略论不动产善意取得制度的法律效果

梁仕华

略论不动产善意取得制度的法律效果

梁仕华

不动产善意取得法律效果表现为善意第三人取得相应物权，包括了物权取得本身，还包括所有权的负担情况以及其他物权的顺位情况。原权利人与无权处分人之间或与有过错的登记机关之间产生债权关系，原权利人可依法向相关责任人请求赔偿损失。

不动产善意取得；法律效果；登记错误；无权处分

依我国《物权法》第106条的规定，符合不动产善意取得构成要件的，受让人取得该不动产物权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。但是，《物权法》关于不动产物权善意取得法律后果的规定过于原则、简单，亦未提及不动产登记机关因其自身过错导致登记错误而发生善意取得效果后所承担的法律责任。这无疑是将不动产善意取得和动产善意取得合并在同一条文的弊病所致。概括言之，发生不动产善意取得的，第三人就能取得相应的不动产物权，真实权利人也因此丧失物权人的法律地位，这就是不动产善意取得的基本法律效果。这种法律效果主要体现为第三人与无权处分人之间产生物权关系，在原权利人与无权处分人之间或与登记机关之间产生债权关系。

一、物权关系

（一）善意第三人取得相应物权

当不动产善意取得的构成要件具备时，善意第三人就能取得相应的不动产物权。所谓相应的不动产物权，系指由于第三人信赖不动产登记簿上的记载事项并与登记名义人共同商议交易的物权。只要第三人若想取得某种物权，而不动产登记簿上又显示出其可以取得该种物权的，那么就可以发生相应的物权变动。该物权的相应性，不仅包括了物权取得本身，还包括所有权的负担情况以及其他物权的顺位情况。

在让与人处分所有权的情况下，善意第三人取得所有权后，而该所有权上是否有权利负担，主要根据不动产登记簿上的记载所确定。常见的情况有：第一，当不动产登记簿上记载有真实存在的他物权时，第三人能够获识该事实而为交易行为的，即表示甘愿接受该负担，故其只能取得有负担的所有权。例如甲的房屋被错误登记在乙的名下，乙以该房屋为善意的丙设定了抵押权并办理了登记，后又将该房屋转让给善意的丁，此时，丁可以取得房屋所有权，但丙的抵押权仍依附在该房屋上。第二，当不动产登记簿上存在错误涂销他物权时，第三人不能获识该不动产上存在负担的事实，无登记即无公信力，该被涂销的物权即被视为不存在，故其取得没有负担的所有权。例如，甲的房屋被错误登记在乙的名下，同时该房屋上原有的丙的抵押权也被错误涂销，乙将该房屋转让给善意的丁，此时丁可以取得无抵押权负担的房屋所有权，丙的抵押权消灭。第三，当不动产登记簿上记载了不存在的他物权时，第三人可取得无负担的所有权。这是因为“不动产登记簿的公信力只为善意第三人的利益，而不为其负担发生效力。不存在的用益物权、担保物权、处分限制等，即使记载于不动产登记簿上，对善意第三人的权利取得，也不生不利影响。”[1]例如，甲的房屋被错误登记在乙的名下，同时该房屋也被多记载了不存在的抵押权负担，乙将该房屋转让给善意的丙，此时丙可以取得并无抵押权负担的房屋所有权。

在让与人为第三人设定他物权的情况下，第三人可以善意地取得所设定的他物权，使得所有权上发生此项权利负担。这样就使不动产上存在多种不同类别或多个同一类别的他物权，这些权利的实现必然存在竞争，解决这个权利竞争的方法就是顺位制度。因为不动产物权顺位问题可以表现出复杂的法律关系，使得不动产善意取得效果亦更为复杂，另依《物权法》第194条规定，我国立法只是在抵押权制度中承认了顺位制度，这是由于“任何一项不动产物权的变动都有可能涉及他人的利益，其中，以排斥他人权利为目的设立的抵押权最为明显”。[2]因此，本文仅以实践中常见的一物上存在多个抵押权的顺位问题作出探究。早在中世纪的德国，就已经确立这样的顺位原则：“先登记者比后登记者有优先权利”。[3]然而，在不动产善意取得的场合下，该不动产上存在多个抵押权时，它们的顺位问题只能根据不动产登记簿记载状况来确定。具体而言：当不动产登记簿上原有的抵押权登记被错误涂销后，而第三人又善意取得抵押权时，第三人之抵押权虽设定在后，但其顺位也优先于被错误涂销的抵押权。因信赖不动产登记簿记载的善意第三人认为在不动产登记簿上被涂销了权利实际上是确实不存在的。当不动产登记簿上错误地记载了根本不存在的抵押权时，第三人善意取得抵押权自然优先于该不存在的抵押权。当然，如果不动产登记簿上记载着真实的抵押权，则第三人善意取得的抵押权只能居于该抵押权之后。

