房产测绘的共有建筑面积分摊方法和实践分析

文／许颖瑜 广州市自然资源测绘有限公司 广东广州 510000

1、房产共用面积分摊原则

目前《规范》和相关研究文献中主要对“多级分摊”和“谁使用谁分摊”原则研究比较普遍。但“谁使用谁分摊”原则不适用于分摊部位不明，分摊产权不清，分摊利益复杂等情况，存在一定的局限性。下面结合相关规定和相关研究文献，对共用面积的处理原则总结如下。

（1）两个以上产权方由所有相关权利人共同签署的合法权属分割文件或协议的，共有面积的分摊计算与处理上需要遵循文件或协议明确的分割的部位和分割方式。产权各方无签署合法权属分割文件或协议的，在进行共有面积的分摊计算与处理上需要按建筑面积比例进行分摊计算；

（2）房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，本幢房屋分摊位于本幢房屋内并为本幢服务的共有建筑面积。对于在本幢房屋内但为两幢以上房屋服务和为本幢房屋服务但不处于本幢房屋内的共有建筑面积，都不能进行分摊，需独立单元出图处理。例如位于本幢首层，为整个小区服务的综合变电房、高压房、开关房等；

（3）共用建筑面积的分摊需要遵循优先级，自高级至低级逐级完成分摊计算；

（4）房屋产权转移、分割或合并中应采用原有分摊方法；

（5）超出《建设工程规划验收合格证》附图共有建筑范围的部位，作为独立单元出图，不作为应分摊的共有建筑面积，但参与其所在功能区相关的共有建筑面积分摊；

（6）改变已分摊的共有建筑面积的位置或使用功能,应经相关审批部门审批同意后，再予以变更测算。未经规划部门报建或验收审批的房屋共有建筑面积测算以《建筑工程施工图》或房屋实际状况为准，房屋建筑面积测绘成果中应根据申请测绘单位所申请的成果用途作相应的说明和注记。

2、共有建筑面积的分摊方法和步骤

下面结合相关文献研究成果和自身实践经验，对房产共有面积分摊步骤概括如下：

2.1 进行建筑物内最小基本单元的划分

建筑物内最小基本单元的划分。开展房产测绘工作中，无论是套内建筑面积还是共有建筑面积的测量，都要进行最小基本单元的划分，完成最小基本单元的划分后，需要对单位进行命名编号和量算面积，这是共有部位分摊模型步骤的首要环节，与分摊结果的精确度息息相关。目前为了提高准确度和避免手工计算时产生的人为误差，一般都通过借助计算机完成面积的计算。

命名编号：在命名编号规范上，以阿拉伯数字（101、201、301 等）进行套内建筑面积的编号；以汉字（水箱间、楼梯间、电梯间等）进行共有建筑面积的命名。

面积计算：在完成对建筑物内各套最小基本单元的计算中，关键在于结合最小基本单元的判断条件，将最小基本单元确定为具备四周维护的、不能再拆分的具有独立使用功能的最小基本单元。

2.2 功能区、共用区的确立

（1）功能区的确立

功能区指为了方便承担共有部位的分摊，把具有相同使用功能的或相同用途的房屋套内建筑面积进行整合，并统一给定一个名称。功能区只是为了方便分摊辨识，而人为划分的实际不存在的逻辑关系，可以在建筑物内进行横向和纵向的划分，可以不在同一层或者不是同一用途。一幢建筑物内可以有一个功能区或者多个功能区，功能区与功能区之间的关系可以从属、并列、套叠、交叉。

（2）共用区的确立

共用区指为了方便分摊与功能区，整合具有相同服务功能的共有建筑面积，是建筑物内共用部位的集合，统一给定一个名称。共用区作为穿过功能区的人为划分的实际不存在的逻辑关系，一幢建筑物内可以存在一个或多个共用区，各个共用区之间的关系可以从属、并列、套叠、交叉。

2.3 进行分摊关系树状分布图的创建

2.3.1 梳理建筑物内部联系

为了方便建筑面积分摊，需要进行筑物内部联系的梳理，这也是分摊关系树状分布图创建的前提。通过对建筑物进行物理性和功能性的划分，将整幢分为几个主要功能区，然后继续根据主要功能区所在层次的不同进行几个次级子功能区的细分，它们可以作为层内的一部分，同时子功能区还能分为更次一级的功能区，直到不能分摊。

