河南省房地产价格影响因素分析

彭佳婧

（郑州大学，河南郑州450001）

1998 年我国实行住房商品化制度改革以来，房地产行业凭借其产业关联度高、产业带动能力强，对整体经济产生了双倍放大效应，并一度成为我国的支柱产业。我国实行土地使用制度市场化政策以来，房地产价格一路高歌。这一经济现象带动各行各业发展的同时，也产生了大量的房地产泡沫，如投资性需求的增加降低了普通居民的生活质量，直接影响到社会的稳定和发展，也使住房成为一个民生话题。就此，国家出台了多项房地产调控政策，加大对房地产价格宏观调控力度。就河南省而言，限购、二手房交易税和取消经济适用房等政策已然在中原区全面展开，但是如此强有力的宏观调控并没有压低中原区的房价。作为中原经济区建设最为核心的省份，河南地区在这样的经济背景下房价又会有怎样的波动呢？究竟哪些因素影响了河南省房地产价格呢？[1]

一、河南房地产发展现状分析

房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。[2]房地产业由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学中被划为不动产，在统计上被划分为第三产业。从购置土地到建造成不动产，少则数十万元，多则千万元，甚至数亿元。因此，房地产业是一个资金密集型行业。宏观经济政策也会影响到房地产投资热度。[3]

（一）宏观经济分析

中原经济区作为河南发展的大背景给了河南房地产业一个较大的舞台。“两不三新”的路子就是要靠着新型城镇化作为引领，实现城乡一体化统筹发展的道路。

首先，GDP 的增长将影响房地产市场的发展。据发达国家经验，人均GDP 处于800 美元至8000 美元时处在房产起飞和快速发展的时期。其中，3000 美元是分水岭，此时社会对房地产产品和服务的需求膨胀，标志一国经济进入新的发展阶段。[4]数据显示，2011 年我国人均GDP 为5414 美元。就区域而言，最高的上海与北京两市分别为13259.136 美元和13114.27 美元，而河南省的人均GDP 是4602.96 美元，不及平均水平，却处在国际经验中需求最为旺盛的阶段。这就意味着，当上海市和北京市等区域经济中房地产的支柱地位即将逐渐淡出之时，河南省地产业正如日中天一般蓬勃发展。

其次，城镇化建设对商品房产生刚性需求。根据世界主要工业化国家城市化进程来看，当工业化进入中期阶段或城镇化水平超过30%以后，城镇化进程将明显加快，直到超过70%，城镇化速度才会减缓。据统计，2011 年我国城镇化率实现51.27%，居于高位的上海和北京早已超出70%的上限，分别达到城镇化率88.6%和85.0%，而位于中部地区的河南省城市化进程相对缓慢，只有40.6%，城镇化发展空间还有很大。伴随着中原经济区建设的逐步落实，河南已进入城镇化加速发展时期。由此我们可以预知未来一、二十年内，城镇化带来的住房需求也会相应增加。[5]

此外，人口成为房地产业的持续发展的另一个原因。从基数上看，河南人口总量大。从农业人口角度看，河南还是农业大省，农村人口占总人口的62.30%。据国家发展改革委员会统计，河南省共有农民工2670 万，占河南全省总人口的34%。这样大的在城市打工的群体造就了河南省近几年的城市化快速发展和房地产业的刚性需求。[6]

综上所述，伴随着GDP 和城镇化水平的提高，在河南这样的人口大省经济发展的过程中，房地产行业还将有一定的上升空间。

（二）微观经济分析

1.投资方面。房地产不但具有使用价值，而且具有价值。因此，它具有消费和投资双重属性。目前，就国内投资产品而言，房地产饱受投资者欢迎。因为房地产作为固定资产受到银行等金融机构的青睐，而且，其保值增值能力强，不但可以投资赚取差价，还可以租售获得收益。特别是近几年，温州炒房团的介入和土地资源稀缺性以及城市化进程使得住房的刚需和投资热情同时高涨。著名经济学家郎咸平先生认为，中国有四大类资金投入房地产市场：家庭存款、企业不投资资金、受贿款、国际热钱。这些资金大量涌入房地产市场后，拉升了中国房价。[7]河南省房地产年度投资占全社会全年固定资产投资比例逐年增大。年度投资总额由1994 年49.61 亿元发展到2011 年2626.54 亿元。房地产开发投资尤其是2004 年以后，无论是房地产企业数还是房地产投资额都有了显著的增长。

