重振布隆方丹中央商务区：前景、阻碍与错失的机会

◎ [南非]海斯伯特·胡戈多恩 古斯塔夫·菲瑟 默勒斐·兰卡洛克那·马雷 黛德丽·范·卢因 阿妮塔·范德

重振布隆方丹中央商务区：前景、阻碍与错失的机会

◎ [南非]海斯伯特·胡戈多恩 古斯塔夫·菲瑟 默勒斐·兰卡洛克那·马雷 黛德丽·范·卢因 阿妮塔·范德

一个多世纪以来，人们对城市变迁展开了系统性的研究，其中一个焦点是城市的中央商务区（CBDs）。过去几十年里有大量关于中央商务区衰落问题的文献，焦点集中在这种衰退为什么会发生，以及可以出台哪些刺激性政策措施来重振这些地区。本文主要讨论大城市中较为发达的地区，从地理上说就是南非北部的前工业重镇。就这些问题南非的学者也有为数不多但值得我们重视的文献，他们以年鉴形式记录了中央商务区的衰落及后续的重振措施。与国际上的经验类似，研究的焦点集中在南非的主要大城市地区，而二线城市则不在研究者们关注的范围之内。本文概述二线城市布隆方丹的中央商务区重振所面临的前景和阻碍的目的是，尽管在开普敦和约翰内斯堡等城市开展一般性的重振项目对抑制中央商务区的进一步衰退有显著成效，但对布隆方丹这样的二线城市来说，可能还需要一些其他措施。

中央商务区 内城衰退 市中心更新 南非布隆方丹

一、引言

城市研究领域对城市变迁的认识有着丰富的考察。当前，尽管对城市的理解有许多理论创新值得关注，但我们对城市的理解大部分可追溯至芝加哥学派及其各种“模型”，这些模型所推崇的理念是城市以中央商务区为中心，及对其周边土地利用安排的各种排列组合。尽管在知识的后典范时代，城市学研究者已然转向对城市进行更具活力和多样性的理论解读，但对“中央商务区”的倚重并无丝毫改变。对中央商务区的传统认识是，它是集中了商业、零售、文化和居住要素的多功能区域（Waugh 1995; Carter 1995）。它在过去和现在都为大量城市人口提供了就业机会，并通过各种模态连接起郊区人口（Paddi-son 1999）。

尽管如此，近年来经济结构的变化和与别不同的城市规划路径也使得中央商务区在城市经济中的重要性略有降低（Hui and Tse 2004）。随着城市的未来不断被推理，对于中央商务区也处于变化中的这点上，大多数城市学学者都能达成共识。在许多情况下，高档消费市场的零售商和公司会从中央商务区分散到城市的其他区域。与此同时，信息化也“攻入”了中央商务区，反过来影响了租赁的品质和正规商业行为（Cohen 1999）。尽管分散化和信息化不断蔓延，中央商务区的地位仍不容忽视，因为它依然是大多数城市经济基础的重要组成（Engelbrecht 2004），并且包含了大量沉没资本。

自20世纪80年代以来，国际上就涌现出大量关注内城更新政策措施的研究（见Atkinson 1999; Smith 1999; Lawless and Gore 1999; Cameron 2003）。就南非而言，关于内城升级问题的学术（Dewar 2004; Rogerson 1996）与非学术（Thale 2004; Erasmus 2004）研究则以开普敦和约翰内斯堡为主（Oelofse 2004）。不过这些研究大都只关注南非的大城市群，而对于非都会城市的内城升级所面临的特定困境则基本没有研究。在南非，通过国家立法来解决城市中心恢复经济发展问题的进展十分缓慢，并且绝不会因地制宜地将主要城市和二线城市区别开来（见Engelbrecht 2004）。而且，后续的法律法规也只考虑到南非大城市所面临的问题。在此背景下，笔者有意在考虑重振诸如布隆方丹这样的二线城市的中央商务区时，侧重注意几个方面的问题。

首先，是二线城市内城更新与大城市群地区的内城更新有所不同的问题。其次，同样的假设是否能推动大城市和二线城市的内城升级，抑或需针对二线城市的实情作具体分析？最后，笔者希望找出针对内城的政策在多大程度上偏向重点大城市群而几乎完全忽略二线城市。

