实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策

韩笑

实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策

韩笑

随着经济的发展和企业经营的多样化，我国现行税制的矛盾和缺陷日益明显，为了解决这些问题，财政部和税务总局联合颁发了《营业税改征增值税试点方案》，并先后在上海、北京等城市划分了试点行业。方案实施以来，现代服务业和交通运输业迎来了重大机遇，企业税负普遍下降，增强了企业竞争力和发展潜力。那么对于房地产企业来说，“营改增”同样是利好么？本文主要探讨房地产企业在实施“营改增”后将面临的问题，并对这些问题提出解决方案和对策。

“营改增”；房地产企业；成本；税负

一、房地产企业面临的“营改增”背景

1.房地产企业实施“营改增”的必然性

（1）增值税立法是“营改增”的导火索。增值税作为中国最主要的税种之一，2012年的税收额已经占到税收总额的29.1%，是中国第一大税种。然而截至目前，全国人大只就企业所得税、个人所得税和车船税制订了相关法律，而作为第一大税种的增值税则仅有国务院颁布的暂行条例。因此，随着税收法制观念的不断增强，亟待通过法定程序将增值税上升到法律的高度，进行增值税立法势在必行。

（2）“营改增”是税制发展完善的途径。在我国现行的税制结构中，增值税和营业税是两个最为重要的流转税税种，二者分立并行。随着经济的快速发展，这种税制日渐显现出内在的不合理和缺陷，已不利于也不适应经济结构优化的需要。

（3）“营改增”有利于企业提高市场竞争力。营业税是对其全额征税，存在多环节重复征税，而增值税企业由于接受营业税应税劳务不能取得增值税专用发票而不能抵扣，也存在重复征税问题。其次，由于出口货物及劳务难以实现真正意义上的以不含税价格进入国际市场，从而降低了其在国际市场的竞争能力。

2.房地产企业面临的“营改增”国家政策背景

2011年11月16日，国务院下达了关于《营业税改征增值税试点方案》的通知，批准自2012年1月1日起在上海实行交通运输业包括陆路、水路及航空运输等部分现代服务业“营改增”试点，并在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕。

2013年5月24日，财政部、税务总局下发《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》，并已在2013年8月1日生效。由此，交通运输业和部分服务业“营改增”范围正式扩大到全国，试点不再局限于部分地区，政策差异被消除，市场公平得到了提升。

2013年12月12日，财政部、税务总局联合下发《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》，批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增”试点，自2014年1月1日起生效。于是，交通运输业全部纳入“营改增”范围。

2014年4月29日，《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》得到国务院批准，自2014年6月1日起电信业也纳入了“营改增”试点。

随着这些试点的阶段性成功，将房地产企业纳入试点范围的呼声越来越强烈。2014年3月13日，税政司在《2013年“营改增”试点运行情况》报告中提出：力争在“十二五”期间全面完成“营改增”改革任务，这表明房地产业及建筑业将在不久的将来迈入“营改增”的轨道。

二、目前我国房地产企业特点与税负情况

1.我国房地产企业经营特点

（1）开发周期长。房地产企业开发项目从获得土地到开发建设要经过可行性研究、前期策划、报批报建、建筑设计、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、市场营销等诸多阶段，且因企业策划能力、设计进度和决策流程不同，所需时间也不一样，通常为一年左右。

（2）资金投入大。房地产前期开发环节需要大量的资金投入，这些资金包括开发成本和一系列费用。其中，开发成本有土地使用权出让金，土地征迁安置费，项目的规划、设计、可行性研究等前期工程费，建安工程费以及室内装修工程费，基础设施费和公共配套设施费，与项目开发有关的管理费用、销售费用以及用于信贷的财务费用等。这些资金投入大量占用着房地产企业的流动资金，其中土地费用和建筑费用是房地产企业资金流出比例最大的，大约占到总成本的70%～85%。

（3）融资成本高。房地产行业是资金密集型行业，由于行业特定的经营模式导致资金占用时间较长，外部融资成为房地产企业重要的资金来源。对于房地产开发企业，现金流最为紧张的阶段往往是开发阶段的前期，因土地款的支付具有刚性特征，而土地成本占总成本的比重又较高，所以在项目开发的前期企业往往需要开展多种融资渠道，如开展信托融资、股权融资、债券融资，这些融资模式都比常规的房地产开发贷款融资成本要高。

2.房地产企业的税负概况

（1）房地产企业需缴纳的主要税种。依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中，营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。

（2）房地产企业的税负概况。从行业角度看，目前房地产行业的平均税负高于国内其他行业。根据相关统计报告显示，2013年中国税收收入共110497亿元，比上年增加9.8%。而同年房地产行业的土地增值税3294亿，比上年增长21.1%，营业税5411亿，同比增长33.6%，企业所得税2850亿，同比增长25.1%。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。

