我国住房养老保险的制度设计

连晓丹，朱金伟

(安徽财经大学，安徽 蚌埠 233031)

到目前为止，我国60岁以上的老年人口数已经超过全国总人口的10%， 2010～2040年将是中国人口老龄化速度最快的时期，据估计这一阶段老年人口比重平均每10年提高3.99%，预计到21世纪中期，我国老年人口数量将超过4亿，占全国人口的28%，每4个人中就有一位是老人。而中国的老人都是“不动产富人，现金穷人”，他们拥有过百万的房产但日常生活支出只有1 000元左右，如何解决这个问题，本文尝试一种新的制度安排：住房养老保险。

一、我国养老问题的现状

(一)人口老龄化日益严重

美国国际战略研究中心(CSIC)在2004年所做的关于中国退休制度对人口和经济的研究报告指出, 35年前,中国的年轻人口与老年人口的比例为6∶1,到2009年,老年人口将是年轻人口的2倍。人口预期寿命由1949年的41岁提高到现在的70岁。2004年,中国的老年人口仅占总人口的11%,但到2040年,中国老年人总数将达到4.11亿,占到总人口的29%,将超过法国、德国、意大利、日本和英国目前的人口总和。而目前在1983年实行计划生育的第一代已经进入了适婚年龄，中国的家庭结构开始全面步入421模式，即四个老人一对年轻夫妻和一个小孩。这样的模式将会冲击传统的“养儿防老”思想，老人的养老问题受到了前所未有的压力。

(二)社会养老保险资金收不抵支

1993年以前我国社会养老保险资金实行的是“现收现付制”，但是1993年之后，现收现付制开始向基金积累制转变，由于历史负担和个人账户基金被挪用，加上个人账户的基金保值增值困难，同时为了缓解日益增长的人口老龄化压力所带来的养老金现收现付的压力，于是，在1995年提出了社会统筹与个人账户相结合两个具体实施办法，目的是为了避免以后保险资金收不抵支状况。然而，我国养老保险资金的收支状况仍旧日益恶化，1997年我国的基本养老保险收不抵支的城市有5个，以后更呈日益扩大趋势。2000年，我国的基本养老保险费欠费达到360个亿，而且在逐年扩大，欠费最主要的原因就是现在缴费的人数逐渐减少，而领取养老金的人数逐渐增大，所以造成了个人的账户也是账面的资金，其实已经是空账了。

(三)个人账户资金受到通货膨胀的影响

经济的快速发展必然引发通货膨胀而导致物价上涨，而我国的社会保险资金投资渠道狭窄，保值增值的功能弱，由于目前社会养老保险资金实施个人账户和社会统筹相分离，个人账户积累基金完全由个人缴费，缴费年限长，积累数额庞大，但是不能动用而变成“死钱”，这部分资金完全没有抵制通货膨胀的能力。

个人账户是个人每月工资的8%逐月积累起来的，根据我国目前的经济发展速度，未来仍然是一个高速发展时期，所以通货膨胀是无法避免的。假设通货膨胀率为每年4%，工资每年为A元，工作年限为30年，目前的工资已经和通货膨胀挂钩，但是在个人账户里面的钱是一笔“死钱”，无法抵制通货膨胀。

30年个人账户资金的积累：

A*8%+A*(1+4%)*8%+…+A*(1+4%) ^29*8%=4.487A

完全抵制通货膨胀的积累：

A*(1+4%) ^29*8%*30=7.485A

让通货膨胀蒸发了的资金：

7.485A-4.487A=2.998A

由此看来，个人账户里面的资金无疑让通货膨胀无形中蒸发掉一大半。但是，这并不意味着之后不再受到通货膨胀的影响，因为领取个人账户资金需要二十或三十年左右的时间，这一段时间领取的资金不变，但是通货膨胀依然存在，无疑是在不断地削弱这一部分资金的实际购买力。

二、住房养老保险的背景和意义

(一)住房养老保险的背景

房产是中国绝大部分人的最大财富，所以中国很多的老人都是“不动产富人，现金穷人”，他们很多拥有过百万的房产但是日常生活支出只有1 000元左右，无疑就是畸形的消费者，不符合合理的个人理财观念。所谓的住房养老保险也就是反向抵押贷款，是指老年人将自己拥有的房产抵押给银行、保险公司等金融机构,由相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、健康状况、房屋的现值、未来的增值折旧等情况以及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,将其房屋的价值化整为零,按月或按年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。老年人可以把僵化的房屋资产转换成流动的现金资产,从而解决一部分养老问题。