由于在城市地区里中央商务区的重要性有抵触和普遍的内城衰退，以及对南非的二线城市而言几乎没有任何针对内城问题的研究，因此本文的目的是评估与布隆方丹内城复兴相关的前景与阻碍，实际上指出内城升级的方针政策是以南非的大型城市为蓝本制定的，这些政策所依赖的前提条件并不都存在于布隆方丹（典型二线城市）的中央商务区。与此同时，我们也应该吸取一些教训。其次，笔者认为许多错失的机会也会让内城的复兴举步维艰。笔者在本文的三个章节中论述了这个观点。首先，从国内外的经验以及政策导向看，可以概括出内城复兴所运用的政策措施。考察的焦点从而转向对布隆方丹中央商务区历史沿革的一个简要介绍。在国内外文献和布隆方丹中央商务区的背景下，本文试图评估布隆方丹中央商务区复兴的前景、阻碍和推动因素。

本文的研究方法是利用一系列由布隆方丹市地方政府开展的基础研究以及其他基层调研。需要指出的是，研究首先利用从2001年到2004年间对布隆方丹中央商务区居民特征变化进行的纵向研究，该研究约对250个家庭进行了访谈。其次，它仔细回顾了针对中央商务区的主要土地所有者的深度访谈。第三，对800多位零售客户进行了访问。在中央商务区内开展的访问和区外的各占一半左右。最后，本文还采用了从200多份针对商铺业主的调查问卷中搜集的信息。笔者的目的不是要完全公开分享这些信息，而是将其作为本文的论点或者支撑论据的一部分。

二、城市中心升级的国内外经验

20世纪下半叶的大多数时间，内城衰退一直都受到学界和决策部门的关注（Gotham 2001）。直到70年代初，卡斯特尔、哈威、列斐伏尔等新马克思主义社会学者才开始修正马克思主义的一些概念来解释中央商务区的衰退，并进一步分析大都市发展不均衡、城市工业萧条和其他社会发展趋势等问题。这些城市理论学者认为，投资土地和房地产是聚集财富的一个重要途径，也是推动城市经济增长的必由之路。

各种各样的进程，如市中心投资缩减、内城衰退、郊区城市化、再工业化、城市更新和高档化，都是通过不断重塑建成环境从而为创造利润提供一个更有效的平台。事实上，哈威认为，资本主义的“创造性破坏”支撑着形形色色的城市问题，从传统的丧失，到社区遭破坏，再到城市犯罪。尽管对于什么是导致内城衰退的主要原因，各方意见差距甚远，但普遍认同的观点是，这种衰退与一系列资本积累的重新交合有关，其表现方式是普遍的，甚至是单调的，被表述成一系列“谨慎的”城市进程。

文献表明，内城衰退与多种原因有关。文献经常将内城衰退与购物中心向其他地区分散发展的趋势联系在一起（Pacione 2001; Dewar 2004; Wasserman 2000）。Hall（1996）曾指出，人口向市中心以外的地方流动导致内城人口总数的减少。同时，二级商业枢纽的建立使得消费模式改变，昼夜间差异也扩大（Engelbrecht 2004）。正如消费模式变化所体现的，高档连锁商店在市中心地区缩减其经营规模，越来越多地被低端、小型、同质的零售商替代置换到别的地方。要理解消费模式和从中心外迁的这种变化，还必须与经济越来越多地以知识为本位和电子商务化联系起来。有些学者甚至还从信息通讯技术革命所带来影响的角度质疑中央商务区升级的妥当性。

重振市中心是一个包含了诸如商业发展、升级、高档化和更新等行动与进程的多元概念（Donaldson et al. 2003）。另一方面，Pickett（1975）将城市更新定义为共同维护城市经济和社会资本的一系列行动的综合。它不仅仅是清理贫民窟，更是通过重新配置土地利用和物业的修复以及保护来支撑工商业地区。从本质上讲，城市更新就是盘活过去曾被开发但如今已经废置掉的土地，发掘其可用价值（Urbed 2005）。在这个背景下，这一节主要回顾内城更新的经验教训。这些经验来自于国际和南非的文献，以及南非当前的方针政策。总的来说，这些教训让我们思考制度上的要求和需要采取的特定行动。

