析物业税开征的几个相关问题*

廖孝媛

(深圳市恒诚税务师事务所有限公司，广东 深圳 518000)

自从党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出实施城镇建设税费改革、条件具备时对不动产开征统一规范的物业税以来，开征物业税或房地产税就成了经济热点。特别是城市房产价格持续高涨，开征物业税或房地产税以抑房价的呼声就更高。为此，本文拟对我国开征物业税的几个相关问题进行初步探讨。

一 物业税的基本性质分析

物业税是对房屋及建筑物征收的一种税，是财产税系的一个税种。开征物业税不仅是一个经济问题，而且也是一个政治问题。说它是经济问题，这容易理解。因为税收作为经济运行的一个调节变量，从宏观经济上看，对经济增长、物价水平、就业、国际收支平衡等都有影响，从微观经济上看，会影响企业的生产经营行为的选择，影响消费者消费行为的选择，开征物业税也是如此。首先把目前一次征收的各种税费改为逐年征收的物业税，开发商的开发成本自然会大幅降低，如果开发商维持价格不变，就会有超额利润，这就会刺激开发商增加供给。随着供给量的增加，价格必然要下降，价格下降就会刺激新的购买者需求，因此，从宏观经济上看，开征物业税可降低房地产价格水平，增加就业，促进经济增长，同时可降低金融风险、减少金融机构的贷款规模，降低不良贷款比重。从微观上看，开征物业税可降低开发商的开发成本，增加企业利润，从而促进开发商扩大供给，同时房地产价格下降，消费者购买能力提高，就可打击炒家炒楼行为，抑止投机。此外由于消费者购房后，每年要缴纳一定数额的物业税，就不会不顾实际需要而盲目增加购买面积，从而促进资源的合理利用，因此把目前房地产开发企业一次性缴付的各种税费取消，改为每年征收物业税，对于企业和家庭来说是一个帕累托改进，只有获益者，没有受损者，从而基于效率为目标的理想政府应该推动这项制度变迁。

说它是一个政治问题，这可能难以理解。因为在我国，政治往往笼罩着意识形态、上层建筑的神圣光环，所以人们可能很难将征税——政府向公众收钱这么一个简单的经济问题联系起来。但是在现代公共财政理念下，政治并不那么神圣，政治其实不过是公共选择，即公众通过民主方式选举能够代表自己意愿的政府首脑及制约政府首脑的议员(或人民代表)，由政府首脑组建政府公共部门，然后由政府为公众提供公共产品与服务满足公众的公共需要，因此政治问题其实也是一个经济问题，而且是涉及到每个公众个人切身利益的、影响最广大人民利益的最大经济问题。从而说开征物业税也是一个政治问题，其实是说，开征物业税这项制度变迁是否符合政府利益的问题。

政府作为民意实现的代理人，从理想状态看，不应有自己的特殊利益，政府利益与作为委托人的公众利益应该是一致的。但是从实际状况看，政府是由政治家及其官僚按一定的规则结合在一起的组织机构，因此政治家及其官僚作为理性人来说却可能是有自己特殊利益的，这就是政治家的继续当选及官僚权力、地位、声望、福利等，而这都与公共支出扩大紧密相关。要扩大公共支出就要相应增加公共收入，从而不断地增加公共收入以满足不断扩大的公共支出要求，就成了政府的直接目标。虽然开征物业税从长远来看，可以增加公共收入，但是政府是有任期的，现任政府只可能考察政府的任期内目标。而从近期看，开征物业税会导致政府公共收入大幅度下降，从而不符合现任政府的直接目标。特别是我国目前房地产开发中的许多收费项目都是与政府各部门利益直接相联，开征物业税，如果把这些收费项目都取消，必然损害政府各部门利益，因而必然招致政府官僚的反对，推行起来，必然阻力重重。即使真正想代表民意的政治家的强行推进，短期可能问题不大，但是改革浪潮一过，很难保证政府各公共部门不重新利用公共权力设租，从而使得房地产开发商收费负担降不下来，房地产价格难以下降，与此同时，公众购房后还要缴纳物业税，难逃“黄宗羲定律”结局，这可以从我国建立公共财政制度框架以来，税收规模大幅度提高，而收费规模却不见下降，公众承受的整体财政负担增加的事实得到强有力的证明。

