不动产征收客体之反思——以不动产债权征收为分析对象

张先贵

(南京大学法学院，江苏南京 210093)

不动产征收客体之反思
——以不动产债权征收为分析对象

张先贵

(南京大学法学院，江苏南京 210093)

现行立法对不动产征收客体的界定呈现出偏狭的面相。承认债权之不动产征收客体的法律地位不仅具有理论的正当性和现实的必要性，而且也是传统不动产征收向现代不动产征收转变的应然诉求。对不动产债权征收补偿，应确立普通债权与特殊债权补偿的二元范式。不动产征收人应对特殊不动产债权人遭受的预期利益和其他合法权益损失给予补偿，而普通不动产债权人遭受的利益损失应由债权人与债务人依《合同法》第117条或公平原则处理。将来不动产统一征收立法应纠正传统不动产征收客体之缺漏和偏狭的弊端，积极回应现实诉求和顺应现代不动产征收的世界发展趋势，对不动产债权征收作出科学的制度设计。

不动产征收;债权征收;普通债权;特殊债权

一、问题的提出

从所有权向利用权的转变乃当今不动产财产权制度发展的明显趋势。重视对物的利用，实现物尽其用，在不动产上设定各项权利，构成不动产的权利群态样，已成为不动产财产权利用的常见形态，譬如，以土地使用权为例，在其上可设定他物权(地役权、抵押权等)和相关的债权(不动产预告登记权、不动产租赁权等)。对前者，从《物权法》相关规范来看，于征收发生时，作为具有独立物权属性的地役权、抵押权可以成为独立的征收客体，由征收人单独对该项他物权人予以损失补偿;而对后者，由于我国《物权法》没有明定其征收客体的法律地位，于征收发生时，债权人基于合同享有的预期利益和其他合法利益损失不能向征收人主张补偿，债务人(被征收人)基于征收之不可抗力因素解除合同也无需承担违约责任，相关利益损失只能由债权人自己分担，这是现行司法实践基于传统不动产征收法律规范的基本原理进行的最为常见的处理方式，此乃传统不动产征收法律精神的逻辑产物与观念的现实表达，也是站在传统不动产征收法律规范的逻辑立场和系统内所进行的合乎逻辑的应然理解。然而，揆诸不动产征收立法较为发达的美国、德国等国，诸多的实务判例已指出通过自愿的交易而创设的合同权利为征收条款所调整，受到征收权条款之保护。并进一步阐述了其理由，即倘若使交易成果受到政府的攫取，那么最初的处分权也就无法得到保护，这和阻止订立合同实属类同①See Helverring v Bruun ，309 U．S．461(1940);Susan Rose Ackerman，“Inalienability and the The Theory of Proerty Theories”，85 Colum．L．Rev．(1985);Contributors v．Pa．Hosp．v．City of Philadelphia，245 U．S．20(1917);Long Island Water Supply Co．v．Brooklyn，166 U．S．685(1897);Williams B．Stoebuck，Nontrepassory Takings in Eminent Domain132 －133(1977)．。

实际上，从我国立法现状和司法实践关涉不动产债权征收之处理来看，鲜明的内射出建立在传统计划经济背景下的不动产征收法律制度，伴随市场经济的不断发展和进步，出现了与现代社会不相适应的诸多内在弊端和系统性缺陷。故，基于回应现代社会发展的现实诉求，立足不动产债权征收补偿的司法实践，着眼现代不动产征收立法的发展趋势，引发了笔者对不动产债权征收的如下省思:

其一，从我国现行《物权法》等有关立法来看，有关不动产征收规范的配置逻辑仍然保留浓厚的计划经济体制下的“传统”色彩，并没有回应现代社会发展的诉求，进行“现代”的转型。就不动产征收客体而言，呈现出明显的偏狭面相，其主要被限定为不动产所有权，而对债权在不动产征收中处于何种法律地位或者说债权能否成为不动产征收客体?无法从立法论层面找寻其答案，故，从财产权利用的多元化和保护不动产债权人之合法权益来看，首当其冲的需要现行理论着眼于现代不动产征收立法的时代背景，明确不动产债权人在征收中的法律定位，这是关涉其权利义务配置的基础要素和逻辑前提。