（一）公私合作模式在内城升级中扮演重要角色

作为对城市衰退的回应，各国政府，不管是本地的还是境外的，都承认城市更新不能仅依靠政府的力量完成。因此，它们打造出公私合作模式，通过开发商竞投标来刺激投资并将资金引向指定地区（Engelbrecht 2004）。鉴于20世纪末的政治和经济走势，寻求公众支持和获取更新项目所需经费最常用的途径就是建立合作关系。更新项目所需的资金和管理技能可以来自经济的三个方面：公共部门、私人部门以及“第三方”或称“非盈利”组织。商业改良区（BIDs）和城市改良区（CIDs）就是这种合作关系的范例。

（二）商业改良区/城市改良区的角色

从实操的层面上讲，公私合作模式的产物就是商业改良区和城市改良区。商业改良区是一个得到公众认可但面向私营的架构，它补充公共服务以改善地理上划分的共享公共空间。不少城市更新项目都与商业改良区的建立有关（Davies 1997; Hogg et al. 2003）。这些商业机构融入了地方政府的制度安排，提供达到或超过市政标准的服务（Lloyd et. al. 2003）。例如，市政以周为单位提供垃圾收运服务，而这些公私合营机构则保证每天收运清理特定种类的垃圾。南非的商业改良区运作相当成功，是因为它构成了一个可信赖的制度载体支持着商业运作并维护其利益；尤其在私人部门推动和公共部门支持的环境下，这种模式是最为成功的（Levy 2001）。它为大量以商业为支撑的经营活动的融资和管理创造了制度机制。应该指出的是，在大多数情况下，商业改良区不完全代表所有商业利益，反而是倾向于围绕在正规商业类型周围构建，一直排除小型和非正规的商业利益（Briffault 1999）。

城市改良区是指业主们在某一划定区域内为维护这片地区提供经费支持而签订的联合协定（Thale 2004）。因此，如果某一地区内有51%的业主支持这一做法，就能够成立担保有限公司，而市政则可以通过向该公司的适用利率票据添加附加费为其融资（Erasmus 2004）。例如，开普敦中央商务区就被视为开普敦伙伴关系在大城行政区成功的关键，这一公共与私营部门间的合作机制是为解决衰退问题和吸引新投资而形成的（Njikelana 1996; Reilly 2003）。开普敦伙伴关系由开普敦市、大开普敦行政区区政府、南非业主联盟、开普敦工商协会、南非黑人技术与联合职业组织、商业反犯罪组织、开普敦遗产信托、开普敦旅游局和其他城市进步组织组成（Dewar 2004）。这种伙伴关系的最终目标是以中央商务区为典范，在确保其世界级水准的前提下，将开普敦建设和推广成为一个具有全球竞争力的城市。类似地，在与豪登省蓝色智商机构的合作中，约翰内斯堡市市政府将内城变成一个适宜工作、生活和观光，安全且具有吸引力的地方（Davie 2005）。商业改良区和城市改良区已经成为依赖私人部门解决内城衰退问题的可靠的制度安排。

（三）旗舰项目的开发

旗舰项目突出了一座城市的战略地位或独特功能。有时候，它们试图通过创造次级城市中心改变城市的结构。旗舰项目锁定本地地产开发商/私人投资者，试图通过转变人们对特定地区的认识，在城市地区内鼓励渐进式增长（Engelbrecht 2004）。它们孕育了竞争，激励着它们将分散在市内各处的商业吸引回来，而非平衡城市及其外围地区的发展（Njikelana 1996）。它采取各种形式，如会议中心（例如在开普敦和德班）、假日集市、大型写字楼群、新建零售项目（开普敦的滨水项目）及文娱体育设施。这些项目旨在提升新的城市形象和激发市民的自豪感（Loftman et al., in Engelbrecht 2004）。反过来，又可以提升商业信心，便于增加土地价值和周边地区的项目开发。很多时候，旗舰项目不足以保证区位分化或地方经济的多样化。需要指出的是，南非的这些旗舰项目经常与国际旅游市场（开普敦、德班和约翰内斯堡的会议中心、开普敦的滨水项目）联系在一起。