(二)住房养老保险的意义

第一，对老年人来说，我国提倡老年人在晚年过着高品质有尊严的退休生活，最基本的就是老年人在退休之后有足够的可支配资金。而住房养老保险无需卖掉房子也能拥有一笔固定收入用于维持和改善晚年生活，减轻子女的赡养压力。

第二，对房地产业而言，可增加二手房上市量，活跃房地产二级市场，抑制房价上涨，进一步促进房地产市场的健康发展。近年来，我国房地产价格涨幅持续高位运行，房价的过快上涨隐含了潜在的金融风险。为此，央行调整了个人住房贷款政策，对住房需求进行调控。

第三，对整个社会而言，可以缓解养老金严重不足的问题，减轻国家在养老方面的压力，保证社会弱势群体的生活安定，维持社会稳定。推行住房养老保险无疑就增大了社会的流动资金，必然会促进消费，符合国家一直以来的拉动内需的国家政策。同时又可以转变人们的消费意识，刺激和挖掘消费，促进国民经济的增长。

三、我国住房养老保险面临的问题

(一)房屋产权问题

住房养老保险在国外已经成功实行，但是在中国却无法实施，因为在中国买房子不像在其他国家拥有的是房子的永久产权，基于我国目前的地权制度，我们的房子产权只是不完全产权，对住宅的使用权只有70年。根据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回。

(二)银行和保险公司经营稳定性问题

住房反向抵押贷款即“倒按揭”在银行界早已经不是新名词，同样保险界一直都在考虑住房养老保险这个产品，但是因操作十分复杂，而且风险太大、时机不成熟放弃了。目前来讲，这种风险依然存在：一是政策风险，即国家未来的住宅政策的变化；二是利率风险，即利率的预期变动状况；三是预期寿命风险，即实际存活寿命超出预期存活寿命；四是房价波动的风险，即未来房地产交易市场的变化，房价走势的升跌；五是城市规划风险，即规划设计变更、住宅拆迁等；六是信用道德风险，即由于信息不完全、不对称，造成逆选择、败德行为的出现。七是变现风险，即到期收回房产的市场变现，价值能否回收并有利可图。

(三)传统“养儿防老”观念障碍

开展反向住房抵押贷款业务，需要与之配合的人文土壤。虽然现在中国人的家庭观念在不断受到西方观念的冲击，但是，数千年的文化还是根深蒂固，短期内不会有所突破。

反向住房抵押贷款业务的开展亟须传统观念的转变。首先，子女要独立自强，不依赖遗产谋生，减轻老人负担。其次，老人要加强自我保障，减轻儿女的养老负担，逐渐将两代人之间的过渡依赖改为相对自立。只有随着人们观念的转变和发展，这项制度才能为更多的老人所接受，在解决老龄化问题上发挥更重要的作用。

(四)技术难题

住房养老保险是一个复杂的金融产品，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算，以及巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的选择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。主要包括：(1)住宅资产的价值确定方法(房产价值的评估，产权确认，评估的有关思想技术与方法)；(2)预期寿命的确定，尚可存活年限的确认，确定的方法及依据；(3)房款即养老金的发放办法，每期应支付房屋价款的计算；(4)反向住房抵押贷款盈亏指标分析；(5)关于合同违约问题及协调处理机制的制定等可能出现的特殊事项。由于我国金融业实行的是分业经营，单单凭借银行或者保险公司都是很难解决这些技术难题的。

四、我国住房养老保险运行机制的构建

(一)构建我国住房养老保险的作用

1.解决个人账户的资金保值增值问题

因为住房抵押贷款是一个很安全的资产，不仅仅可以抵制通货膨胀，还可以增值。2005年我国的住房抵押贷款达到18 000多亿元，不良资产只有16.7亿元，只占0.68%，而且一旦房子收回，就不是不良资产了，这个比例将趋近于零。把个人账户的钱投资到住房养老保险上无疑是一个很好的选择。

