发达国家和地区房地产市场结构及其启示

黄丽艳

（宿州学院 管理工程学院，安徽 宿州 234000）

1 发达国家和地区房地产市场结构状况

新加坡、美国、应该及香港等发达国家和地区的房地产市场起步较早，房地产市场发展较为成熟，房地产市场结构也较为合理.根据政府在住房政策中参与的程度不同，可将发达国家或地区的房地产市场结构大体划分为两类.

1.1 “保障为主，市场兼备”的房地产市场结构

1.1.1 新加坡房地产市场结构

新加坡的房地产市场是以政府提供的政府组屋为主、完全市场化的私人房地产为辅的二元化市场结构.新加坡由政府统一建设政府组屋，供应给广大中低收入居民，并坚持小户型和低房价，困难户和特困户接受政府补贴购买旧房或租赁旧房，高收入阶层的住房问题完全由市场解决.

从表1可以看出，从上世纪90年代之后新加坡的政府组屋占整个房地产市场比例均超过80%，也就是说，新加坡有80%以上的居民居住在或拥有一套政府组屋[1].2004年以来有地私人房地产所占比例均维持在5%左右，有地私人房地产是指别墅、高档公寓等房地产，这类房地产由市场提供，主要解决高收入阶层的住房问题；2004～2010无地私人房地产所占比例均在10%左右波动，无地私人房地产主要是指出租的私人房地产，该类房地产一般是解决接受政府补贴的困难家庭的住房问题.

新加坡的房地产市场以二手房市场为主导，新加坡每年的房屋新增量平均不足10千套，一手房与二手房的交易比例在1：8左右，新加坡的房地产市场结构对于我国构建合理的房地产市场结构的启示之一是政府在保障性住房方面起到主要作用，保障性住房市场是房地产市场的基础，而私人房地产市场是对政府组屋市场的必要补充；二是二手房市场是房地产市场的“主力军”，二手房市场作为推动房地产市场发展主要动力.

表1 新加坡住房类型及统计数据

1.1.2 香港房地产市场结构

香港房地产市场是以政府提供的公共组屋为主，私营住房为辅的二元化市场结构，其中政府提供的公共组屋占总住宅物业的50%左右，公共组屋政策成功地解决了香港中低收入阶层的住房问题.从下列表2所反映额数据可以看出，香港政府致力于低收入家庭的住房保障，多年来始终使公共组屋保有量维持在房屋总数的50%左右.从2001年以来，公共组屋占住宅总数的百分比呈下降的趋势，原因之一是香港居民的私有住宅有效需求在不断提高，越来越多的居民有能力购买私人住房，住房的自有率在不断地上升；二是随着近年房价的不断升高，香港房地产市场预期较好，推动了香港地区住房私有化率的提高.

香港的房地产市场以二手房市场为主，每年的落成量（获发占用许可证的楼宇数量）所占比例较少.根据香港政府统计处《2012年香港统计年刊》中反映：至2001年以来，香港私人住宅单位落成量出于不断下降的趋势，由2001年的16579套下降至2011年的9449套，下降幅度达43%.公营租住房屋从2007开始停止开发，完全依靠公共组屋的市场存量满足需求.

表2 2006～2011按房屋类型划分的家庭住户数目（单位：千户）

香港房地产结构对于构建我国合理的房地产市场结构的启示一是加大政府在住房保障中的参与力度，中低收入阶层的住房问题应主要由政府来承担，建立以政府提供保障性住房为主，开发商提供商品住房为辅的双轨制的供应结构；二是应将二手房市场作为整个房地产市场发展的风向标，使二手房成为房地产市场的主导.

1.2 “市场为主、适度保障”的市场结构

1.2.1 美国房地产市场结构

美国的房地产市场发展较为成熟，房地产业是美国经济的三大支柱之一，其产值占国民生产总值的10%～15%[2]，固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占国民每年美国私人投资的50%以上，房地产金融市场较为发达，住房自有水平较高.2007年美国住宅自有率达68.10%，2008年住宅自有率为67.8%，2009年住宅自有率为67.4%.