2.销售方面。城市居民住宅刚性需求主要有三种类型：新婚型、改善型、享受型。无论是刚性需求还是投资性需求都使得房价快速上涨。销售量持续上涨，销售额和销售面积快速增加，这说明今年房地产需求逐年增加。就河南商品房销售额来看，由1994 年的16.43亿元到2011 年的2196.81 亿元的快速增长，以及商品房销售面积由1994 年的225.04 万平方米到2011 年的6275.16 万平方米的发展，我们可以看到河南房地产需求还是很强劲的。

3.供给和需求同时增长。自1997 年至2011 年，河南省房屋竣工面积和商品房销售面积都呈现上升趋势。据调查，中国平均每户拥有1.2 套住房，但是，中国住房问题主要是分配不均匀而非总量供给不足。从总量上看，河南省房屋竣工面积增长速度高于商品房销售面积的增长。这说明河南省房地产投资出现过热现象，也就解释了为什么河南省出现“鬼城”等空置率高的问题。但是由于河南省正在加快城市化的脚步，鉴于土地稀缺性和人口城市化等概念的加深，开发商对市场的预测仍然看涨。由此得知，河南省房地产价格仍然处在价格波动曲线的上升阶段。

综上所述，河南省房地产自1994 年以来，尤其是2004 年之后，一直处于较快发展的态势。总量上的增长体现在两个方面：投资和消费。由图显示，河南省房地产业投资总额和销售状况都在增长，供需曲线整体向右上方平移。

（三）房地产价格的经济影响因素

房地产是一种特殊的商品，它具有消费和投资双重属性。影响我国房地产的经济因素主要有国内生产总值、人均可支配收入、城市化率和房屋造价等。

1.国内生产总值与房地产价格的关系。国内生产总值是国民经济核算的核心指标，也是衡量一个国家或地区经济状况和发展水平的重要指标。而宏观经济发展状况与房地产行业的发展是双向影响的。如果宏观经济不景气也就是GDP 指数下降的话，三大产业所涉及的领域都将受到影响。金融不景气，企业合并或破产较多，人均收入减少，人们对市场看跌，这样需求就会减少，相对而言存量住房就会增加，房地产供求矛盾结构性失衡导致房地产价格下降。而当宏观经济高速发展的时候，必然伴随着居民收入的增加和投资需求的增加。人民对市场信心增强必然会出现供销两旺的态势，此时，房地产价格也会上升。[8]

2.人均可支配收入。人均可支配收入被认为是消费开支的最重要决定性因素，常被用来衡量一国居民生活水平的变化情况。而居民人均可支配收入和房地产价格之间也存在一种紧密关系。在全国房地产开发投资额不变的前提下，城镇居民家庭人均可支配收入每增加100 元，全国房屋销售价格指数就可以提高0.7813 个百分点。此外，居民可支配收入主要用于消费和投资两部分。鉴于房地产具有双重属性，因此，人均可支配收入越多，人们进行投资和消费的欲望和能力就越强。房屋相对于其他商品来说，保值增值性强，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使房屋价格因供求关系影响而上升。理论上该变量和房价存在正相关性。

3.城市化率。城镇化率又称城市化度，一般采用人口统计学指标，即城镇人口占总人口的比重。它是一个国家或地区经济发展的重要标志，也是衡量一个国家或地区社会组织程度和管理水平的重要指标。中原经济区建设要探索出一条“三化”协调科学发展的路子，以城镇化为引领，势必会增加城市住房需求。理论上认为，城市化率与房价呈正相关。

4.房屋造价对房地产价格的影响。工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，房屋的造价直接影响了商品住房的成本。因此，理论上该变量和商品住房的价格呈正相关。