其二，从征收人、被征收人和债权人三者利益平衡的视角看，因不动产征收给债权人造成的预期利益和其他相关合法权益损失能否要求征收人给予相应的补偿?尤其是关涉某些特殊债权，譬如，不动产预告登记权、不动产租赁权(尤其是大型商业租赁)等在征收发生时，能否成为独立的征收客体?于征收时，对其造成的预期利益和其他合法利益损失能否由征收人单独给予补偿?虽然上述两类特殊的不动产权利属于债权，但在效力方面却具有类似物权一样的绝对权效力，该权利的享有者可以向其债务人以外的第三人主张恢复原状、排除妨害等原来仅能够由物权人行使之权利;承租人在租赁合同存续期间因第三人造成的租赁物之损坏享有与所有人同样的恢复原状之请求权［1］。故，关涉此等不动产债权于征收时，若依传统不动产征收补偿之精神，一般不予补偿，显然，这种做法对这类特殊债权人存在明显之不公平。对此，文章将在第三部分借助具体的案例力求使探讨的问题更加具体化、清晰化，具体内容详见第三部分，于此不再赘述。

其三，基于上文提到的不动产预告登记权、不动产租赁权等特殊的不动产债权，于征收时，在现行法律层面是否须区分普通不动产债权与特殊不动产债权因征收而适用不同的补偿范式?此外，针对两类典型的特殊债权，虽然于共性层面具有物权化的特征，但在权利内部构造与运行方面却具有明显的差异，因此，在两类特殊权利之预期利益和其他合法权益之损失补偿范围方面是否需要进一步予以类型化?

毋庸置疑，法律追求的终极目标是社会的公平和正义，由于社会经济的不断发展，使得社会中公平、正义的标准亦必然面临着更新，若继续沿用原有的不动产征收法律规范来解决当今不动产债权征收问题时，已难以凸显法律应有的公平价值和理念。故，基于对现实诉求的回应及现代不动产征收立法取代传统不动产征收立法之需要，不动产征收法律规范必须基于社会现实发展的需要做出理论上更新，以保持与社会的同步协调，惟此，方能寻求对现实问题更公平的解决路径。

二、正当性求解:债权成为不动产征收客体之机理诠释

依传统民法理论，不动产征收乃指国家为了公共需要或公共用途之目的，基于公权力之作用，依法定程序，强制取得私有土地，给予公平补偿，而消灭其所有权，另行支配使用的行为［2］。在传统民法理论中，不动产征收只能是土地所有权的物权变动，其客体只能是财产的所有权，对于他物权、债权等财产权不能视为征收的客体。受此观念的影响，《物权法》第42条明定的集体土地征收和房屋征收，第148条明定的建设用地使用权提前收回，充分的说明了不动产征收客体只能是所有权而非他物权、债权等财产权，《国有土地上房屋征收与补偿条例》亦沿袭了物权法的这一做法，确定了城市房屋拆迁乃房屋征收而非国有土地使用权征收，对其缘由，还可从最有影响力的全国人大常委会法制工作委员会编写的《中华人民共和国物权法释义》(以下简称《释义》)中得到进一步的了解，《释义》②尽管全国人大常委会法制工作委员会编写的各种法律释义，并未严格按照立法解释的法定程序进行，亦不同于立法理由书，在性质上属于学理解释，而非有权解释。但鉴于释义编写者得权威性和影响力，本文权且称其为立法理由解释。指出，立法机关在《物权法》中没有把建设用地使用权提前收回视为征收，主要是征收乃国家把集体所有的土地和单位、个人的不动产转变为国家的财产，是一种不动产所有权变动的法律行为，而城市的土地乃国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地利用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用转移不动产所有权征收的有关规定［3］。对此，王利明教授也认为:“征收的对象是土地所有权和房屋所有权，而提前收回的对象只限于建设用地使用权。”［4］纵括上论，从理论界就现行不动产征收客体之界定来看，只承认不动产所有权乃惟一的征收客体，而否认他物权、债权等财产权成为征收的客体，对此，笔者并不赞同上述观点，实质上，学界对不动产征收客体的界定，没有随着客观实际的变化而对传统的不动产征收理论进行相应的修正和适时的调整，呈现出明显的偏狭面相，不仅与不动产征收制度的实质内涵和应然态样不相符合，而且也与不动产征收的世界发展趋势相脱节，不动产债权成为征收客体既具有理论层面的正当性，也具有现实层面的必要性，兹分述如下:

其一，承认不动产债权的征收客体地位，具有理论层面的正当性。从不动产征收制度产生的历史来看，我国现行的不动产征收制度，是在国有土地使用权制度建立以前就存在的，只适用于集体所有的土地，故，理论界一直持传统思想观念，将不动产征收客体仅局限于集体土地所有权，但随着社会经济的发展，国有土地使用权从国有土地所有权中分离后，成为了一项能够在市场上自由流转的独立物权，并且，在当下无论是农村集体土地抑或城市国有土地，为了更充分地实现物尽其用，在土地使用权上设定各种权利，形成土地的权利群现象，已成为当下土地利用的常规形态，故，我国不动产征收客体的范围应追随客观变化了的实践，将土地使用权及土地使用权上设定的他物权和债权纳入其独立的征收客体地位，这不仅是对现实诉求的回应，而且对保护各权利人的合法利益，促进土地利用权的物尽其用亦具有十分重要的意义和价值。若单纯的以所有权为征收的惟一客体，实质上是对传统民法征收概念在现代社会语境中的机械化、静态化、形式化的片面把握和理解，不符合征收概念之扩张的时代发展趋势。如果不能因应社会发展之情势，对传统征收概念予以扩大化的理解;不能从制度的社会发展动态维度去扩展其应有的理论内涵;不能把此项制度回置到我国特定的土地物权语境中去把握和升华，势必会降低制度本身适用的弹性空间和射程范围，进而影响到制度自身功效的发挥和制度间体系化效应之展开与协调。

其二，承认不动产债权的征收客体属性，是不动产征收制度顺应世界发展趋势，体现不动产征收实质内涵的真正要求。纵观不动产征收概念之世界发展趋势，无论是大陆法系抑或英美法系，其主要国家关于现代征收客体都是以财产权而非所有权为其惟一客体。譬如，在美国，观察其判例和学说可发现，在征收法理中，不论被侵害的对象为何种类型的权益，都可能构成征收，亦即只要具有财产权价值的一切权益都属于征收客体之射程范围内，故美国法上有动产征收、不动产征收、知识产权征收以及其他财产权益征收等各种类型［5］。在德国，传统征收概念中，其客体仅限于动产与不动产，两次世界大战期间，1919年《魏玛帝国宪法》虽然仿照传统征收概念于第153条第2款规定了征收条款，但帝国法院和权威理论却对其作了扩大的解释，根据扩大的征收概念，所有具有财产价值的个人权利都可以征收，如债权、结合权、著者权［6］。在日本，为了公共事业之用，而强制地取得私人的特定财产权的活动或制度被视为公用收用［7］。在我国台湾地区，公用征收之标的，为特定之财产权，并不以土地所有权为限，其他财产权亦得为征收之标的［8］。由此观之，承认不动产债权之征收客体地位是顺应世界不动产征收制度发展的应然走向。

其三，承认不动产债权之征收客体地位，是将来我国制定统一征收立法的必然要求。长期以来，基于我国城乡二元化结构的存在以及我国特有的地权结构形态，致城乡不动产征收立法实行双轨制模式，即农村集体土地征收与城市房屋征收两种分散的立法调整机制，伴随着打破城乡二元结构，实行城乡一体化，统筹城乡发展战略的实施，统一征收立法已受到社会广泛的关注［9］。在学界，以房绍坤、王洪平两位先生撰写的《公益征收法研究》一书，比较系统地就我国将来制定统一征收立法进行了较为深入和系统的探讨，并提出了立法草案建议稿，可为目前学界关涉统一征收立法研究最为深入、系统的力作，在该书中，作者认为债权可以作为征收客体，并指出对房屋承租人享有的房屋使用权征收，其实质为一种典型的以债权为征收标的的征收［10］263。对此，笔者持赞同意见，实际上，这一做法不仅纠正了长期以来我国不动产征收客体之范围偏狭的缺端，顺应了不动产征收制度的世界发展趋势，而且对保护不同性质的私权具有十分重要的意义。

