金融机构服务市场化模式

◎ 建金投资基金总经理 杨沁河

四点担心

目前保障房资金需求方和资金供应方在保障房建设上有不同的诉求，作为金融机构担心的有以下几方面：

融资主体。为了抢建保障房建设全国出现了各种各样融资主体，可以说是五花八门的。资金供应方特别担心这些主体法律地位不恰当。没有团队，开发资质，建设资质不够，资本金不达标。

产权、物权不能抵押变现，财产保险不全。其中有一些地方政府为了降低造价，土地不采用出让的方式，而是采用划拨的方式，这种方式更难以抵押。因此一些保障房不便于金融机构进入很大原因是物权不完整。

部分政府平台的主体信用不佳，经常把投资机构给涮了，钱拿不出来，不及时。借口是保障房给金融机构收益很低，整体过程中现金流保障不足。不同的资金用途是不一样的，但是它有一个共同的地方都是资金。为什么要给保障房很低的收益呢？只有一个理由，就是一些政府是信用等级很高，我们从金融机构的角度上可以给高信用的机构极低利率，但是在金融系统不高的情况下我们没有任何理由给较低利率，这是金融市场的规则。

四项要求

金融机构一般会在四方面要求给予保障。

第一，主体资质合格。目前建金投资基金和国开行、工行之间金融机构有共同的认识，运营主体资质一定要好，不能搞一个没有资质的班子来做。因为住房是百年大计，运营主体是不是有成熟的房地产开发团队，达不到这个资质要求不把钱给他。

第二，保障房物权完整。保障房是一个期限很长的投资品种。中国目前政局稳定，但是各界政府会不会在保障房制度上有一些调整，比如第一届政府跟第四届政府会不会有变化，这个从理论上讲是可能的。我们要求整个保障房投资运营过程中物权是完整的，我们在不同的阶段中可以质押变换和出售，这种情况下由于物权的完整性导致各种金融产品的载体都可以放到这个物权上，如果物权是不完整的就不敢放上去。

第三，足够的信用保护。它的经营主体，建设主体是不是注重现行规则，这一点非常重要。建金团队在各地的收费公路，桥梁、水厂各个方面投资中都不止一次的被地方政府违约。一会儿我收费的路段要降低，一会儿收费点要减少，另外说你不能再收费。

第四，市场化的利率。我们希望市场化收益和可靠的现金流，任何项目只要注重金融规则就不能要求金融机构低于成本做贷款投资。

这四个规则中，责任主体肯定是政府，因为它是最终责任方，他承诺大家要提供一千万套保障房，要承诺大家在未来五年提供3600万套保障房，这就是责任主体。

投资主体是有很多选项的，既可以是财政，也可以是国资，这可以是大型的地产公司。供应主体就是施工单位和管理单位。

三种融资模式

保障房融资包括两个阶段，一个是建设阶段，一个是运营阶段。

在建设阶段融资我们只接受品牌开发商。快速的高品质的住宅建设离不开系统的管理，所以我们认同财政部的意见。PPP模式核心的问题是管理模式，如果没有成熟开发商，这样的项目我们不会参与的。

第二，项目权益是否完整。这个项目合同关系，产权关系，土地关系权益不能是残缺的，这样我们各种金融产品都可以放上去。

第三，工期和现金流是可以支持的。我们会和政府精心计算周期和现金流，只要现金流稳定我们就参与，如果不稳定就不会参与。

第四，信用。首先是需要企业的信用支持，在保障房产品中间即使四证不全，他是品牌企业，可以控制到一定程度我们就可以进入。因为股权基金和银行贷款是有差别的，我们是可以做最底层的投入。企业的信用支持一定要有政府配送，保障房最大特点就租金低，造价低，最终责任主体是政府，政府必须对开发商企业形成信用制度，有了这四点无论是我们还是其他银行都可以参与这个项目。

对于保障房融资，目前各地政府有三种模式：

收支两条线。开发商能够向政府去买地，买地钱交给政府，建出来房子政府回购，或者有一部分比例可以自己销售，大部分要给政府的。这个收支两条线就是买地还是买地的钱，我买你房子另外掏钱，这个模式现金流和产权是很清晰的。

天津模式。这是以地换房模式。建设机构和政府招标形成两个合同，一个是建保障房，另外是给你一部分土地，企业建保障房支出等于我买你建设用地的地价这种模式来操作。相当于政府用一部分土地的收入直接转为保障房购买支出，这种模式在合同下产权确定，和上海模式差别是品牌开发商要用建设用地，市场化的销售资金来回收保障房投资。

北京的模式。政府还是招拍挂，土地限定价格，限定用途卖给开发商，开发商又在政府的限定的客户、限定价格方面销售。在这个部分，大部分是按照双向销售，小部分是商品化销售，这种模式开发商资金回笼基本上向购买人手里回收资金，而不是政府手里拿钱，这种情况在开发商本身经营能力好的话也是好的。

这三种模式解决了现实性投资和产品交付的需求，还利用了开发商的融资能力和地产产品供应的市场机制。

运营主体的融资

对于运营主体的融资，在保障房领域不需要有很多创新的融资和投资的理论和方法出现。PPP模式在几十年的水厂、电厂甚至更大的公共设施中已经成熟运用了，这种模式原来的复杂性比保障房复杂多少倍，因此只要按照这样一个PPP模式来做，我们认为就很顺畅。

在这个里面，投资运营主体可以是特许经营的公司，或者是一个合格的地产公司。在运营主体中间有一个特许经营公司之后，下面配合合格承建商，按照结构化产品组合就可以解决。在住房和城乡建设部物业管理名单里面有很多一级资质的物业管理公司，每年管理的物业面积在一百万平方米以上，包括现在国开行办公楼都是一家国际型的物业管理公司管理的，可以说，管理不是什么问题。

特许经营模式实际上就是一个政治责任和公共服务与市场经济的结合。对于保障房来说，就是政府少量财政补贴和股本金弥补租金差和地价差，给予特许经营合同，并且要依法执行合同。效率的问题和市场的问题完全可以交给市场主体，至于保障多大人群，给多大折扣就按地方财力量力而行。

特许权公司和政府平台的差别，就是政府平台公司完全是官方的做法，是政府做法，而特许公司是经营做法，完全经营机制。这个公司融资结构可以用股本加上贷款和融资的长期贷款来解决，这个还款来源也是很清晰的，基础租金销售房土地的收入，政府的补差都可以解决。在这里面融资工具一定要有长期的租金现金流，政府的差额补贴合同和有产权的房地产，这三个作为融资工具就足够了。

（本文由中国房地产业协会支持的“中国保障房发展高峰论坛”演讲整理而成）