2.3.2 建立分摊关系树状分布图

分摊关系树分布图是建筑物的逻辑划分。它的作用是指定要分摊给功能区的共用区并区分逻辑关系和分配顺序。当整个共用区按照整幢楼各功能区的建筑面积比例分摊到主功能区时，将下一个功能区分摊的共用区面积加到该功能区，作为该功能区的共有面积的一部分。加上该功能区原有的共有面积再分摊到下一级别的功能区，以此类推，直到分摊到最小的单元（套），这就是创建分摊关系树的过程。

2.3.3 共有建筑面积各级分摊

共有建筑面积各级分摊主要包括幢共有建筑面积分摊（第一级分摊）、功能区间共有建筑面积分摊（第二级分摊）、功能区共有建筑面积分摊（第三级分摊）、层间共有建筑面积分摊（第四级分摊）、层内共有建筑面积分摊（第五级分摊）。

分摊方式主要特点总结如下：

（1）遵循整体到局部、从大到小分摊顺序。如商铺功能区的分摊中，需要先进行整幢共用面积的分摊，再进行商铺共用面积的分摊；

（2）扩展：在进行更高级共有面积分摊时，如商铺功能区分摊中，需要先进行整幢共用面积的分摊，然后进行商办共用面积的分摊，最后进行商铺共用面积分摊。

3、房产共有建筑面积分摊实践应用分析

3.1 项目简介

某大型综合楼建筑地上29 层，地下3 层。综合楼内有商业裙楼5 层，配套公共服务设施（派出所、居委会、物业管理用房）、办公塔楼、住宅塔楼等用途的房屋，其中地上1-5 层为商业裙楼及公共服务设施（派出所、居委会、物业管理用房），住宅塔楼7 层至29 层为住宅，办公塔楼6-21 层为办公，地下部分地下一层为商业及地下车库，地下二三层为地下车库。该项目测量方法采用全野外采集数据成图。

3.2 项目分摊前期准备工作

共有建筑面积分摊前期工作包括：（1）图纸资料核对及分析。认真研究分析竣工验收图纸及该建筑相关的地形地籍图和影像图等数据资料，并理解项目的真正目的和意图，熟悉测区各项基本情况，做到对整个测区建筑情况了然于胸，以便到现场后能快速判断：哪些建筑现场位置、形状、结构与竣工验收图纸的不同；区分哪些层是标准层和非标准层；分清哪些是专有部分、哪些是公共设施共有部分；对于不规则形状的部位制定相应的测量方法，为项目的顺利完成打好坚实的基础、提高工作效率；（2）数据采集，根据房屋状况实地采集房屋数据，实地数据采集前，根据经规划部门审批的《建设工程规划许可证》附图及对应的电子数据(.dwg 格式)、以规划部门《建设工程规划许可证》附图、《建设工程规划验收合格证》附图作为工作底图等有关资料对业主共有部分范围及要素进行调查确认。实地数据采集需要严格遵循GB/T17986.1-2000 相关要求，以面状要素为主，线状要素为辅进行数据的科学采集，同时在现场绘制草图过程中，合理选取各面状要素边界、线状要素水平投影位置进行内业成图；（3）绘图，结合以上测量数据，平差后进行绘图；（4）数据分析，计算建筑面积（专有建筑面积和共有建筑面积）以及分摊。

3.3 具体分摊方法

3.3.1 划分功能区

本项目主要功能为住宅、商业、办公，其他功能为地下机动车库、地下非机动车库、首层架空层、其它层架空部分等，公共服务设施为派出所、居委会、物业管理用房等；按房屋平面结构划分功能区，具体如下：物业管理用房、办公、商业、住宅、车库各功能区套内建筑面积分别为179.6366m2、9936.5528m2、26865.7089m2、2386 5.6924m2、13793.7072m2。

3.3.2 明确共有建筑

分摊方式：一幢房屋共有建筑面积的分摊首先要确定一幢房屋共有建筑面积的范围和名称，然后对共有建筑面积进行分类和按使用功能进行功能区划分，最后按共有建筑面积的服务范围自上而下、由整体到局部的顺序进行共建筑面积的顺序逐级分摊。