三、类型化之维:确立二元化不动产债权征收补偿规范体系

在论证了债权可以成为不动产征收客体的基础上，是否可据此认定对所有不动产债权征收时，一律由征收人对其预期利益损失和其他受损的合法权益予以补偿?为了使探讨的问题更加具体、清晰，试举一例加以说明，譬如，房屋所有权人A将房屋出卖给B，双方签订了房屋买卖合同，B一次性支付了房屋的全额价款，但没有办理房屋产权过户登记，在买卖合同签订后至产权过户登记前国家基于公共利益需要，对房屋进行了征收，致B买卖合同的目的落空，在此期间，因房价上涨，国家按照市场价对房屋的补偿要高于A和B签订房屋时的市场价，此时，存在以下三个问题:其一，在国家将房屋征收补偿款确定归属于房屋所有权人A时，对房屋债权人B的预期利益损失(房价上涨利益)和其他合法利益损失(同期银行存款利率)是否给予补偿?其二，如果A和B在合同签订后，虽然没有办理产权过户登记，但办理了预告登记，B成为了预告登记权利人，此时，国家对房屋所有权人A进行了征收补偿，那么对B的预期利益损失和其他合法利益损失是否给予补偿?其三，倘若A和B之间签订的是不动产租赁合同，B是大型的商业承租人，在租赁期间，因国家征收致B不能继续行使此项租赁权，致合同的目的不能实现时，此时国家在征收补偿时，是否须对B的预期利益损失和其他合法利益损失给予补偿?诸如此类的问题，由于现行法律并没有对债权征收补偿作出明文的规定，出现了立法论层面的缺憾，结合实践，基于解释论的视角，笔者认为应根据具体的情形，考虑不同情形下权利的性质差异，区分普通债权和特殊债权两种不同的补偿范式:

(一)关于普通不动产债权的补偿

对上文第一个问题，即A和B之间虽然签订了房屋买卖合同，但没有办理产权过户登记，此时，B对房屋享有的是一项普通的不动产债权，在房屋因被征收致B对房屋享有的债权无法实现时，根据我国《合同法》第94条第1款规定:“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可解除合同”。在A解除合同后，退还了B的全部房屋价款，此时国家作为征收人按照房屋征收时的市场价给予A补偿款，但对于B的预期利益以及其他合理权益损失，以笔者看来，应不予补偿，其理如下:

其一，尽管B作为房屋债权人，在房屋征收时可作为独立的征收客体，但由于A与B之间签订的买卖契约实属一项普通债权，基于合同相对性原理，B享有的债权只有合同相对人A基于合同关系方可以知悉，而第三人国家无从知晓，正如史尚宽先生所言:“然债权一般并无公示方法，究难与绝对权为同样之保护。第三人(譬如作为征收人国家)如对债权之存在并无认识，仍使其负责，则有时不免过酷。”［11］郑玉波先生也同样的指出:“一般债权之成立，并无公示方法，第三人难以查知，若对于债权之存在，虽无认识，亦使负责，则未免过苛。”［12］故，基于信息不对称原理，如果要求征收人国家在征收时补偿B的预期利益和其他合法权益损失的话，必然在实践中会造成房屋所有人与第三人恶意的制造虚假买卖契约，以欺骗国家征收补偿，从而造成国家征收补偿成本的加大以及损害国家利益情形的发生。

