；对于政府而言，只要收益大于零，都可以选择开发。那么现在政府与开发商争论的焦点就主要集中在如何分配环境恶化的负效应，因为这个负效应决定了双方利润的大小。我们假设政府、开发商对负效应都有两种选择：负担、不负担，而且信息是完全的[3]。

从表1中我们可以看出，每个主体都有两个策略可以选择，若两方都不愿意负担环境恶化带来的负效应，则项目取消，双方收益不为零而是都损失两单位，说明了取消项目对双方来说也有机会成本的损失。另外可以发现，如果有一方选择不负担，另一方最好的选择就是负担，也就是说该博弈有两个纳什均衡。但是不管怎么选择，双方都不会达到共同负担的结果，原因可能是在博弈中一方总会先于另一方行动，迫使对方只能接受既定事实[4]。比如政府在拍卖土地时，会把开发商承担基础设施建设的意愿做为参考指标，开发商为了获得土地只能被迫接受该要求。同理，地方政府为了GDP的提升，也会积极争取开发商的投资，主动承担一部分恶化带来的负效应。

第二种博弈情况如表2所示，类似于囚徒困境的结果，双方都会选择不负担环境负效应。原因可能是单独承担这部分费用的代价太高，双方在无法判定对方如何选择时，只能选择不承担，这样才能避免更大的损失。由于政府与开发商都处于开放环境中，这个时候双方可以进行交流，对费用分担进行协商，从而达成合作，实现共赢，避免囚徒困境的出现[5]

所以，我们可以得知，政府与开发商的博弈可能不止一种情况，具体还是由要承担的负效应的大小决定的。双方在承担了负效应之后，为了实现利润，只能将负担的支出转嫁到消费者身上，导致了房地产价格的上涨。

3.3开发商与消费者的博弈

由于开发商与消费者涉及到房产交易中的买卖双方，所以开发商与消费者之间的博弈也是我们最关注的。开发商总是试图将产品高价出售，以实现利润最大化，但是有时也会采取降价策略抢占市场份额，我们假定开发商的策略为（维持高价、降低价格）。消费者基于自己对房价的预期，也会有两种策略（观望、购买）。具体过程如表3所示：

通过博弈矩阵我们可以发现，当开发商维持高价且消费者选择观望时，对双方都是不利的，开发商无法获得利润，消费者也不能得到房产；当开发商维持高价但消费者选择购买时，开发商实现了更大的利润，但是消费者因为对房子的刚需，只能付出更高的代价得到房产；当开发商降低价格消费者仍然观望时，对双方更加不利，开发商在降低利润的情况下还是没实现销售，消费者在低价时没有买进房产也是一种损失；当开发商降低价格且消费者选择购买时，对双方一种共赢的局面，虽然开发商没有实现利润最大，但是也实现了部分利润，消费者也如愿买到了房子。因此，（降低价格、购买）是最理性的结果，但是这一结果的实现主要依赖于开发商降价的幅度能不能达到消费者的心理预期，如果达不到消费者的预期，开发商将会承受更大的损失。所以，开发商一般不会选择降价，他们宁愿选择维持高价，这样即便不能成交也会使自己的损失最小[6]。

3.4消费者与政府之间的博弈

政府在房地产市场中的作用主要是进行宏观调控， 维持房地产市场稳定。但是有时政府为了实现财政收入最大化，可能不会积极应对房地产价格的快速上涨。于是，消费者和政府之间也存在博弈关系，政府积极应对房价上涨受到消费者的监督机制约束。博弈过程如图4所示：

图4政府与消费者的博弈树

我们假定a1、a2、a3代表政府获得的经济利益，b1、b2、b3代表政府的社会效益，c1、c2、c3代表消费者获得的利益。通过博弈树我们可以发现，当政府积极应对房价上涨时，政府获得的利益总和是a1+b1；当政府不积极应对受到民众惩罚时，政府的利益总和是a2+b2。就经济利益而言a1

通过以上各个经济主体的博弈分析，我们发现最终都导致了房价的居高不下，所以高房价问题是由多方原因引发的。为了应对高房价，我们也需要从不同方面分别入手。

4.应对高房价的对策建议

4.1协调中央与地方的财权关系

通过分析，我们发现地方政府大搞土地财政从而导致了房价的上涨。所以我们应该在形成中央、省、市三级财政架构的基础上，进一步理清政府事权和财权，尽可能由粗到细形成中央、省、市县三级支出责任明细单并逐步将其法规化。在当前我国的财政体制下，一是要适当地给予地方政府的更多税收管理权限，将与地方经济发展联系紧密的、适宜地方政府征收的税种划为地方管理，这样才能使地方政府拥有足够的收入进行经济建设，不再通过对土地出让市场的不当干预来实现地方收益最大化，并完善中央对地方的转移支付制度，使地方政府拥有持续、稳定和可预期的收入来源，以此改变地方政府财权和事权的不对称，减少地方政府通过土地财政获取收入的影响。

4.2强化政府公共服务职能

利用财政均等化的手段提供公共服务，有利于更好地实现社会公平公正、协调社会各阶层的关系，提高社会生产力，促进社会和谐稳定发展。地方政府要建立以公共服务为导向的公共财政支出体系，加快财政支出体系的改革步伐，调整财政支出结构，将一部分财政资金从房地产领域退出来，用于加大对公共服务事业的投入，尽快完成从投资型财政向公共服务型财政体制转变，这样可以防止过多的资金涌入房地产行业，一方面可以缓解房地产市场的非理性繁荣现象，另一方面有利于地方民众享受更多更好的公共服务。

4.3推进保障房建设

加快保障房体制建设，以满足不同类型的市场需求。政府对不同收入水平的居民，应该采取不同的住房政策。对收入较低家庭，政府应该通过廉租房等保障性住房政策保证其生活需求；对中等收入家庭，政府应该通过加快经济适用房建设来解决居民的住房需求。推进保障房政策的发展，是解决中低收入人群住房需求和稳定房价的有效途径。（作者单位：1.贵州财经大学资源与环境管理学院；2.贵州财经大学经济学院）

参考文献：

[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海三联书店，上海人民出版社，1996.

[2]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究.2003，（03）：34-43.

[3]程诚.我国房地产市场博弈分析[D].武汉：华中师范大学硕士论文，2012.

[4]曾理.中国房地产市场的博弈分析[D].成都：西南财经大学硕士论文，2007.

[5]曹刚锋.中国房地产市场主体博弈分析与政策选择[D].合肥：中国科学技术大学博士论文，2010.

[6]杨建荣，孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径——政府、开发商、消费者三方博弈分析[J].财经研究.2004，（04）：130-139.