在保障性住房方面，美国政府坚持以“市场为主、适度保障”的原则.目前，美国将近有690万低收入住户接受某种形式的房租补贴，占全国总人口的22.48%.其中接受政府工程补助的私人所有出租房是最大的补助项目，提供了200万套廉价性住房.租房券作为第二大项目，提供了180万套廉租房[3].公共住房排名第三，提供了120万套住房.剩下的190万套廉租房由低收入住房税收补贴、免税多户住房债券和HOME项目资助.

美国的房地产市场以二手房为主，从近10年的美国住房市场变化看，一手房成与二手房成交比例变化不大，基本维持在1:5或1:6左右，只是销售量在同比上升.从历年成交比例看，一手房、二手房成交比例在1:6左右.2008年成交比例达到1:10，主要原因是由于受次贷危机的影响，一手房销售急剧下降，2008年销售仅48.5万套，相比2006年减少了51%.

表3 美国一手房、二手房成交对比 （单位：千套）

美国房地产市场结构对于构建我国合理的房地产市场结构的启示一是在住房保障体系中，政府不仅可以通过直接增加保障性住房供应量来解决中低收入阶层的住房问题，也可以灵活地运用财税手段增加中低收入阶层的住房和购房能力；二是加大租赁市场的房源供应，满足了低收入阶层通过租房解决住房问题的消费需求；三是以二手房市场作为房地产市场的主导，有助于房地产市场结构的调整.

1.2.2 英国房地产市场结构

截止到2005年英国有6021万人口，统计表明，英国人住房自有率为70%，英国家庭平均七年会更换一次住宅，由于市政建设基本到位，新建住房较少，更换住房主要依靠二手房市场[4].英国每年平均住房交易量在200万套左右，一手房市场供应比较稳定，每年只能供应20万套左右，这些住房都能被市场消化，因此，一、二手住房的成交比例大概在1：10左右.从1992之后，英国每年住宅的竣工套数均在20万套左右，新房的供应量相对于二手房的供应量来说较少，英国房地产市场是以二手房市场为主导.

图1 英国1994-2008年住房竣工情况

英国实行公屋整体出售计划，原公共住房的租户拥有优先购买权，英国政府对购买公共住房的消费者给予住房补贴，提供低息贷款，该项公共住房政策大大增加了英国房屋的自有率.目前，英国居民中有70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房，其中20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋.

英国房地产市场结构对于构建我国合理的房地产市场结构的启示一是在保障性住房体系中，政府提供的公共住房灵活地采用由租转售的形式，有利于形成合理的住房梯度消费局面；二是发达的二手房交易和租赁市场，使二手房市场成为房地产市场的主导力量，有利于稳定房地产市场价格，降低空置率.

2 对于我国建立合理的房地产市场结构的启示

通过对国内外发达国家和地区房地产市场结构的分析，根据我国现阶段居民的消费状况和需求层次，我国合理的房地产市场结构应该满足以下条件：

2.1 供应结构合理，产品结构多样化

供应结构的合理性是评判房地产市场结构合理与否的重要标准，住宅房地产的供应结构反映出不同类型住宅产品之间供应量的比例关系.住宅房地产的供应应包括针对低收入人群的廉租房，针对中等收入家庭的公共住房、经济适用房、公共租赁住房以及针对中高收入家庭的商品住房.从香港及新加坡等国家和地区的房地产市场结构来看，政府在住房保障中充当了主要的角色，新加坡的政府组屋占住宅总量的80%以上，香港的公共组屋所占比例也在50%左右，因此，根据我国现阶段各收入阶层的所占比例，政府应加大保障性住房的供应比例.