（四）解决物业衰退和大楼空置问题

Hartshorn（1971）认为内城具有向下沉沦的社会经济特征和一大堆不达标住房的倾向。这是商业、娱乐和住房的疏散化不断入侵、前后更迭并表现出各种形态的现实结果。在内城衰退比较普遍的地方，商业大楼由于疏于维护而经常被忽略（Morris 1999）。Gotham（2001）认为，由于房地产官员和市中心的商务精英们的观点缺乏某些认知——这也是许多内城地区的通病——城市更新带来的迁移和隔离效果、中央商务区的公共住房及其对人口统计和分布的影响，往往被忽略。土地所有者长期在外以及停止支付税费和服务费用使得这种情形加重（Engelbrecht 2004; Morris 1999）。楼宇也因此普遍恶化（Dewar 2004）。租金高企、承租能力低、商务写字楼改作居家而非商业用途，这些原因结合在一起使内城的环境变得日益拥挤和恶化（Engelbrecht 2004; Morris 1999）。

根据Bremner（2000）的研究，城市更新战略的第一步通常是对楼宇和基础设施本身的更新投资。楼宇的修复适用于最早出现衰退征兆的地区，尽管可以通过实施修复规则使这种衰退得以恢复。Nieuwoudt（1993）强调了城市中心内的两种修复类型，即文化历史建筑物的保育，和具有再利用价值的楼宇的改造。相比之下，那些没有出现任何衰败迹象并且状态良好的楼宇和地区也应该受到保护。这些建筑物通过有效的楼宇和分区法规强制实现保护（Bryfogle and Krueger 1975）。

（五）重振内城的财政激励

通过索取国家级项目的资源，政府大力支持以地区为基础的战略，提高公共支出的效用。像税收激励这样的财政措施是很常见的（Engelbrecht 2004）。其形式可以是资本减免、需求方职业补贴，以及资本收益税减免方案。南非的财政部部长特雷弗·曼纽尔在2003年宣布引入税收激励，希望能够鼓励对特定城市开发区进行投资。除了这些税收激励以外，还有国家拨款和住房政策。社会住房政策中的“重建区拨款”条款，许多中央商务区都可以申请登记为此类地区。机构住房补贴也使内城升级的可能性增大。这些激励措施的核心目标是应对大城市的空置和坍塌问题，通过私人部门投资建设和改善建筑物来推动城市更新和发展。

根据《收入税收法案》第13条（法案编号58，1962年），税收激励以加速贬值津贴的形式支持新楼宇的建设和特定城市开发区的改善。城市开发津贴只适用于由某些市政府挑选的城市开发区范围以内的楼宇和改善项目。从2003年的预算提案来看，16个市政府从激励政策中得到好处。从立法的角度看，每个市政府都有义务根据特定的达标条件挑选一到两个城市更新区（The National Treasury 2004）。

（六）提高内城的居住成分

在国际上，有许多关于内城居民区不同方面的研究主题（如参见Reimann 1997;Burnett 2003; Helling and Sawicki 2003）。Hartshorn（1971）探讨居住质量的衰退、扩张、改进和缩减之间的矛盾关系，这是在居住环境变化时经常遇到的情况。同时，混合土地用途（如商住一体）也是对试图区分两种土地用途的现代化规划原则的一种回应。

考虑到中央商务区的居住特性，Pacione（2001）认为内城居住用地数量有限。Kuo et al.（1998）认为，内城的许多公共空间都是无主荒地。又或者，国际上一种比较新颖的做法是，以建设市中心公寓作为地方政府对恢复市中心地区活力的快速应对手段。它是基于这样一种认知，即政府觉得市中心公寓是对居住、上班和娱乐之间显著的实体分离这种在市郊尤为明显的现象在空间地理上的一种回应，而不是因为政府在偏好上转向一种全新的居住形式（Morrison and McMurray 1999）。此外，Foth and Sanders（2005）的观点是，随着城市越来越紧凑，应该格外注意市中心公寓的影响及其在城市更新举措和设计的基本组成中所扮演的角色。如前所述，通过社会住房项目，南非住房政策推动了内城更新以及市中心居住比例的上升。南非许多城市的政策对城市高密度问题的特殊重视也表明，增加中央商务区的居住比例应会对密度的增加产生影响。

（七）对付犯罪与脏乱差

Foster（1990）指出，犯罪是长期充斥于许多内城地区的特征。犯罪最让人担心的地方，并不是犯罪的总体情况抑或是导致犯罪的因素之间的关系，而是其对经济发展机遇带来的威慑。这种威慑在中央商务区往往是由于商业开发项目的分散和城市的扩张所带来的影响而造成的（Glaeser et al. 1996）。