（二）让与人买回问题探究

第三人善意取得不动产物权之后，可以将该物权再让与给他人。对此，有学者认为，受让人即使明知前一交易的情况，也可以取得相应的物权。[4]但是，如果该受让人是前项交易的让与人，那么就会发生是否可以买回的问题。所谓让与人买回，系指让与人在合同中保留买回其转让的标的物的权利而向受让人为再买回的意思表示的买卖。[5]例如，甲的房屋被错误登记在乙的名下，乙将该房屋转让给丙，丙善意取得该房屋所有权后又将该房屋转让给乙，并办理了登记，此时的问题是乙能否取得房屋的所有权。

笔者认为，乙是不能取得该房屋的所有权的。这是因为，若肯定乙通过买回取得该房屋的所有权，则承认了乙利用善意取得制度将登记错误之权属变成真正权利。这无疑是鼓励无权处分人肆无忌惮地实行偷天换日之举，此举实有违善意取得制度设立的根本目的以及民法提倡的公平与诚实信用原则。让与人买回行为实质是以合法的形式掩盖了非法的目的，根据《合同法》第52条规定，该交易应当被确认为无效。但是，当让与人已经完成登记手续成为登记权利人后，应当承认原权利人自动恢复权利，原权利人可持相关物权证明或法院判决向不动产登记机关申请更正登记。这既可以减轻原权利人的维权成本，又避免了善意第三人因买回交易所付出的成本付之东流。

二、债权关系

（一）原权利人与无权处分人之间的债权关系

善意第三人取得权利后，原权利人即丧失相应的权利。这样的结果多是无权处分人的无权处分行为所致。此时，真正权利人取得对无权处分人债法上的赔偿请求权。对此，原权利人可以选择以下几种债权请求权：

一是合同请求权。原权利人和让与人之间有合同关系的，原权利人可以基于合同请求权，要求让与人承担违约责任。这种情况是比较少见的，一般发生在这样的场合：甲购买了某房屋，但不愿意用自己的名义办理权属登记，就将房屋权属登记在其亲友乙的名义下，当然甲并无放弃房屋所有权的意思。这样，甲和乙之间就可能存在着借名合同关系。一旦乙处分该房屋所有权，就直接导致违约，甲即可根据合同关系请求获得损害赔偿。

二是侵权行为请求权。当无权处分人损害了真正权利人的物权，符合侵权行为的构成要件的，原权利人可依《民法通则》第117条之规定请求损害赔偿。这种情况最为常见，如租户甲承租了房主乙的房屋，但甲却调包了乙的房产证并伪造了一整套的证明文件向登记部门申请将该房屋变更登记在自己名下后，将房屋出售给善意的丙并办理了过户登记，此时的甲无疑侵犯了乙的财产权，应当承担相应的民事侵权责任乃至刑事责任。

三是不当得利请求权。如果无权处分人的处分行为不符合侵权行为的构成要件的，但因其获得权利并无正当理由基础，就可构成不当得利，原权利人可依《民法通则》第92条之规定请求让与人返还利益。值得注意的是，应当根据无处分权人是否知道“无权处分”来判断返还利益的范围。在无处分权人善意的情况下，只在现存利益范围内负返还责任。例如，甲死亡，根据相关的证据表明，甲无第一顺序继承人，也不发生代位继承，乙则以第二顺序继承人身份继承了甲的房屋，并办理相关登记。乙随即将房屋转让给丙。后来发现甲有一非婚生子丁，丁对房屋权属提出了异议。此时，丙可以善意取得该房屋，但乙没有过错，不构成侵权。但乙卖房获利则不再有合法基础，所以丁对乙可行使不当得利返还请求权。当然，如果让与人明知系因不动产登记机关登记错误而获得权利的，而故意擅自处分，则不仅应返还现存利益，而且也应返还已失利益。