表4 我国各收入阶层所占比例

因此，合理的住宅供应结构应与我国现阶段城镇居民的需求结构相适应，按照全国4.6亿城镇人口，平均每户3口人来计算，对于低收入阶层，由政府提供的廉租房住房比例约占20%，约为3060万套；对于中等收入偏下和中等收入阶层，由政府提供的公共租赁住房的比例约占20%，约为3060万套，经济适用房占20%，约为3060万套；对于中等收入偏上阶层及高收入者，由开发商提供的90平米以下的普通商品住房市场总量约占30%，约为4590万套；对于最高收入者阶层，由开发商提供的大户型、高价位的高档商品房约占市场均衡总量为10%，约为1530万套.

图2 合理的住房供应结构

2.2 新房市场和二手房市场发展协调

国内外相关文献研究表明，新房市场和二手房市场是密切联系的，在一般情况下，房地产市场的价格应该是存量房地产市场价格决定增量房地产市场价格，进而决定增量市场的需求，增量市场开发建设量增加，进入市场交易后，会使存量市场的供给增加，从而抑制存量市场的价格上升.

在欧美等发达国家房地产市场中，二手房交易量通常占国家整个房地产交易量的80%左右.美国一二手房成交比例变化不大，基本维持在1:5或1:6左右；英国二手房交易量与新房成交量的比例1:10左右；新加坡一手房与二手房交易比例为1:8左右；香港房地产市场也是以二手房交易为主，一手住宅与二手住宅的成交比例都在1:6以上，最高可达1:11.8.

表5 2007～2012年香港住宅市场供应情况（单位：套）

通过对发达国家和地区一手房与二手房成交比例的分析，我们可以得出以下结论：在合理的房地产市场结构中，房地产市场不应该依靠新房市场作为支撑，而应该是以二手房市场作为市场的交易主导，二手房市场是推动整个房地产市场发展的基础.

2.3 房屋租赁市场与买卖市场同步发展

在成熟的房地产市场中，租赁市场与买卖市场发展协调，租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，租赁市场的发展对于推动房地产市场的整体发展，进行有效的市场结构调整起到重要的作用.从香港、美国和英国的住房消费结构可以看出，香港和英国有近30%的居民都是通过租赁政府提供的组屋或私人房屋来解决住房问题，美国政府采取租房券的补贴形式鼓励中低收入家庭租赁住房，2009年美国住宅自有率为67.4%，有32.4%的居民通过租赁由政府指定的房屋或其他私人房屋来解决住房问题.

在我国近4.6亿的城镇人口中，中低收入家庭所占比例达80%，其中中低偏下收入家庭及低收入家庭人口所占比例达40%左右，这部分消费阶层的住房问题需通过廉租房、公共租赁住房以及市场化租赁房屋来解决，因此，积极发展租赁市场，实现与房屋买卖市场的协调发展是构建我国合理的房地产市场结构的关键.

3 结语

房地产市场结构是一个复杂的系统，经调整实现其基本的目标，要通过制定长效机制与健全法律奠定基础；要制定解决中低以下收入群体保障住房总体资金计划、住房建设计划与周期安排；要积极培育二手房市场实现与新建房市场的协调发展；政府要利用行政手段干预商品住宅价格，逐渐使开发利润趋于正常水平，大力推行新的开发建造模式，引导开发商加入保障房建设行列；要加大市场监管力度，规范市场行为，防止过度投机与炒作；要全方位开展居住理念宣传与教育，引领城镇居民合理的梯次居住消费.

〔1〕陈茁．中外住房保障制度比较研究[J]．华中科技大学，2008（06）：27-28．

〔2〕贾康，刘军民．中国住房制度改革问题研究[M]．北京：经济科学出版社，2007.6．

〔3〕李静．美国住房保障运作模式分析及对我国的启示[J]．首都经贸大学，2009（06）：9-10．

〔4〕张宇祥，曾赛星．国外房地产市场体系建设的经验与启示[J]．宏观经济研究，2007（09）：60-62．

〔5〕赵翠芬．我国房地产市场结构均衡性分析[J]．经济师，2009(10)：234-235．

〔6〕黄石松，陈红梅．关于房地产市场结构调整的几点思考[N]．光明日报，2010-1-2（010）．