中央商务区附近或其中的高犯罪率，不管是事实还是人们认为如此，都可能加剧人们对人身安全的担忧，从而迫使富裕的居民迁往市郊，并进一步导致就业机会和商业的流失（Burnham et al. 2004）。Oc and Tiesdell’s（1997）的结论是，不管城市中心的社会、经济和政治如何变化，这些中心仍然是重要的。Lea（1972:45）认为，贫民窟和危险的周边环境是城市中心衰落的一般形式。贫民窟住房和许多拥挤不堪的楼宇被描绘成具有犯罪动机并且依赖社会福利的“底层阶级”的居所（Mooney 1999; Dewar 2004）。脏乱差不可避免且顺理成章地导致犯罪，反之亦然。

（八）规范分散式发展的项目

文献中一些证据表明，部分城市的政府禁止分散式商业发展，目的是为了确保中央商务区充满生气。对这一禁令可以这么理解，即人们可以将它看作是“大伦敦地区议会在伦敦外围开发的区域购物中心问题上占据一席之地。”

三、布隆方丹中央商务区：历史角度和文化重点

为了调查布隆方丹中央商务区内城复兴的前景和阻碍，需要有整体的历史观和当前对中央商务区的突出重视。Krige（1991, 1998）将布隆方丹描述成典型的种族隔离城市中心。这一描述将其他事物与各族群被隔离的方式联系起来，中央商务区形成了各种商业活动的中心交汇点（参见Krige 1991）。在种族隔离制度下，布隆方丹中央商务区是一个“仅对白人开放”的团体活动区。与其他城市的情况不同，内城的隔离制度直至20世纪90年代初仍在实施，而那时90%多的人口都为白人。除了突出布隆方丹的种族地区外，黑人人口在1968年至1990年间全部被转移出布隆方丹，去到诸如博察贝洛和塔巴恩丘的所谓的“种族隔离垃圾场”（参见Krige 1991）。

这导致布隆方丹市出于维护其“以白人为基础的城市”地位的目的，向东扩张了60公里，不过布隆方丹中央商务区依然是该区域内唯一重要的中央商务区。另外，参照南非其他地区（参见Dewar 2004），布隆方丹市地方议会自20世纪80年代初起采取各种决策来支持分散式开发。Krige（1998）指出，自1994年以来，几乎所有私人开发都向中央商务区以西发展。这种分散式开发在确保最初的白人客户以及后来的一般中产阶级客户迁出作为商业区域的中央商务区这个问题上起到了基础性的作用。进一步来说，中高收入群体从中央商务区迁出意味着中央商务区经历了一个为新的客户群进行自我调整的阶段。总体而言，楼宇得不到长期维护，公共区域和服务也都没有得到充分的重视。与分散式商业区开发齐头并进的低水平公共服务支出则进一步导致中央商务区的衰落。

以上概述描绘了一幅清晰的画面：我们不得不将布隆方丹中央商务区的各方管理缺失问题与20世纪80年代以来通过审批建立的分散式商业建筑群联系起来。它也无法跟过去将居住与商业功能分开的现代主义规划范式撇清关系。最后，由于这个经济体越来越依赖信息通讯技术，从而需要各种不同的建成环境，因此管理缺失问题也不能单纯地脱离这个经济体来看待。另外，同样的，各种服务业经济实体已经进驻各楼宇单位。随着不断壮大的服务业和技术基地寻求不同类型的办公地点，布隆方丹旧区的许多娱乐设施，如君悦大酒店、丽兹酒店、蒙地卡罗等（Coetzee 2006）关闭，其功能在大型购物商城或者韦斯德纳社区内得以重新布局。

这并不是说所有分散式结点都是成功的，不管它是以零售为主还是以娱乐为主。20年前北台商城（现更名为北岭商城）标志着零售业和娱乐业从地处市中心、离中央商务区较近的社区大跨度搬迁的开始，但其差劲的表现，突显出二线城市的局限性。一座经济发展缓慢的城市所拥有的消费市场充其量也就这个规模了。哪怕是最成功的、位于该市西部外围、以朗恩霍芬公园形式开发的分散式居住组团项目，在用了20多年进行居住区的深度扩张后，该区才被认可具有足够的经济实力支撑建立一个规模相当的购物商城。即便如此，该市的娱乐业在那里也不见得有长足发展。

