房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨

2011-09-06桂林市房地产交易所桂林市房地产测绘中心朱小兰

中国建设信息化 2011年17期

关键词：建筑面积分摊功能区

◎ 桂林市房地产交易所、桂林市房地产测绘中心朱小兰

商品房面积测算，是一项政策性和技术性强，精确度要求高的工作，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。在商品房交易中，目前的计价方式有三种：一是按建筑面积计价；二是按套内建筑面积计价；三是按套（单元）计价。这三种方法均是合法的。

无论以何种方式进行销售，最终落实到权属管理产权证发放中，都是以建筑面积为基准的。确定准房屋分户的建筑面积，关键在于确定房屋中共有面积及其共有共用关系，以及如何对共有共用面积进行合理分摊。下面着重对房屋共有建筑面积测算与分摊方法作出探讨：

（一）共有共用面积的处理原则

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

①分割文件或协议必须是所有相关权利人达成的，缺一方都不行，否则，不视为有效的分割协议。已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，若影响相关权利人利益的，须由所有相关权利人达成分割协议。

② 分割协议应明确分割的部位和分割方式，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。且共有共用部位的约定不能与法律、法规、规范中的强制性规定相抵触。

③ 相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益。否则，不视为有效的分割协议。

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（二）共有建筑面积按比例分摊的公式

式中：K—为共有面积的分摊系数（取位至小数点后6位数）；

Si—为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；

δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；

∑δSi—为需要分摊的分摊面积总和，平方米；

∑Si—为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。

（三）共有建筑面积的分类

根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，可以分为以下几大类：

1、幢共有建筑面积：指为本栋各功能区服务的共有建筑面积。如为整栋服务的配电房、水泵房等。该面积在整栋范围内进行分摊；

2、功能区间共有建筑面积：指为本栋某两个或两个以上功能区服务的共有建筑面积。如同时为商场功能区及办公功能区服务的楼电梯间等。该面积在相关各功能区范围内进行分摊；

3、功能区共有建筑面积：指为本栋某一功能区（如住宅功能区、办公功能区、商场功能区等）服务的共有建筑面积。如为商场功能区服务的专用电梯、楼梯、自动扶梯、大堂等。该面积在该功能区范围内进行分摊；

4、层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走道等。该面积在本层范围内进行分摊；

5、其它共有建筑面积。

（四）共有建筑面积的确认方法

依据房屋建设单位提供的经规划部门批准的建筑施工设计平面图进行确认，结合房屋建设单位出具的

共有建筑面积使用情况说明，若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同进行确认。

（五）共有建筑面积的计算范围

1、共有建筑面积（可以分摊）包括：

① 栋内作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为本栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算；

② 套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

2、以下几种情况不计入共有建筑面积（不可以分摊）：

① 作为人防工程的建筑面积；

② 独立使用的地下室、半地下室、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；

③ 与本幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多幢服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；

④ 按规划批准建设的层高大于或等于2.20M的技术（结构）转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。

（六）共有建筑面积分摊的一般原则

1、分栋原则：房屋共有建筑面积的分摊计算以栋为单位进行，为本栋服务的共有建筑面积可以分摊，为多栋服务的共有建筑面积就不可以分摊。因此在共有面积分摊计算前，首先应判断该建筑物是一栋还是多栋。

关于栋的划分有以下几类形式：

① 独立建筑的房屋为一栋。

② 在地坪以上是多个结构独立存在且互不相通的建筑单体，即使地下室（半地下室）相连通，也应按多幢处理，即地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。

③ 仅以通廊相连的房屋，可各分为一栋。

④ 底层（或多层）为一整体相互贯通，上面有一个或多个塔楼式的房屋作为一栋。

⑤ 底层（或多层）以裙楼的形式连成一片，但分期规划分期建设的房屋，当其分期连接体处未相互贯通，可按分期分别分栋；同期规划同期建设，若各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙作为明显界线，且各部分之间无共用的设备间、配电房、值班室、大堂、过道等公用面积的，可将各塔楼及其相应裙楼作为一栋，公用面积分摊在该栋范围内独立进行。

2、消防优先原则：在确认共有建筑面积之前，首先应分析共有部位是否满足消防要求。消防通道服务范围内的各单元均应参与消防通道的分摊。

3、分摊级别定级原则：根据共有共用部位服务对象范围的不同，确定其所属分摊级别及分摊范围。为本栋楼服务的栋共有建筑面积为最高级别，在整栋范围内进行分摊；其次为功能区间共有建筑面积，在相关各功能区范围内进行分摊，以此类推。

4、分摊从高级到低级分摊原则。在进行共有建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊，低级别的共有建筑面积应参与高级别的共有建筑面积的分摊，已分摊过的共有建筑面积将不再参与低级别分摊。

共有部位服务对象不完全相同，并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有建筑面积时，互不参与对方的分摊。

5、设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定，依照共有建筑面积分摊原则参与分摊方案。

即凡列为不分摊的公共建筑面积应视为一户，也应参与分摊该栋相应的共有建筑面积。

6、原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。

7、某个共有建筑面积列入分摊后，不具体划分各套（分户）摊得面积的对应部位。共有建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。

（七）共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

国标《房产测量规范》中规定，住宅楼以幢为单元，按各套房屋的套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。在实际操作中，一般情况，住宅楼采用按整栋分摊。在整栋分摊中，整栋的共有面积视为整栋中各户共同共有，全栋对共有面积分摊为一个系数。另外，若住宅楼底层为附属层（如架空层、杂物房层等），层高2.20M以上(含2.20M)，上部为住宅单元构成，可依照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两个功能区。

特别情况，如一幢住宅楼里有的单元设有电梯，有的只有楼梯，该种情况下应将有电梯的各单元合并成一个功能区，将无电梯只有楼梯的各单元合并成另一个功能区，分别进行共有建筑面积分摊计算。

对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。

近年来，随着高层住宅的增多和人们消防意识的加强，房屋的建筑功能、造型乃至设计理念都发生了很大变化，如在高层建筑一定层次以上设置消防连廊将同一幢两个不同单元的房屋连接起来，完善其消防功能。对该消防连廊面积计算和归属问题，存在歧义。有人认为该部位只对相连的两户有用，应由两户分摊；有人认为应作为整幢的共有建筑面积，由整幢业主分摊。笔者认为：小高层或高层住宅楼中在某一层设置的消防连廊须作为相连通各住宅单元功能区分摊，而不能作为层共有建筑面积，更不能仅由相连的两户分摊；仅连通个别权属单元的消防阳台（通道）亦应作为整幢的共有建筑面积，由整幢业主分摊；平时可做套内使用的消防通道（如阳台），应纳入套内面积。