住房改革业务实行中的若干问题与对策思考

孔祥文

（广西第四地质队，广西 南宁530031）

一、引言

住房是一个关乎着国计民生的重大社会问题以及经济问题，能否切实的解决群众的住房问题直接关系着社会是否和谐，住房改革制度已经在我国实施多年，取得了良好的成效，目前我国的住房分配制度已经基本终止，市场化、社会化和货币化的住房制度也逐步的建立起来，随着我国经济的迅速发展，人民的居住条件也得到了一定的改善，在近年来人们收入水平的增长之下，居住环境以及居住质量已经成为人民关注的热点。在国内房地产形势发展的大环境下，南宁市的房地产行业也得到了迅速的发展，在这段时间内取得了一定的成效，但是也出现了一些问题，下面就针对南宁市近年来房改过程中出现的问题进行探讨并探讨相关的预防措施。

二、住房改革业务实行中的若干问题

广西省住房改革这项业务的制定是严格的根据市场经济体制改革要求而制定，对广西省经济发展以及现代化的建设均起到了积极的作用，但是，由于我国的房产制度与其他国家相比起来有着较大的不同，因此，在改革过程中也出现了一些问题，这些问题主要表现在以下几个方面：

（一）住房经济发展功能过于突出

在1998 年以后，为了刺激国内消费水平，国家开始全面实施积极的财政政策，体制住房分配制度，全面实行住房货币化制度，这在很大程度上拉动了我国各地经济的发展，使我国的经济发展走上了良好的脚步，以南宁市为例，在实施房改之后，外商投资迅速的增长，GDP 呈现出良好的发展局势，据国家统计局公布的相关数据表明，2012 年度南宁市全市生产总值（GDP）超过了2500 亿元人民币，财政收入突破400 亿元，社会固定资产突破200 亿，南宁市GDP 连续11 年保持两位数增长，这与房地产的升温有着密不可分的关系。但是，也要注意到，为了发展经济，在多年来房地产业都是南宁市的支柱性产业，房地产开发建设进行的如火如荼，房地产也称为增加财政收入以及带动投资的利器，虽然近年来南宁市的经济呈现出良好的发展态势，但是在长期的发展景象下，必将会出现各种各样的问题。

（二）市场化进程过快，超过了人民的承受力

国外专家学者表明，在国家经济发展到特定程度，且社会中中高收入阶层较多时，住房的市场化才能得以正常运转。但是，我国还处于发展阶段，工资制度不够完善，社会收入的差距在近年来的差距也越来越大。在1998 年以后，南宁的房地产行业得到了迅速的发展，已经走向了市场化，但是现阶段下居民收入水平和经济发展状况还没有到位，高收入阶层较少，大多数人都属于普通的工薪阶层，房价的增长以及超过了人民的承受能力，据有关数据表明，2012 年南宁市城镇居民人均可支配收入为22561 元，南宁市农民人均纯收入为6777 元，但是，全是商品房均价已经突破了7000 元，因此，从这一层面来说，房地产的市场化超越了现阶段的经济发展现状。

（三）公积金制度未发挥出理想作用

公积金制度最早由上海市在1991 年实行，在1993 年，南宁市也开始实施住房公积金制度，住房公积金制度的建立旨在解决广大职工的住房问题，保证广大职工尤其是中低收入阶层可以较好地利用公积金的低息贷款解决住房问题，由于公积金的缴纳与个人收入水平有着密切的关系，因此就出现行业、单位、个人之间的差额悬殊，高收入群体公积金多，公平性难以得到保证，高收入群体利用公积金规避个人所得税，而真正需要解决住房问题的低收入群体公积金数额却少之甚少，一年的金额甚至难以支付1 ㎡的住宅，因此，公积金制度并未发挥出其应用的作用。

（四）经济适用房制度的管理和监督工作不到位

经济适用房是政府为了解决低收入家庭的住房问题而制定的政策，其对象为低收入群体，具有明显的保障性质，可以弥补低收入群体由于收入水平有限而带来的住房困难问题，但是，在这种政策实施的过程中，却存在着一些明显的问题。以南宁市为例，在新颁布的《南宁市经济适用住房管理办法》中规定：“人均月收入低于或等于市政府当年公布或执行的本市城镇居民最低生活保障标准，且连续享受本市最低生活保障待遇1 年以上；家庭人数为两人或两人以上，家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系；家庭成员均具有本市常住户口（指南宁市非农业常住户口）并实际居住、至少有一人取得本市常住户口3 年以上，其他成员户口迁入满1 年以上”即可申请经济适用房。但是在现阶段下，对于个人的收入难以统计，在政策实施的过程中，难以对申请人的资格进行有效的核查，这就导致应该受到保障的家庭未通过申请，不符合保障条件的家庭却得到住房，这就进一步加剧了社会的不公平性。

三、住房改革业务实行中问题的解决对策

（一）完善经济适用房制度

经济适用房制度是我国解决人民住房问题的首要手段，但是，在具体的实施过程中还存在着较大的不公平性，因此，在下一阶段，必须要完善经济适用房制度。对于经济适用房应该进行重新定位和认识，对建设的标准以及准入制度进行重新规定，明确申请人的条件，禁止富人购买、把关不严的情况发生，保证经济使用防止政策的公平性；此外，还要严格地控制好经济适用房的面积，不得超过60 ㎡，减少一些个人或者单位利用经济适用房进行投机和投资的行为，保证经济适用房的保障作用。

（二）改革公积金制度

就目前来看，我国公积金制度中最大的弊端就是公平性问题，这个问题也是广大职工呼声最强烈的问题，由于行业与行业之间、个人与个人之间的工资差额较大，缴纳的公积金数额也出现了较大的差别，就导致公积金制度难以发挥出其应有的作用。因此，各个省市可以根据工资水平、房价水平、经济实力，制定统一的缴纳标准，严格遵照不同职称、不同职务间住房标准不同的制度，根据职工的职称和职务规定公积金的统一标准。就南宁市的工资水平、房价水平、经济实力来看，可以固定初级职称每月个人和单位分别缴纳200 元、处级和中级职称每月个人和单位分别缴纳300 元，厅级和高级职称每月个人和单位分别缴纳400 元，保证公积金制度的公平。此外，还要简化公积金的贷款和支取手续，发挥出其应用的住房购买作用。

（三）完善法律法规，保证改革的顺利进行

在住房制度改革的过程中，遇到了不少的阻力和问题，很多政策性的文件，如经济适用房制度、公积金制度、廉租房制度等在部分地区难以有效的制定，在实际的工作过程中也常常由于法律制度的不足出现职工与单位的纠纷问题，要解决这些问题，仅仅依靠政府的文件规定是不可行的，由于房改制度仅仅是规定性的文件而非法律条款，即时是对薄公堂也难以解决问题，房改部门更加难以解决这些问题，因此，在下一阶段下，必须要完善相关的法律条文，将各项房改制度列入到法律保障的范围内，并制定完善的处罚制度，对于违反法律的单位和个人绝不姑息，保证房改制度可以得到有效的实施，确保广大职工和人民的利益不受侵犯。

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