中央商务区升级的重要性反映在布隆方丹市市政府的综合开发计划中。理应指导中央商务区升级的发展目标是这样表述的：“到2006年，布隆方丹中央商务区的商住需求将会高涨，全球生产总值年增速达到4.5%，至少会有100家新商店开张，写字楼空置率下降50%，越来越多人长期居住在昼夜充满生机的中央商务区里面”（Mangaung 2006）。而综合开发计划最终仅成为一个空洞的愿景描述，因为它似乎无视布隆方丹市的经济在过去10多年都没有长足发展这个事实。显然，商业的形成并没有达到预期的增长速度。如果人们以这种方式发展中央商务区，它将会吞噬该市其他地区的商业部门。事实上，北台商城的失败与位于布兰德威格的米莫萨商城和韦斯德纳的洛根湖滨水区有着密切关系。

需要提醒的是，虽然我们提及了众多中央商务区，当中包括博察贝洛和塔巴恩丘的中央商务区，但本文关注的只是布隆方丹的中央商务区，因为从经济角度讲它比另外两个都更为重要。如果说到它所需的综合开发项目，尤其会提到以下几点：增加游客人数、建设整洁安全的中央商务区、有效地将中央商务区的历史特色与周边环境联系起来、有效地将中央商务区与交通运输系统联系起来、提高居住人口密度、建立城市改良区。从文献梳理的情况来看，这些项目似乎与学者们所建议的相一致。尽管中央商务区的重振是重要的，有人可能会质疑，与对信息通信技术缺乏重视相比，是否过分强调了中央商务区的升级。本文正是在此背景下评估布隆方丹城市更新中的前景、阻碍与错失的机会。

四、布隆方丹中央商务区更新中的前景、阻碍与错失的机会

以上章节回顾了内城更新的国内外经验以及布隆方丹中央商务区的历史沿革。这一节转向讨论重振布隆方丹中央商务区的前景、阻碍与错失的机会。笔者目的实际上是分析国内外经验在多大程度上与布隆方丹的中央商务区有关。

（一）明确基本原则：对付犯罪与脏乱差

重振中央商务区首先遇到的阻碍是在基本服务的供给上，譬如排水、供水和预防犯罪。从整体上看，商人、土地所有者和顾客们由于提供基本服务供给不足的负面经历是对布隆方丹中央商务区商业环境带来不良影响的罪魁祸首。其不满意程度之高如图1所示。

（二）在中央商务区设置不可或缺的经济助推器

正如在历史沿革回顾中所提到的，布隆方丹中央商务区丧失了以往的娱乐属性。当顾客被问到中央商务区有哪些负面因素或改善方法时，少部分（7%）受访者提到了与娱乐属性相关的方面。值得一提的是，娱乐是他们前往分散的购物中心的主要原因之一，但在前往中央商务区的原因中却几乎没人提及娱乐。正如文献中所指出的，中央商务区的经济多样性通常与旗舰项目是齐头并进，从而使中央商务区的经营形式多样化——娱乐就是其中的一个方面（Clark 2004）。关于这种途径，布隆方丹曾错失两次机会，一次是新建的风车赌城没有建在中央商务区而是建在城西边缘；第二次是规划中的布隆方丹会议中心很可能不会建在中央商务区。从这些错失的机会中我们可以明确，需要齐心协力地游说，让中央商务区的地块至少有机会开发一到两个旗舰项目。游说布隆方丹市政府将这些项目定位在中央商务区也受到一定的牵制，因为布隆方丹的经济重心不在国际旅游市场，而主要在本地和区域市场。于是问题就来了：就推动经济多样化的能力而言，旗舰项目在布隆方丹这样的二线城市，是否能跟其他与全球经济拥有更密切联系的城市具有同样的可行性和适宜性？

仍然存在的一个机会就是国家博物馆的扩建，还有将历史遗迹布兰德总统街升级为观光专用区（参见Visser在本论文集中其他相关论述）。这需要布隆方丹地方政府与艺术、文化和体育部门之间展开深层次的政府内部合作。这些机构应该共同筹集经费，共同筹划博物馆的扩建与完善工程。还可能要考虑征用赫索格将军广场作为国家博物馆举办各种活动的一部分场所。这自然而然地将国家博物馆与布兰德总统街联系起来。将布兰德总统街开发成为一条适宜观光的步行街对这一点很重要。然而，这项举动同时依赖于布隆方丹现有旅游市场的管理以及后续经济增长的保证。