本项目全楼公共部分包括：地下部分（发电机房、水泵房、公变综合房、变压器房、高低压配电房、公共梯廊、进风排风机房、加压机房等），地下部分共计公共面积12668.8706m2，地上部分（楼梯、电梯机房、走廊，电表间、电井，空调机房，消防控制室，开关房、电梯机房等）地下部分共计公共面积23293.8246m2；其中B3 层公用面积为3423.2210m2、B2 公用面积为4159.3976m2、B1层公用面积为4824.5598m2、B1 层夹层公用面积为261.6922m2、1 层公用面积为2823.4972m2、2 层公用面积为2232.6750m2、派出所三层公用面积为93.1466m2、3 层和派出所4 层公用面积为2211.6986m2、4 层公用面积为2901.3492 m2、派出所16.000 标高公用面积为5.7355m2、5 层公用面积 为2250.3437m2、6层公用面积为630.5100m2、7 层公用面积为505.7778m2、8 层至17 层的公用面积均为509.1750m2、18 层至21 层的公用面积均为493.4692m2、22层公用面积为427.6078m2、22 层至29 层的公用面积为275.5865m2、天面层公用面积为216.7509 m2。

3.3.3 具体分摊

采用建筑物共有建筑面积的分摊应遵循从整体到局部、从高级到低级分摊的原则对该幢建筑物中的共有建筑面积进行分摊计算，最终计算得出各功能区的分摊系数。

本项目大楼公设(一级)幢共有参与分摊项总面积2722.9518m2；单公变综合房、单公变房(一级)幢共有参与分摊项总面积136.9587m2；地上外半墙(一级)幢、地下外半墙(一级)幢共有参与分摊项总面积分别为1537.8669m2、2480.2377m2；商业办公地下室机房(一级)幢共有参与分摊项总面积 253.5420m2；-1水泵房、派出所加压房(四级)层间共有参与分摊项总面积38.7020m2；-2 商业办公机房(四级)层间共有参与分摊项总面积143.8773m2；1 层手扶梯(四级)层间共有参与分摊项总面积90.6817m2；办公设备房、排烟机房(四级)层共有参与分摊项总面积119.5358m2；地下车库出入口(四级)层间共有参与分摊项总面积428.7591m2；地下室商业公设(四级)层间共有参与分摊项总面积1077.6216m2；电梯(四级)层间共有参与分摊项总面积52.9700m2；进风新风井等(四级)层间共有参与分摊项总面积141.5174m2；入户大堂等(四级)层间共有参与分摊项总面积322.7490m2；商业烟道、隔油间(四级)层间共有参与分摊项总面积694.1921m2；首层大堂(四级)层间共有参与分摊项总面积171.5342m2；首层电梯(四级)层间共有参与分摊项总面积 5.9981m2；首层电梯1(四级)层间共有参与分摊项总面积77.9729m2；首层电梯2(四级)层间共有参与分摊项总面积335.3178m2；首层内廊(四级)层间共有参与分摊项总面积101.9627m2；首层前室(四级)层间共有参与分摊项总面积71.4611m2；首层手扶梯1(四级)层间共有参与分摊项总面积36.2804m2；首层手扶梯2(四级)层间共有参与分摊项总面积 46.3420m2；首层梯间(四级)、2(四级)、3(四级)、4(四级)、5(四级)、6(四级)、7(四级)层间共有参与分摊项总面积分别为65.5103m2、72.1665m2、113.5569m2、27.9300m2、53.2172m2、29.6865m2、31.0300m2；梯间、大堂、天面机房等(四级)层间共有参与分摊项总面积1011.7088m2；梯间走廊、办公天面机房等(四级)层间共有参与分摊项总面积476.2290m2；污水间(四级)层间共有参与分摊项总面积82.9461m2；-1 本层公设(五级)、-1 本层商业公设(五级)、-1 夹本层公设(五级)、-2本层公设(五级)、-3 本层公设(五级)层内共有参与分摊项总面积分别为2221.2467m2、197.8831m2、184.3602m2、1571.9679m2、1390.6849m2；15和16 办公走廊(五级)层内共有参与分摊项总面积236.8222m2；18-21 办公走廊(五级)层内共有参与分摊项总面积425.4444m2；1、2、3、4、5 层本层公设(五级) 层内共有参与分摊项总面积分别为227.8589m2、1878.8015m2、1872.3141m2、2655.9996m2、1961.8270m2；6 层办公走廊(五级)、本层公设(五级)层内共有参与分摊项总面积分别为118.4111m2、63.2500m2；7 层办公走廊(五级)层内共有参与分摊项总面积115.1699m2；8-14,17 办公走廊(五级)层内共有参与分摊项总面积947.2888m2；办公电梯、梯间(五级)层内共有参与分摊项总面积1371.1340m2；派出所，居委会本层梯间(五级)层内共有参与分摊项总面积 141.2157m2；派出所物业本层梯间(五级)、首层派出所梯间(五级) 层内共有参与分摊项总面积分别为107.6540m2、23.1788 m2；梯廊(五级)、梯廊1(五级)、住宅梯廊(五级)层内共有参与分摊项总面积分别为67.0882m2、33.5441m2、5077.1925m2。

