论新会计准则下经营租赁激励措施的会计及税务处理

冯 彦

（深圳市振业（集团）股份有限公司，广东深圳518001）

在进行经营租赁谈判时，为了达成租赁协议，出租人往往会提出一些激励措施。常见措施包括：后付租金；在租赁初期免租或减租；由出租人补偿或承担承租人重新安置费用、租赁物改良费用等。此外，租赁合同与实际交付租赁物补充合同经常存在差异，之前确认的收入必须不断调整和冲销。

2007 年，国家财政部颁布了《企业会计准则解释第1 号》（财会[2007]14 号文件）。该文件第三条对“出租人对经营租赁提供激励措施”的会计处理原则进行了规定，主要包括出租人提供免租期及承担承租人某些费用两种情况。

在新会计准则下，相关企业如何对经营租赁激励措施进行有效的会计和税务处理，成为理论界和业界都十分关注的一个热点问题。本文对此问题进行了一些探讨，并提出四点具体的建议。

一、后付租金的会计及税务处理

目前，支付经营租赁租金的方式分为即付、预付和后付三种。从减少资金占用，提高资金周转率的角度来考虑，多数承租人愿意采用后付租金（即租赁期满再支付租金）的支付方式。为了促进租赁协议的达成，在经营租赁业务谈判时，出租人有时也会同意采取此种方式。

从出租人角度看，对于后付租金方式下收取的租金应通过“应收账款”科目进行会计核算。此外，由于租赁物的产权没有发生变动，因此，日常维修费用原则上应由出租人支付。对于这些维修费，出租人应通过预提或直接计入当期损益的途径进行处理，并在租期内相应调整租赁成本。如果是大修，则应对固定资产的账面价值、折旧年限及折旧率进行相应的调整。

承租人对于后付租金的情况可通过“应付账款”科目进行核算，以在租期内平均分摊所支付的租金。

关于后付租金的税务处理问题，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79 号文件）规定，根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。由于合同约定租赁期间届满时支付租金，这种“租赁期间届满时支付租金”的付款时间约定条款就是《营业税暂行条例实施细则》中规定的索取款项的法律凭据。出租人既没有收讫营业款项，又没有取得索取营业款项的凭据的条件下，根据《营业税暂行条例》的规定，出租人不确认营业税纳税义务。

举例说明：2010 年，A 公司将其拥有的固定资产租赁给B 公司使用，双方签订合同约定租赁期3 年，租金50 万元/ 年，共计150万元。合同约定租赁期间届满时B 公司一次性支付全部租金，A 公司于2012 年12 月一次性收取了3 年的租金150 万元。在此情况下，A 公司2010 年和2011 年通过年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第5 行调减应纳税所得额50 万元，2012 年则调增应纳税所得额100 万元，并一次性确认150 万元租金收入的营业税纳税义务。

二、免租期的会计及税务处理

关于免租期的会计处理，《企业会计准则解释第1 号》有明确的规定：对于租金收入，出租人应在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益，如果使用其他方法更为系统合理的，也可采用其他方法。在免租期内，应确认租金费用，同时出租人每年按应确认的租金收入借记“应收账款”科目，贷记“租赁收入”或“其他业务收入”科目。具体计算公式为：每年确认的租金收入＝应收租金总额/ 租赁年数。（取消分段）这部分应收款项如果涉及金额较大，则还应在附注中对于“尚未到期”作出说明，并披露合同约定的到期收款日。同时，这类应收款项的信用风险不大，不能与一般长账龄应收款项采用相同的坏账准备计提比例。

从承租人角度来说，则应将租金总额在租赁期内按直线法或其他合理的方法进行分摊。即承租人应将所得租金分摊在整个租赁期内,而不是在非免租期内进行分摊。在免租期内，每年确认的租金费用借记“管理费用”或“制造费用”科目，贷记“应付账款”科目。具体计算公式如下：租赁期内每年确认的租金费用＝应支付租金总额/租赁年数。

关于免租期的税务处理，从出租人角度来说，根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，其金额应按照合同约定的金额全额确定。免租期内，出租人确认了租金收入但没有实际收到租金，也没有开具租金发票，因此应按当年确认的租金收入调减应纳税所得额。在收到租金之后，则按当年确认的租金收入与实收租金的差额来调整应纳税所得额。从承租人角度来说，由于实际并没有支付租金但已确认租金费用，因此，根据《企业所得税法》第十一条和第十三条第二款、《企业所得税法实施条例》第四十七条和第六十八条的相关规定，计税时应按确认的租金费用金额调增应纳税所得额。当免租期结束之后，按确认的租金费用与实际支付租金的差额调整应纳税所得额。

三、售后租回交易的会计及税收处理

售后租回交易，也称回租，是指卖方（承租人）将一项资产出售后，又将该项资产从买方（出租人）那里租回。在此交易方式下，资产的原所有者（承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金，而租金又是分期支付的，从而获得了宝贵的流动资金，而资产的新所有者（出租人）也因此获得了一个风险小、回报有保障的投资机会。

由于在售后租回交易中资产的售价和租金相互关联，一般是以一揽子方式谈判和一并计算的，因此，该资产的出售与租回实际上是同一笔业务。出售资产的损益应分期摊销，而不应确认为出售当期的损益。售后租回交易被认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊。

关于售后租回交易的税务处理，《企业所得税法》及其《实施条例》中没有专门的规定。按照国家税务总局《关于做好2009 年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]第148 号文件）中“有关企业所得税纳税申报口径”的规定：“企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂安企业财务、会计规定计算。”因此，对于此项业务，企业计算所得税时应不作纳税调整。一般来说，采用售后租回方式销售商品的，收到款项应确认为负债；售价与资产原计税基础的差额，应当采用合理方式分摊，调整折旧或租金费用。有确凿证明认定属于经营租赁的售后租回交易是按公允价值达成的，销售的商品应按售价确认收入。

四、出租人为承租人承担某些费用的会计及税务处理

由出租人补偿或承担承租人重新安置费用、租赁物改良费用等，是十分常见的经营租赁激励措施。在此方式下，出租人应将该费用从租金收入的总额中加以扣除，再按照扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。出租人发生的初始直接费用应计入当期损益。所谓初始直接费用，是指在经营租赁谈判和签订合同期间所发生的手续费、咨询费、法律费和广告费等，应计入当期损益；如果金额较大，还应资本化，在租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。具体计算公式如下：出租人每年确认的租金收入＝（合同约定的租金总额—出租人为承租人承担的费用)/ 租赁年数；承租人每年确认的租金费用＝（应支付租金总额—出租人为承租人承担的费用）/ 租赁年数。

在税务处理方面，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配，并计算应纳税所得额。从承租人方面来说，按照国家税务总局《关于做好2009 年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]第148 号文件）的规定，此项业务计算所得税时也不作纳税调整。

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