（三）扩大中央商务区居住比例的潜力

布隆方丹中央商务区的居住比例一直以来都比较低。而区内居住人口主要分布在中央商务区的边缘地段。提升中央商务区的居住比例似乎是很有潜力的，有两种机制应该可以进一步推动这一趋势。首先，社会住房项目的经费机制可用于此。这样一来，机构补贴以及宣布中央商务区作为重建拨款区就顺理成章了。第二种机制与布隆方丹地方议会的土地税收政策有关。如果土地所有者有意愿将其商用物业转换为包含居住用途的物业，就可以享受特殊的土地税收优惠。在相同的层面上，应该注意确保居住比例的增加不会导致楼宇和公共环境的恶化。然而，从居住房产开发的角度讲，最大的阻碍是已有的楼宇基本都不够规模，不具备从写字楼向居民楼转换的可行性。

（四）利用商业改良区或城市改良区

尽管文献建议将商业改良区或城市改良区用作中央商务区升级的制度安排是切实可行的，我们还是应该就布隆方丹的案例作具体分析。中央商务区内50%以上的楼宇都属于同一个业主，这一事实使得上述方法的可行性大打折扣，因为这些商业改良区或城市改良区都极大地依赖于同一间公司。这些机制也可能被同一个土地所有者自身的利益所主导。运用这些制度安排也与政府的税收激励密切相关。国家为培育中央商务区升级所提供的税收激励，从某种程度上说有利于国有和跨国企业。像英国耆卫保险公司这样的大企业，它们以异地和企业内部不同部门（不仅是房地产管理）的操作、利润来应付某些地区内城升级所需的开支和现金流，这会让它们更容易享受税收激励政策的优惠。在布隆方丹，绝大多数在中央商务区拥有房地产的企业都是这些房地产的管理者并且拥有那里的大部分地产，因此税收激励政策的作用似乎没那么大了。事实上，在一项针对土地所有者的调研中，只有不足50%的人注意到这些现成的机会。同时，如其他城市的情况一样，城市改良区和商业改良区很有可能不欢迎非正规经济。总而言之，尽管我们都承认城市改良区和商业改良区有一定分量，也至少应该考虑其中一种方案，我们也应该承认，在一个规模较小的、与全球联系不多的经济体中，实施这些机制可能更加困难。

（五）规范分散式开发

二次渐伐可以有效的利用资源，取得木材，更重要的是为了更新下一代森林创造良好的条件，特别是在干旱的气候条件和瘠薄的土壤条件的影响下，对油松主伐后更新有很大难度的迹地更具现实意义。

有人建议在调研过程中议会应考虑通过立法来规范分散式开发。如此一来，中央商务区就得到了保护，免受越来越多的分散式商业活动的影响。非常有趣的是，反而是中央商务区的土地所有者们觉得没有必要对分散式开发下禁令。他们认为，他们已成功地适应了新的客户群，其占有率在过去5年显著攀升。他们一致认为用立法的形式来解决中央商务区的某些困境是不妥当的。

五、探讨与结论

本研究认为，尽管有一系列关于城市的后典范主义观点，人们还是认为一座城市的中央商务区是非常重要的。在许多方面，中央商务区保留了空间秩序功能以及一个明显不可或缺的城市特质，这种特质对于我们理解城市的空间性非常必要。研究揭示了在布隆方丹的背景下，情况并非如此。中央商务区发展了一个新的功能，适应了新的现实和客户。中央商务区是一部分城市人口的生活组成，但它已几乎从布隆方丹大多数人口鲜活的地理概念中消失。根据Pirie’s（2007）对开普敦的分析结论，我们可以这么说，布隆方丹中央商务区从结构上和空间上都不是城市的“中心”。不仅一大部分商业都已经迁移到别处，而且中央商务区的商业成分也不再以商品贸易为主。

本研究的一个结论是，这些问题首先与二线城市的内城再生是否与大城市地区的内城再生不一样有关。而笔者认为，事实就是如此。文中提到的三个原因支持了这个结论。首先，跟开普敦或者约翰内斯堡相比，布隆方丹中央商务区与全球资本的国际联系有限，这使中央商务区升级从表面上以及从经济的角度看变得不那么重要。其次，从布隆方丹这个较小的视角看，使用税收激励来更新楼宇似乎用错了地方。商业已经适应了新的中央商务区市场，或者新的商业，典型的如中小企业与微型企业，已经伴随着新的中央商务区的现状而发展。