2.增加保险公司的资金投资渠道

截止到2006年年底，全国的保险公司资产总额已达1.97万亿元，但是保险资金投资渠道狭窄，其中70%的资金都是投资于国债和银行存款，承受着很大的利率风险和通货膨胀的风险，而投资于住房养老保险债券无疑是一个稳定可靠的出路，不但可以避免利率风险和通货膨胀风险，还可以保值增值，有利于保险公司的健康发展。

3.促进金融市场的稳定和发展

住房养老保险由政府承办，不但可以增加金融市场的金融产品，又可以避免由于金融的创新而削弱政府的货币政策调节能力。

(二)我国住房养老保险的具体设计

1.住房申请人

申请人必须是已经退休的和符合退休年龄的老人，申请人必须独立拥有完整的产权，产权没有涉及任何的贷款和担保。

2.住房养老保险机构

住房养老保险机构是集银行贷款性质、保险精算技术、房地产评估为一体的政府机构，主要工作是审批申请住房养老保险的申请人是否符合基本要求和对其住房进行价值评估。

3.住房养老保险债券发行机构

对住房养老保险机构所接受的申请人所有的房产进行资产整合，根据生命表每一阶段出现的死亡率将住房养老保险打包成不同阶段的债券，分5年、10年、15年、20年、30年不等，优先出售于保险公司和个人账户资金，其余的投资者可以通过在商业银行申请购买。

4.投保方式

(1) 申请人向住房养老保险机构提出申请；(2) 住房养老保险机构审查合格后，受理业务申请，然后通过对其房产的价值估价，在双方自愿的前提下签订合同。住房养老保险机构每月向申请人给付保险资金。(3) 住房养老保险机构把所有的房产全部委托给住房养老保险的债券发行机构进行债券整合。(4)住房养老保险的债券发行机构把房产整合成为债券出售给保险公司和养老基金或者其他金融机构，回收资金，然后支付给住房养老保险机构。等到申请人去世之后，住房养老保险债券发行机构获得房产，并通过房地产市场拍卖出售，或以改造再开发等形式处置房产收回资金购回债券，然后把其债券注销。

5.给付金计算

给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。即：每月给付金额=(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期)/(预期寿命-投保时寿命)×12。

五、推动我国住房养老保险的建议

(一)由政府介入承办

住房养老保险在中国的金融市场无疑是一个新的金融产品。无论是由银行还是保险公司承办，目前来说都不符合中国的分业经营模式，因为这个产品涉及的方面很多，有银行的贷款业务，保险公司的生命表和精算计量，房地产估价和发展，国家政策的预见和国家经济发展等一系列问题。即使能解决，金融市场的过度创新无疑不断削弱了政府的货币政策影响力，而且历史已经不断地证明每一次的金融危机都是因为过度的金融创新导致的，正如这一次的次贷危机也不例外，故由政府承办可以更好地控制金融创新的风险。

(二)健全法制

房地产价格是对房地产市场进行有效管理的重要手段，房地产市场的诸多问题都能从价格中直接或间接反映出来。我国已经颁布了《价格法》，但涉及房地产价格的规定过于原则，实践中房地产价格混乱的现象依旧是一个严重的问题。混乱的房地产价格使住房养老保险中的评估很难公允。因此有必要对房地产价格管制做专门的规定。我国的地权制度和城市规划中拆迁补偿制度也需要完善，以解决产权纠纷和住房拆迁纠纷。住房养老保险作为一种新型的金融产品，如果缺乏必要的市场监管，不仅仅会损害老年人的正当权益，也会给住房养老保险产生负面的影响，我国应该加强对风险的有效控制和促进市场监管的法制化建设。

六、小 结

住房养老保险不仅仅是为了针对目前的老人养老问题，其最为重要的是针对计划生育后的第一代退休群体，根据目前我国的人口预测，我国在未来的人口将会达到16亿，而且人口已经从高出生率、高自然增长率、低死亡率的人口增长模式转变为低自然增长率、低出生率、低死亡率。未来的年轻一代人口在不断减少而老年人口则在不断增加，而且以后将会以“421”的家庭模式为主导，这必定会打破传统的养儿防老模式，那时候，住房养老保险必定会成为社会最合适老人养老的保险产品。

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