二、实证分析：以河南省为例

（一）研究对象的选取

本文选取河南省历年商品房数据进行相关因素分析，以历年河南省商品房价格作为被解释变量，选用城市化率，人均可支配收入、房屋造价等三个方面做解释变量对被解释变量进行拟合，以期求得拟合优度。[9]

（二）模型的建立

对解释变量进行设定：城镇化率(X1),人均可支配收入(X2),竣工房屋造价（X3）,随机误差项(u)。对房价的影响因素还有很多，这里就把其他的影响因素纳入随机误差项u。

对被解释变量进行设定：历年商品房均价（Y）。这项数据是用河南省历年商品房销售总额除以历年商品房竣工面积所得。

根据以上分析，设定经济计量模型如下：

Y=b+b1*X1+b2*X2+b3*X3+u。其中，b、b1、b2、b3 为常数。本文收集了河南历年数据如表一所示：

表一

（三）计量分析

本文通过eviews5 软件进行LS 实证分析得出方程：

对于给定的α=0.05，对方程中各个变量的T 统计量和P 值进行检验，可以看出X3 的P 值超出了给定的允许误差范围最大，说明在检验中不能拒绝原假设H0：β=0，也就是说房屋造价对商品房的价格影响较小，可以忽略。从模型中去掉这个变量，在进行方程的拟合，结果如下，回归方程为：

对于给定的α=0.05，对方程中各个变量的T 统计量和P 值进行检验，X1 和X2 通过检验，再对模型进行多重共线性检验、异方差检验、自相关性检验，都通过了检验。方程的拟合优度R2=0.940147，修正后的拟合很好，可信性高。而且X1 和X2 的系数为正数，说明这两个变量与房屋价格呈现出正相关的关系，这与我们之前的理论也符合，符合经济意义。

三、结果分析与政策建议

通过对模型的建立和分析，我们了解了对于房屋价格起决定因素的两个变量，基于计量经济模型的结果与分析，本文有针对性地提出如下政策建议：

首先，注重城镇化过程中土地供应量的问题。伴随着中原经济区的规划上升为国家战略，三化协调城镇化作为引领对房价起到了决定性的作用。由此得知，河南省房价还将有持续走高的趋势。因此，我们在统筹城乡建设用地的过程中要稳定土地的供应量，降低土地的购置成本。房价的上涨很大程度上取决于预期，如何使人们对房价有稳定的心理预期，避免房地产市场泡沫的出现才是政府调控市场的目标。政府可以在城镇化过程中保证土地供应量和土地购置费长期处在一个合理的水平，这样才能起到宏观调控的作用。

其次，投资方式多元化。伴随着经济的不断发展，人们的可支配收入会不断地上涨，而且由于银行的存贷款利率较低，居民存钱意愿较弱。迫使大量资金流向高投入、高风险、高回报的房产行业，推高了整个河南省的房价。因此，大力发展实业和股票、保险、债券市场，促进投资多元化，减少资金流入房地产市场才是釜底抽薪的方法。

最后，增加保障房供给，保证社会公平。城市化过程必定带来大量的农村人口进城，这样住房需求随之增加。再加上河南省本来就是农业和人口大省，城市化过程只能摸着石头过河。这样，加大保障房建设，重视竣工量而非开工量成为解决供求问题的重要手段。

[1]林文高.房地产价格影响因素分析：广东佛山数据检验[J].南方金融，2012（3）.

[2]曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社2003.6.

[3]李晶淼.关于我国房地产现状的研究[J].新财经（理论版）2012（3）.

[4]李晓峰.房地产依然是河南经济发展的支柱产业[J].中州建设,2011(2).

[5]从中部各省实证比较看河南经济发展情况[DB].中华人民共和国国家统计局.2003

[6]邱磊、张浩.人口为指标衡量河南省城镇化水平[J].新乡学院学报(社会科学版),2010,24(6).

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[11]张蕊、许蕾.我国房地产价格周期波动及其影响因素的实证研究[J].统计研究2012 年

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