与此相关的是，中央商务区存量楼宇的所有权基础面很窄，掌握在少数几个企业手中，而这些商业实体的主要商业活动就在商业房地产领域。与那些能够注销掉房地产投资并以其他商业活动来管理房地产投资现金流的大企业不同，这些主要关注房地产管理的小企业并没有必要的商业来支撑它们运用现成的激励政策。再者，由于它们的存量楼宇都已出租，而租客们也已经适应了新的中央商务区的现实状况，这些业主们基本没有了参与更新/振兴项目的动力。相比之下，目前，这些业主成功地阻止了该区的大规模更新项目。另外，由于中央商务区的大业主之一正在南非中部、即中央商务区框架之外，开发一座超大型区域商城，该业主也不可能再在布隆方丹中央商务区内进行大规模投资。“吞噬”它们自己的物业才是活生生的威胁，尤其对于下文的观点而言。

笔者的结论是，中央商务区经济多样化项目的地点和可能性是有限的。造成这种局限性有几个原因。首先，必须承认，相比大城市地区，布隆方丹本地的经济并不景气（尽管最近增长较快）。而且，与大城市地区相反，布隆方丹与国家层面的经济联系十分有限。也许更重要的是，为了使中央商务区经济多样化而部署的与外围经济或者国家经济的联系，如有目共睹的“创意产业”，在此也特别受局限。从这个角度讲，一些问题就可以与省级和地方政府的制度局限性联系在一起。譬如，在约翰内斯堡，省级和地方政府部门规划单位之间的合作非常密切，在布隆方丹则不是这样。它们似乎没有意识到省级政府在地方经济尤其是中央商务区的发展中所扮演的重要角色。在两个案例中，有很强的政治紧迫性将开发项目推广到自由邦省或者布隆方丹的空间经济中。然而，必须有清晰和强有力的恢复建设的着力点，才能使重振中央商务区成为可能。

重振中央商务区，从而让人们不再对其抱有负面的认识，主要在那些易于纠正的问题，比如更完善的排废处理、公厕设施、保洁服务以及预防犯罪。对布隆方丹而言，重振中央商务区以吸引更多顾客，将需要依赖地方政府的行动（也许是与私人部门一道）来确保有合适的环境，而非用现成的国家项目来解决困境。

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Revitalizing the Bloemfontein CBD: Prospects, Obstacles and Lost Opportunities

Gijsbert Hoogendoorn, Gustav Visser, Molefi Lenka, Lochner Marais, Deidre Van Rooyen, Anita Venter

Urban change has systematically been researched for more than a century. One of the key foci has been the Central Business Districts （CBDs） of cities. The past decades has seen an extensive literature develop on CBD decline focusing on why such decay sets in and which strategies, as well as policies, that might be deployed to stimulate the revitalisation of these areas. The debates are, however, in the main developed within the context of large cities, whilst the geographical focus tends to be on countries of the post-industrial north. In the South African context, a small, but nevertheless significant literature has developed chronicling both CBD decline and subsequent revitalisation strategies deployed to reverse such decline. Similar to the international experience, the focal point has been South Africa’s main metropolitan regions, whilst secondary cities have remained beyond the investigatory focus. The aim of this paper was to provide an outline of the prospects and obstacles that face CBD revitalisation in the secondary city of Bloemfontein. It is argued that whilst generic revitalisation programmes in cities such as Cape Town and Johannesburg have seemingly stemmed further CBD decline, other strategies might be required in secondary cities such as Bloemfontein.

CBDs; inner-city decline; inner-city regeneration; Bloemfontein, South Africa

F293

海斯伯特·胡戈多恩，罗德斯大学地理系讲师。古斯塔夫·菲瑟，自由州大学地理系副教授。默勒斐·兰卡，自由州大学发展支持中心初级研究员。洛克那·马雷，自由州大学发展支持中心教授。黛德丽·范·卢因，自由州大学发展支持中心初级研究员。阿妮塔·范德，自由州大学发展支持中心研究员。

（编译：陈丁力）