结合以上的分摊方式，本项目每个功能区执行以上分摊步骤后得到的分摊面积：其中B3 层的地下汽车库分摊面积为2801.4759m2,B3 层管理用房分摊面积为6.1575m2,B3 层备用设备间设备用房分摊面积为21.8155m2,B3 层人防设备分摊面积为85.5936m2；B2 层地下汽车库分摊面积为3023.9264m2,B2 层管理用房分摊面积为32.82174m2,B2 层电信间分摊面积为5.7654m2；B1 层商业分摊面积为3399.1662m2,B1层地下汽车库分摊面积为650.8374m2,B1 层地下非机动车库分摊面积为256.8913m2,B1 层后勤用房分摊面积为161.6556m2,B1 层备用设备房分摊面积为8.8696m2,B1 层运营商机房和有线电视机房等分摊面积为41.3422m2,B1 层夹层地下非机动车库分摊面积为257.7827m2,B1 层夹层地下非机动车库分摊面积为257.7827m2；1 层商业分摊面积为798.0746m2，1 层派出所分摊面积为413.7927m2，1 层居委会分摊面积为53.2269m2，1 层首层架空层分摊面积为99.4118m2，1层后勤用房分摊面积为2.9433m2；2 层商业分摊面积为2941.9075m2，2 层后勤用房分摊面积为57.5431m2；派出所三层物业管理用房分摊面积为85.1267m2，3层、派出所4 层商业分摊面积为2907.5008m2；3 层、派出所4 层后勤用房分摊面积为20.0838m2；4 层商业分摊面积为3051.0964m2，4 层后勤用房分摊面积为73.8739m2，4 层首层架空层分摊面积为337.3816m2；5 层商业分摊面积为1502.5747m2，5 层后勤用房分摊面积为78.6139m2，5 层其他层架空分摊面积为892.4141m2；6 层办公分摊面积为264.8480m2，6 层其他层架空分摊面积为148.7773m2；7 层办公分摊面积为261.9616m2，7 层住宅分摊面积为327.6542m2；8～14,17 层办公分摊面积为2118.7840m2，8～14,17 层住宅分摊面积为2621.2336m2；15～16层办公分摊面积为529.6960m2，15～16 层住宅 分摊面积为655.3084m2；18～21 层办公分摊面积为1032.4276 m2，18～21 层住宅分摊面积为1310.6168m2；22 层人防报警间分摊面积为0.4848m2，22 层住宅分摊面积为327.6542m2；23～29 层住宅分摊面积为229 3.5794m2。

结语：

随着建筑的结构越来越复杂和建筑形式越来越多样化，建筑内部的共用面积分摊难度加大，以往简单的共有建筑部位分摊原则己经不能满足需求。为了促进房产共有面积测算更加科学、合理，需要对传统的分摊模型进行改进，设计出一个科学化、系统化、合理化、清晰化、核检方便化的共有面积分摊模型，为房屋建筑共有面积的分摊计算带来了新的解决方案和指导性作用。