（二）原权利人与不动产登记机关之间的债权关系

在发生不动产善意取得的情况下，若原权利人的损害与不动产登记机关的过错之间存在因果关系，依据侵权法的原理，原权利人可依法请求不动产登记机关承担赔偿责任。在实践中，出现不动产登记错误的原因主要有两种类型：第一，因不动产登记机关的错误，即由于不动产登记机关的过失或故意行为导致的登记错误，如因不动产登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销。第二，因不动产登记机关和登记申请人共同过错，即对于登记错误的发生，不动产登记机关和申请人均有过失。此类型又有两种情况：一种是有意识联络的共同侵权行为，如不动产登记机关的工作人员故意与申请人相互勾结、恶意串通，造成登记错误。另一种是无意识联络的共同侵权行为，如申请人故意提供虚假材料，而登记机关因疏忽大意未尽审查义务，共同导致登记错误。

笔者认为，对于第一种类型，登记错误是由于不动产登记机关的单独过错造成的，理应承担单独的损害赔偿责任。对于第二种类型，则要区分情况：如果不动产登记机关和登记申请人构成有意识联络的共同侵权行为，此时，应由不动产登记机关和登记申请人承担连带赔偿责任。至于登记申请人与不动产登记机关之间的内部责任，则可根据各自的过错和原因力的大小来分配。如果不动产登记机关和登记申请人构成无意识联络的共同侵权行为，尽管不动产登记机关难逃懈怠审慎审查义务的责任，但毕竟登记错误的根源在于登记申请人的恶意申请，因此，不动产登记机关承担的是非真正的连带责任。当然，在不动产登记机关承担赔偿责任后，可依法对恶意的登记申请人或恶意的登记工作人员行使追偿权。

三、建议

我国《物权法》第106条确立了不动产善意取得制度，这有利于完善我国民事立法体系，有利于维护交易安全和善意第三人利益。然而，善意第三人取得相应物权只是适用不动产善意取得制度最基本的法律效果，立法还应兼顾原权利人的利益以实现公平正义。因此，须进一步完善不动产善意取得制度适用效果，从而明确相关责任人的赔偿责任。笔者建议制定物权法相关的司法解释时，明确规定“遭受损失的原权利人可依法请求无权处分人或有过错的不动产登记机关承担赔偿责任”。当然，这只是原则性的规定。至于有过错的不动产登记机关如何承担赔偿责任，即明确赔偿范围、程序等问题，则不是《物权法》的职责范畴，而是由《不动产登记法》来进行规定。我国立法机关应尽早制定《不动产登记法》，建立统一明确的不动产登记错误赔偿制度，才有利于上述问题的解决。

[1]李昊，常鹏翱，叶金强，高润恒.不动产登记程序的制度建构[M].北京：北京大学出版社，2005：108.

[2]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2009：343.

[3]高富平.物权法原论：下[M].北京：中国法制出版社，2001：956.

[4]王泽鉴.民法物权(1)：通则、所有权[M].北京：中国政法大学出版社，2001：126.

[5]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社、高等教育出版社，2006：463.

A Study on Legal Effects of Real Property Acquired in Goodwill

LIANG Shi-hua

The legal effect of real property acquired in goodwill means that the third person with good will acquires the relevant ownerships,including the ownership acquisition it-self,as well as burdens of the ownership and the sequence of its right over the property of another.The relations of creditor's rights take place between the original owner and the holder recorded in the realty register,or between the original owner and the register department with subjective faults.That is to say, the original owner has right to make a claim on the inflictors for the damages.

real property acquired in goodwill；legal effects;false registration；unauthorized disposal

D923.2

A

1673-8616（2011）04-0081-03

2011-05-03

梁仕华，澳门科技大学法学院博士研究生（中国澳门，999078）。

[责任编辑：陈展图]