另外，根据对截至2014年4月20日发布年报的64家A股上市房企纳税额统计结果显示，2013年这64家企业的平均净利润率是10.85%，去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15：1。也就是说，房企每赚2.15元，就要被征收1.15元的税负。

三、房地产企业实施“营改增”将面临的问题

根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的力争在“十二五”期间全面完成“营改增”改革任务的要求，房地产业及建筑业将随时加入“营改增”试点范围。李克强总理也进一步明确了“营改增”改革分为五步曲：第一步，2014年继续扩大“营改增”实施范围；第二步，2015年基本实现“营改增”全覆盖……在目前《“营改增”试点方案》的四档税率下，企业普遍实现了减税目标，然而对于区域发展不均衡、投资主体和企业结构多元化的房地产企业来说，未来税制改革的过程会出现各种各样的问题，大致可归纳为如下两个方面：

1.建筑业实施“营改增”给房地产企业带来的问题

在市场经济中，房地产企业不是孤立存在的，从上游企业来说，建筑业对房地产企业的影响最大、联系最深。一旦建筑业实行“营改增”，将必然对房地产企业产生重大影响。如果上游企业的税负增加，那么其增加部分将转嫁到房地产业，造成房地产企业成本上升。

（1）材料成本上升。首先，根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定，建筑业在购入建筑用主要原材料时，原材料企业可以选择简易办法依照6%计算缴纳增值税。假设建筑施工企业购入以上原材料均能取得正规的增值税发票，则这6%的进项税额可以完全被抵扣，3%的营业税率变为11%的增值税销项税率减去6%进项税额。举例来说，如果一家建筑企业承接的一项含税工程造价为a元，建筑企业为这项工程购进的材料按照经验数据假设为0.6a元，那么购进材料可抵扣的进项税额为：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。

（2）人工成本上升。除材料成本之外，人工成本也是建筑成本中重要的组成部分，在当今人工成本不断上涨的趋势下，建筑工程人工费占工程总造价的比重越来越多，甚至达到20%～30%。对建筑业来说，劳务用工主要来源于劳务公司及零散的农民工，人工成本没有进项税额可抵扣，势必加大建筑施工企业人工费的税负。建筑业人工成本的增加，会随之转嫁于房地产企业。

（3）费用增加。除材料成本和人工成本外，建安企业成本中还有一部分不能被忽视的直接费用——机械设备费，包括设备租赁费和自有设备维护修理费用。目前建安企业租赁设备的情况占70%～80%，在工程造价中，机械费一般占到总造价的2%～2.5%，“营改增”后有形资产租赁的增值税税率为17%，那么机械费用可抵扣的进项税额为2.5%a/（1+17%）*17%=0.0036a。

由此可见，“营改增”之前，这家建筑企业应该交纳0.03a元的营业税；“营改增”后，因支付给建筑工人的人工成本无法取得增值税发票而无法抵扣，所以其进项税只能抵扣购入原材料和租赁设备取得的进项税额。如果建筑业使用11%的增值税率，则应交纳增值税为a/（1+11%）*11%-0.6a/（1+6%）*6% -2.5%a/（1+17%）*17%=0.0614a，相当于建筑业“营改增”后使用6.14%的营业税率，税负较“营改增”之前大幅升高。况且这是在假设建筑业可以完全取得增值税进项税额的情况下，但事实上建筑企业要完全取得增值税发票是不可能的，这部分增加的税负最终很可能转嫁为房地产企业的建筑成本。

2.房地产企业实施“营改增”后将要面临的问题

（1）难以适应统一的税收政策。我国房地产行业区域发展极度不均衡，这使得“营改增”的宏观调控对每个地区的影响程度深浅不一，甚至会出现截然相反的态势。首先，对于经济发展水平低、发展速度慢的地区来说，企业适应“营改增”的水平相对较低，企业的运行和经营必然遭受一系列打击和挑战。其次，房地产企业投资主体多元化发展，对于民企来说，11%的税率明显过高。最后，房地产行业结构类型多样，资本结构和融资结构不同的企业在面临税制改革时产生的风险和困难也不尽不同。

（2）税负可能不减反增。在上海实施试点两年后，大部分企业都实现了“减负”目标，可是也存在不少企业出现了税负“不减反增”的现象，由此对“营改增”前景产生了一些疑惑和顾虑。对房地产企业来说，同样存在这样的问题。而造成税负上升的原因，主要有以下几个方面：①税率过高。目前房地产业以及主要上下游企业现行营业税率在3%～5%之间。“营改增”后，根据财税[2011]110号文件规定，房地产企业将适用17%或11%的增值税税率，那么企业税收负担将普遍提高。②抵扣困难。目前“营改增”还在试点过程中，而房地产业上下游行业还未被完全纳入试点，增值税链条不能形成，继而会出现增值税抵扣困难的情况。比如人工费就无法直接开具增值税专用发票；所购买的材料不可能全部取得增值税专用发票；从国家取得的土地使用权亦无法获得增值税发票；房地产企业开发阶段向政府缴纳的各项费用也不能进行抵扣，这无疑都进一步增加了房地产企业的税负。