其二，否认国家作为征收人给予B的预期利益和其他合法权益损失之补偿，但不否认房屋所有权人A可依据《合同法》第117条之规定自愿对债权人B的适当补偿，实际上，尽管普通债权虽不具有物权之公示性特征，不能依照物权规范对其保护，但债权也体现为一定的财产利益，债权人的债权遭到损失，其财产利益亦必将减少，而这种利益显然应该得到法律保护。换言之，对于B的预期利益损失和其他合法利益损失，A可以给予适当的补偿，法律不会加以阻却和禁止。于此同时，这也体现公平原则，即在对损失发生的原因双方都没有过错的话，可以根据双方的实际情况，综合考虑各种因素，由双方适当分担。

其三，从债权与物权之关系来看，物权乃权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，具有排他性、绝对性，属于对世权，而债权乃相对权，物权的效力优先于债权，因此，在征收补偿时，对于房屋上设定的物权和债权同时并存时，作为征收人国家对房屋所有权人给予征收补偿与现行法理精神相符，符合物权保护的内在逻辑理路。

综括上论，征收人对该不动产上设定的普通债权造成的预期利益和其他合法权益损失应该不予补偿，这不仅符合现行法理之基本精神，而且对避免国家作为征收人之合法利益受损具有重要的意义和价值。

(二)关于特殊不动产债权的补偿

所谓特殊不动产债权，主要指此项权利虽属于债权，但具有物权保护的效力，这种债权乃是一种非典型的债权，其异于一般的普通债权。譬如上文第二个、第三个问题提到的不动产预告登记权、不动产租赁权这类特殊债权，在效力和功能等方面有别于一般的普通债权［13］，在学界被称之为“债权物权化”、“债权向物权过渡的桥梁”或“中间型权利”等现象。在笔者看来，对这些非典型的特殊债权，于征收补偿时，作为征收人的国家除了对物权人给予补偿外，对这些特殊的债权人的预期利益和其他相关的合法权益损失也应当给予适当的补偿，方能体现这些特殊债权异于一般债权的特有属性。结合上述第二个、第三个问题，笔者拟就两类特殊不动产债权予以探讨:

其一，就上文第二个问题中提到的不动产预告登记权问题，在笔者看来，作为征收人的国家应对预告登记权利人B的预期利益和其他相关的合法权益损失给予适当的补偿，这主要是由该项权利性质所决定的。目前学界关于预告登记的买卖契约之法律性质大体上存在以下几种认识:“债权物权化说”、“准物权说”、“请求权保全制度说”、“独立的限制物权说”③相关论述可参见梁慧星:《中国民法典草案建议稿附理由》)(物权编)，法律出版社2004年版，第38页;孙宪忠:《论物权法》，法律出版社，法律出版社2001年版，第454页;房绍坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》，载《法学家》2003年第4期;王利明:《物权法》，中国政法大学出版社2003年版，第174页;王泽鉴:《民法物权》(一)，中国政法大学出版社2001年版，第128页;陈华彬:《物权法研究》，金桥文化出版有限公司2001年版，第259页。。除了第四种学说认为预告登记权乃限制物权外，其余三种学说都是从不同的层面揭示此项权利的功能和效力，没有本质的区别，都指出了预告登记乃债权请求权，但具有物权的某些效力，乃债权物权化的表现。因此，从主流观点来看，经过预告登记的债权契约，其基础仍然是基于当事人的不动产物权变动合同而产生的债权，其本质仍是一项债权，只不过这种债权乃是一种非典型的债权，其异于一般的普通债权之处乃在于其通过登记使债权契约产生了公信力，具备了对世性的物权效力。换言之，作为债权人B对房屋的债权经过了预告登记，使得本来仅在当事人双方之间发生法律效力的普通房屋买卖契约经过了预告登记，产生了公示公信的法律效果，具备了对抗第三人之物权效力。国家在征收此项不动产时，知晓此项债权之存在毋庸置疑，对其补偿不会造成实践中房屋所有权与第三人恶意签订虚假买卖契约，以欺骗国家财产，损害国家利益的现象之发生。另外，尽管B没有取得房屋所有权，但由于进行了预告登记，使得这项普通的买卖契约披上了物权的外衣，具有了物权的保护效力，对其征收并给予补偿，与此项权利之内在的本质与价值相吻合。