综合以上分析，我们的结论是开征物业税应该是我国未来统一房地产税制的发展方向，但要使物业税发挥应有的职能作用，还需要许多配套改革措施。

二 开征物业税的目的

从《决定》精神上看，开征物业税是为了推进城镇建设税费改革，规范不动产建设中的政府税费制度。本文认为:将开征物业税的目的定位在统一、规范城镇建设中的政府税费制度是合理的、科学的。从目前我国城镇建设税费制度来看，与城镇建设相关的税费的确过多过乱，少则几十种，多则上百种。过多过乱的城镇建设税费扭曲了地方政府行为，加剧了金融风险，加重了居民购房负担，违背了以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观。因此，将过多过乱的城镇建设税费改为统一、规范的物业税，对规范政府行为，防范金融风险，减轻居民购房负担，树立以人为本，全面、协调可持续的科学发展观无疑具有重要的推进作用。从近几年全国各地发生的城市建设过程中各种损害市场利益的事件来看，都与地方政府在城镇建设中的税费过多过乱紧密关联。但是城镇建设中的税费已经成为了城市政府最重要的收入来源，从西方市场经济国家情况看，财产税也是城市政府最主要的收入来源。从我国分税制体制的完善来看，今后财产税也应该成为城市政府最主要的税收来源，因此作为对不动产统一开征的物业税，除了规范城镇建设税费制度外，还有为城市政府筹集财政收入的目的。或者明确地说，短期看物业税的开征旨在于规范城镇建设税费制度，长期看物业税的开征则旨在于为城市政府筹集财政收入。

三 物业税的归类:收益税还是财产税

从目前我国对物业税的探讨来看，都将它定位为财产税类，但是从我国香港开征物业税的情况看，却是定位为收益税类，即对有租金收入的物业按照租金收入一定比例征收的一种税，但是香港税制中还有一个与物业有关的税种即差饷。差饷税则是不分物业有无租金收入，按物业的评估租金按一定比例征收的一种税。我国开征物业税是对有租金收入的物业课征还是无论有无租金收入都统一征收也面临着选择问题。从物业税的功能定位来看，物业税归类为财产税比较合理，因为这比较符合税收的效率与公平。从效率的角度看，开征财产税性质的物业税，有利于促进物业从经营能力差的人手中向经营能力强的人手中流转，从而提高物业的利用率，从公平的角度看，开征财产税性质的物业税，虽然对穷人和富人的物业都要征税，但富人住豪宅要纳更多物业税有利于税负公平。

四 物业税的征税范围的界定

开征物业税，物业税的征税范围的界定是一大难点。从效率角度看，不分物业性质，对全部物业都征税，物业税的征税范围包括政府辖区内的任何物业，征管效率最高。因为，征管机构不需要花费人力物力去审核物业的性质，不需要区分是征税物业还是不征税物业，征管效率当然高，而在只对一部分物业征税，一部分物业不征税的情况下，征管机构就需要花费很多人力物力去审核物业的性质，去区分是征税物业还是不征税物业，征管效率当然低。而且，将所有的物业都纳入征税范围也有利于堵塞物业税税收收入流失的漏洞，从制度上防范纳税人偷逃物业税。但是，从公平角度看，将所有物业都纳入征税范围，富人和穷人都按相同的税率缴纳物业税，显然有利于富人，不利于穷人，有损税收的公平。若区分物业性质，物业就可区分为住宅物业和非住宅物业，住宅物业又区分为无租金收入的家庭自用住宅物业和有租金收入的非自用出租家庭住宅物业。非住宅物业有区分为经营性物业和非经营性物业。一般说来，无租金收入的家庭自用住宅物业、行政机关、文化、教育等社会公益事业单位非经营性物业不征税，对有租金收入的非自用出租家庭住宅物业、经营性物业则征税。这样，虽然可以做得相对公平一些，但是征管效率必然低下，还会加剧偷逃物业税，而且也并不能必然保证税负公平。因为富人住豪宅不需纳物业税，穷人为了生存，将本来用于自用的物业却用于出租或用于经营以增加收入，却需要纳物业税，显然有失公平。并且还有现有物业和新增物业的区分问题。若对现有物业和新增物业都统一征税，则现有物业已经承担了各种税费，显然不利于现有物业。但是若只对新增物业征税，对现有物业不征税，则显然有利于现有物业，有利于已购物业的先富起来的富人，不利于未购物业的穷人。最好的办法当然是对现有物业和新增物业都统一征税，然后对现有物业中包含的已纳税费在规定的年限内分摊，用当年分摊的税费抵扣当年应纳的物业税，但是，这需要准确测算现有物业中包含的已纳税费并合理确定分摊年限。从我国香港征收物业税的现状看，香港税务条例规定，所有位于香港的土地和建筑物都属于香港物业税的征收范围，但香港税务条例同时作出了优惠规定，豁免物业税的物业包括:(1)政府及领事物业;(2)业主自住楼宇;(3)家、族、堂物业;(4)闲置物业;(5)供商业公司业主作业务用途的物业，如果其应课税物业收益已包括在利得税利润内，或物业有业主自有做商业用途，则该物业可豁免物业税。香港税制中还有一种与物业税类似的差饷，差饷的征收范围是位于香港的楼宇或物业等不动产，不论其是否出租，都应按物业估价署估定的全年租金的一定比例缴纳差饷，很少有楼宇或物业能豁免差饷。政府只是对教育、慈善和福利机构的楼宇给予一定的资助。因此，某种程度上说，差饷倒是真正的物业税。