（3）资金相对短缺。“营改增”给房地产企业带来的另一个重大挑战即为资金短缺。“营改增”实施后，房地产企业成本增加，相应地会影响企业的现金流，结合目前房地产信贷政策的收紧，房地产企业必然面临资金困难局面，并由此可能会引发更为严重的行业问题。

四、应对房地产企业实施“营改增”的对策

面对“营改增”将给房地产企业带来一系列的问题和挑战，企业和政府要以积极的态度寻找解决方法，密切关注“营改增”的实时动态和未来中国增值税改革的方向，及时做好充足的准备使企业尽快适应“营改增”税制。针对本文以上分析可能出现的问题，现提出几点对策，仅供探讨。

1.政府方面

（1）进一步优化税改政策。首先，面对“营改增”税制改革，建立过渡性政策，比如建立财政补偿机制。对在“营改增”中税负增加的企业给予补贴，增进税负公平，帮助企业度过难关。目前，上海市所实行的这一补偿机制已取得一定成效，对提高试点企业积极性意义重大。其次，在税率方面予以降低。经过以上测算，11%的税率对房地产企业和建筑业来说偏高，建议使用6%的增值税率，从而真正实现企业减税。另外，政府要联合财政部协调“营改增”的实施进程，加快行业的全覆盖，从而使企业的进项税额得到全面抵扣。

（2）强化税改政策辅导。各级财税部门要组织相关人员进行前期培训，使财税基层工作人员全面掌握“营改增”要点。另外，政府可以安排相关人员到企业进行实地辅导，使财务人员能够尽快掌握“营改增”后的会计处理方法，并在税局设置“营改增”窗口，安排工作人员解答相关问题。

2.企业方面

（1）加强专业培训和政策宣传。首先，由于增值税纳税和管理较为复杂，所以要保障会计核算的质量，就必须要进行专门培训，提高财务人员专业技能和税务筹划能力。其次，在企业内部网站上，开设“营改增”专栏，宣传“营改增”有关政策和规定，使企业员工深刻认识增值税发票抵扣的重要性和严肃性。再次，对于企业领导来说，“营改增”的培训同样不可缺少，企业决策层只有全面了解实施步骤，超前谋划，才能做到有效的全局调控，消除“营改增”带来的不利影响。最后，企业其他部门的相关人员也要做好培训工作，尤其是采购部门必须顺应变化，积极应对，使房地产企业顺利平稳地渡过税改阶段。

（2）加强企业财务管理与会计核算。其一，最大限度地取得可以抵扣的增值税发票。对于开发项目众多的大型房地产公司而言，可以集中采购，尽量避免材料供应商或材料来源散杂的问题。其二，严格会计核算程序，及时进行进项税额的认证、抵扣。其三，加强项目核算和工程决算，做到“项目竣工验收，会计核算结束”。

（3）改变经营模式。针对“营改增”带来的资金短缺问题，改变企业经营模式是不可缺少的解决方法，为适应税收改革而进行的经营方式调整大致可归为三方面：①缩短开发周期，降低资金占用和财务费用。②走高质量房地产开发道路。在人民生活质量逐步提高的今天，高品质智能化社区和精雕细琢的环保型园林建筑已成为房地产企业的卖点。提高房地产企业产品质量，必然会使企业在激烈的市场竞争中获得先机，有效增强企业在市场中的竞争能力。③建立企业合作。以房地产开发企业为核心，以资金拆借、联合购地、联合开发、项目股份制等形式开展项目合作，强化管理、优化结构、扬长避短。

总之，“营改增”的实施标志着我国税制改革迈出了重要的一步，这不仅是我国经济发展过程中必然要经历的一场变革，也为企业带来了极其有利的发展前景。一方面，“营改增”将重复纳税环节进行了合并，打通了二、三产业增值税抵扣链条，在消除重复征税的同时促进了企业分工，提高了经济效率。另一方面，规范市场经济秩序，抑制虚开发票等违法行为，降低企业涉税风险，最终形成市场经济的良性循环。

虽然“营改增”带来的积极影响显而易见，但我们同样不可忽视它可能给房地产企业带来税负上涨、成本增加、企业资金短缺等挑战。对此，企业要积极面对，提前做好筹划工作，制订符合自身情况的过渡政策，顺应趋势，积极进行企业经营模式的改革，避免资金链断裂造成的一系列不良后果。政府应积极探索适合各地区、各行业情况的税收政策，加快扩大试点范围，为在初步阶段遇到困难的企业提供资金和技术上的帮助，从而使税改更好地发挥杠杆作用，为宏观经济的稳定增长保驾护航。

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（作者单位：上海海事大学）