其二，就上文第三个问题提到的不动产租赁权征收问题，首先从此项权利的类型来看，笔者大致将其归类为以下几种:农村土地承包经营权转包(实质为土地承包经营权租赁)、国有土地使用权租赁权、城市房屋租赁权等。从现行法律和司法实践来看，在租赁期间，因征收这项不可抗力因素使租赁合同不能履行，根据合同法定解除权理论，出租人解除合同后对其不履行债务的行为不承担违约责任，但应对受让方已交付的租金负返还义务，至于承租方在土地上的投资而产生的直接损失和间接损失，目前并无法律规定，对承租人利益保护实属不利，尤其是一些租期较长的大型商业承租人。“物权制度既是因人类为生活，必须支配外界物资而存在，与人类之存续，攸息相关，则其内容与构造，自与人类各时代之发展，以及社会背景之不同而有异。”［14］物权制度应该是一个不断发展和更新的权利体系，虽然不动产租赁权在现时空背景下不被我国物权法接纳为一项物权，但为了保护基地承租人在土地上所投下劳力与资本，使土地有效利用，避免土地投资之浪费以及促进社会经济发展，理论上已赋予了不动产租赁权的物权化［15］。现代法律对不动产承租人权利的保护已很大程度上突破了债权的相对性法则，给此项权利披上了物权的外衣，具有了物权保护的效力，与不动产预告登记在性质上颇为类似，乃“债权物权化”、“债权向物权过渡的桥梁”的鲜明体现。是故，从权利的效力、功能与制度设计的应然机理和价值而言，在征收中，对不动产承租人预期利益和其他相关合法利益损失给予补偿实属必要。

四、理性回归:不动产债权在不动产统一征收立法中的应然样态

制定一部既有中国本土特色的，也能体现世界不动产征收发展趋势的统一征收立法是我国未来不动产征收立法的必然选择，赋予财产权的征收客体地位乃是纠偏我国传统不动产征收客体偏狭的缺端，与世界不动产征收制度的发展趋势保持同步的必然要求。长期以来，作为财产权重要范畴的债权，一直没有被我国不动产征收制度承认其客体地位，理论上的漠视造成了我国传统的不动产征收制度无法适用当下不断发展的客观实践，尤其是在这样一个权利觉醒和权利诉求不断拷问人类实践理性的时代，致现行不动产征收规范与社会发展不相适用的诸多内在弊端和缺陷暴露的更加明显。基于对现实诉求的回应，未来的统一征收立法应放宽视野、立足实践，作出科学的制度设计，以回应社会发展的客观要求和顺应世界不动产征收立法发展的趋势。

从目前学界就不动产债权征收的理论研究现状看，可谓鲜有问及，研究者寥寥无几。虽然房绍坤、王洪平两位学者撰写的《公益征收法研究》一书，指出了债权之不动产征收客体的法律地位，纠正了我国不动产征收客体偏狭的面相，但由于对此问题于理论层面的认识不够，探讨不深，致论述泛泛而谈，存在明显的缺憾:

其一，就债权人于不动产征收中的法律地位言，究竟属于被征收人抑或征收关系人，在二位先生起草的《中国公益征收法草案建议稿》(以下简称“建议稿”)中出现了矛盾，《建议稿》第15条第4款指出债权人为被征收人［10］409－410，但在第18条、第19条却认为债权人为征收关系人［10］410。显然，被征收人与征收关系人之间的法律地位不同，决定了征收规范构造上的诸多差异。《建议稿》中出现的这种矛盾性规范实质上反应了学者对不动产债权征收的内在逻辑和基本理论没有深入的认识，结合上文的分析，在笔者看来，基于不动产普通债权与不动产特殊债权之法律保护效力上的差异性及二者在规范设计层面的不同诉求，应将普通不动产债权的债权人定性为征收关系人，其相关的法律权利义务应遵循合同法的有关原理和精神予以配置和展开;而对特殊不动产债权人应定性为被征收人，赋予其类似于物权人的法律地位，按照物权保护的逻辑理路和应有精神展开相应的权利和义务设计。