本文认为，从公平与效率角度综合考虑，我国大陆开征物业税，其征税范围应借鉴我国香港地区物业税和差饷征税范围的规定，将所有位于我国大陆的物业都纳入物业税的征税范围，统一按评估机构评估的合理租值的一定比例纳税，同时将出租物业获取的租金并入个人收入征收个人所得税或者并入企业所得征收企业所得税，对现有物业中已纳相关税费在10年内分摊，抵扣当年应纳物业税，10年以后，则不得抵扣。这样做的好处是:(1)有利于提高税收征管效率，税收征管机构不需花费人力物力去核实那些是征税物业，那些是不征税物业;(2)有利于从制度上堵塞偷税逃税的漏洞，纳税人无法将应纳税物业说成是免税物业而偷逃物业税;(3)有利于提高政府机关、事业单位等单位物业的利用效率，在政府机关、事业单位等接受财政拨款单位的预算经费一定的前提下，多占用物业及占用高档物业必然要缴纳更多的物业税，这就从制度上抑制了这些单位不顾实际需要多占用物业及占用高档物业的不合理现象;(4)有利于公平税负，富人的物业和穷人的物业、现有物业和将来的物业都纳税，但富人的物业要缴纳更多的物业税，穷人的物业缴纳较少的物业税，现有物业中包含的相关税费可以抵扣，体现出物业税上穷人和富人的相对公平，现有物业和将来的物业上税负的相对公平。

五 物业税税负水平的确定

除了部分物业用于经营从而可以获取利益外，对大部分物业来说，都是用于家庭居住。物业本身并不能够产生收益，从而对家庭居住物业征税，必然要从家庭收入中支付，因此，物业税税负水平的高低直接影响到家庭整体税收负担水平，物业税税负水平的确定必须充分考虑到家庭的税收负担能力，从而要求物业税税负水平尽可能低。另一方面，如果物业税作为城市地方政府主要财政收入来源，则物业税必须保持一定的税负水平，以保证城市地方政府必要的财力需求。同时，我国开征物业税是作为目前城镇建设税费制度的替代，开征物业税后，相应取消有关收费。这就要求必须提供目前城市建设中税费实际情况，搞清哪些是合理的税费，哪些是不合理的收费，从而将不合理收费从目前城市建设税费水平中剔除，将合理的税费水平在物业有效使用期限内进行分摊，以此作为物业税税负水平的确定依据。目前，一种观点认为，应将政府向开发商一次性收取的国有土地出让金改为向业主逐年征收物业税，笔者认为，这种观点缺乏基本的理论依据。因为，国有土地出让金是政府作为国有土地所有权的代表将一定时期内的国有土地使用权一次性出售给国有土地使用者收取的使用费，这里，政府凭借的是国有土地所有权而不是依据的公共权力，是一种双方自愿基础上的经济交易行为，而不是强制性的征税行为。因此，国有土地出让金不可能逐年分摊改为物业税。即使是将政府向开发商一次性收取的国有土地出让金改为逐年收取，那也只能是收取使用费而不能称为征收物业税。目前征收的土地使用税和土地增值税也不应并入物业税，因为在政府向开发商一次性收取的国有土地出让金后，再征收土地使用税，实际上是重复征税。在实行土地出让金制度之后，政府再征收土地增值税只能是对最能开发创造提升产品价值行为的打击，而不是对开发者创造产品价值提升土地价值的激励。土地出让金制度使政府应收取的土地价值实际已被提前收取了。在政府出台了土地出让后开发商必须在2年内动工建设的政策规定后，土地价值大多不是因为土地本身因素形成的升值，而是因为市场和开发商的开发建设而引起房价升值。土地上的房屋及其他建筑物的升值并不是因为土地价值的提高，相反，是因为土地上的房屋及其他建筑物的升值而提高了土地价值。土地价值的提高是因为土地开发者创造的而并非土地的自然升值，甚至也不包括因政府投入而导致的环境改善，因为政府在收取土地出让金时已经将这个因素考虑进去了。当初政府出台土地增值税的动因也许是弥补政府首次出让土地时的漏洞，在实行土地出让金制度之后，政府出让土地的行为已经市场化了，政府再对开发商创造的价值额外征税就没有充足的理由了。因此，物业税税负水平的确定不应该计入土地使用税和土地增值税的税负水平。

另外，在物业税税负水平的确定上，应区分经营用物业和家庭居住用物业，经营用物业税负水平应高于家庭居住用物业税负水平。经营用物业税负水平不应高于合理估计租值的15%，家庭居住用物业税负水平不应高于合理估计租值的10%。

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