其二，就不动产债权征收补偿规范言，上文已述，由于《建议稿》对不动产债权征收的认识不够，致对债权补偿规范的探讨不够深入，呈现出明显泛化的弊端，没有从类型化视角区分“物权化的特殊债权”和“非物权化的普通债权”之补偿规范的内在差异，并按照各自不同的属性和要求，确立不同的保护范式。《建议稿》第80条虽然规定了“征收补偿应当遵循完全补偿原则，保障被征收人、征收关系人得生产、生活水平不因征收而降低。”但对债权人预期利益和其他合法权益损失是否给予补偿以及如何给予补偿没有作出明文的规定，藉由上文的论证，笔者认为，对债权人预期利益和其他合法权益损失应限定为特殊债权，如不动产预告登记权人、不动产租赁权人，虽然这类权利于本质层面属于债权，但基于现实的需要，立法上已赋予其物权的保护效力，故，从债权物权化的角度看，应对这类特殊债权之相关利益损失给予物权化保护，方能体现权利的现代化属性。

其三，就特殊不动产债权征收补偿而言，即针对“不动产预告登记权”和“不动产租赁权”两种特殊的不动产债权，虽然二者总体上具有“债权物权化”的共性特征，但两种特殊债权在因征收而致其利益损失的范围层面上却有所区别，故，在预期利益和其他合法权益损失范围上应该明定不同的规范态样。从现有的理论和实践来看，笔者认为，征收人对不动产预告登记权人补偿的损失范围主要是由不动产市场价格上涨而产生的预期利益损失和支付款(债权人支付给债务人的不动产价款)的同期银行存款利息两部分组成;而对于不动产租赁权的补偿范围主要是租赁权人在该不动产上开发、投资所得以及其他合法权益的损失，至于剩余期限的租金应有出租人予以返还给承租人。

五、结束语

在传统的不动产征收制度中，基于债权的相对性属性，因不动产征收这项不可抗力因素之影响，致债权人与债务人间的合同而解除时，对债权人造成的预期利益和其他相关合法权益的损失，不动产征收人对此无须补偿，然而，伴随现代不动产征收立法对私有财产权保障理念的凸显和征收客体范围的扩张化，以及某些本质上虽属债权但具有物权保护效力的特殊债权之出现，致传统不动产征收对债权保护之漠视的内在弊端无法回应当下的现实诉求和顺应不动产征收的世界发展趋势，故，现代不动产征收立法于制度设计层面须跳出传统不动产征收规范配置之保守理念的束缚和藩篱。赋予债权之不动产征收客体的法律地位，明确普通不动产债权和特殊不动产债权补偿的二元范式，区分不同债权人之预期利益和其他合法权益损失补偿的规范路径，是现代不动产统一征收立法矫正传统不动产征收立法的弊端，走出传统不动产征收立法陈旧观念之窠臼的应然要求。

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An Argument over the Object of Immovable Property Levy——Taking Real Estate Debt Levy as Analysis Object

ZHANG Xian-gui

(Law School，Nanjing University，Nanjing 210093，China)

Existing legislation defines the object of immovable property levy with insularity．To recognize the legal status of the object of immovable property levy of claims is theoretically legitimate and practically necessary．It also reflects the inevitable demands in the transition from traditional immovable property levy into the modern one．General and specific claim compensating modes should be established to redeem realty claim levy．Immovable property levier should compensate the loss of expected benefits，other legitimate rights and interests undergone by special realty creditors;while the loss undergone by general real property creditors should be dealt with by creditors and debtors in accordance with article 117 in Contract Law or with fairness principle．In future legislation of unified realty collection，disadvantages，gaps and insularity should be rectified to positively meet practical demands，to conform to the global trend of the development of realty levy in modern times，and to scientifically design the relevant system．

immovable property levy;claims levy;ordinary claims;special claims

D 923.3

A

1004－1710(2012)04－0080－07

2012－03－06

国家社会科学基金项目(11BFX067)

张先贵(1985－)，男，安徽含山人，南京大学法学院2011级博士研究生，研究方向为物权法、房地产法。

［责任编辑王 怡］