小议我国物业管理的计费方式

赵 青

(黄石理工学院,湖北黄石 435003)

小议我国物业管理的计费方式

赵 青

(黄石理工学院,湖北黄石 435003)

本文从我国物业管理最常用的计费方式——包干制和酬金制的涵义出发,对包干制和酬金制的计费方式进行了多角度比较分析。

物业管理;计费方式;包干制;酬金制

物业管理费用的计算及收缴是物业管理的重要一环,也是物业管理资金能否顺利筹措到位的关键。物业管理费对物业管理企业和广大业主来说,都是一个非常敏感的问题,也是关系到物业服务能否维持下去并持续发展的关键。物业管理企业应掌握不同类型物业的服务费计算与标准,其中,包干制和酬金制是我国物业管理收费最常见的两种计费方式。《物业服务收费管理办法》规定,“业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费”。

一、包干制和酬金制的涵义

(一)包干制的涵义

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式[1]。

物业服务费用的构成不仅包括物业服务成本,还应包括法定税费和物业管理企业的利润,主要适用于普通住宅小区物业服务费的测算。普通住宅小区的物业服务收费一般是政府指导价,物业管理企业依据所提供的服务内容、质量确定收费标准,向业主收费。如果年终决算时产生盈余,则全部作为物业管理企业利润;如出现亏损,则由物业管理企业全额负担。这是一种物业管理企业以固定数额的收费标准提供物业服务,在保证物业服务合同约定的服务标准基础上,通过降低服务费用支出,获取利润的管理模式。

(二)酬金制的涵义

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

预收的物业服务资金中,不仅包括物业服务支出,还应包括物业管理企业的酬金,一般适用于高档公寓、别墅、大厦的物业服务收费测算。核算物业服务费时,应按物业的硬件条件及服务方式、内容做出年度支出预算,再加上物业管理企业的酬金,按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余,则转入下一年度使用;如果出现亏损,则予以调整。这种核算方法也称实报实销加酬金制,是一种由业主决定物业服务水平及收费标准,物业管理企业提供的所有公共性物业服务所发生的实际成本均由业主承担,物业管理企业按照提供服务的成本计算收取一定比例的酬金作为利润的管理模式。酬金可按固定数额提取,也可按比例提取。

物业管理企业应向业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况,业主或业主大会对此提出质询时,物业管理企业应及时答复。

二、包干制和酬金制的比较

(一)酬金制体现的是委托关系,而包干制则是交易关系

实行物业服务费用酬金制,预收的物业服务支出属于代管性质,为业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定外的支出,体现的是一种委托关系。实行物业服务费用包干制,是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式,体现的是一种典型的交易关系。

(二)酬金制更具有监控性

目前,很多物业管理项目,尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制,主要缘于包干制简单易行。以住宅小区为例,在包干制的模式下,业主只需根据物业管理委托合同向管理企业交纳固定费用,就可享受物业管理企业提供的各项服务;而在酬金制下,大额公共支出需经业委会(或业主大会或业主代表大会)讨论通过,由于业主(或业主代表)人数较多,可能存在意见不一的情况,而且短期内召集所有业主(或业主代表)也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。

酬金制可让物业管理费的花销账目明示业主,但包干制下的物业管理费则无法透明;包干制下的物业管理费的支出靠自律,而酬金制下的物业管理费,可以双方协商灵活处理,只要服务质价相符。采用酬金制,较之包干制,更有利于业主行使自身权利。业主(业委会)可以检查每笔物业管理费用支出的明细,而物业管理企业每一年都须向业委会(或业主)上报管理费预算并经审核后才能执行,且一定数额以上费用的支出必须经业委会主任签字。这种财务支出的透明度不仅利于业主监管物业管理企业,而且有利于其自身选择、甄别物业管理企业,充分显示了其主体地位。

(三)酬金制更利于培育健康的物业管理企业

包干制“锻炼”了一批短视企业,无论物业的管理状况如何,只要目前能收到物业管理费就行。而酬金制,则要靠把物业管理费认真花出去,服务到位,才能收到完整酬金[2]。另外,目前的税法规定,成本不计税,管理费计税。也就是说,在酬金制下,划归成本的那一部分费用目前是不用交税的,只有约定付给物业公司的服务费才需交税。而包干制下,整个物业管理费都需要交税。一般来说,付给物业管理企业的服务费约占整个物业管理费的10%左右,因此,酬金制下可节约相当大一笔税钱,这对发展中的中小型企业不无裨益。

(四)酬金制促使业主缴费自律

在包干制下,物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务,对应收的物业服务费用拥有所有权,可以自行支配,业主及业委会无权检查其使用情况,这样容易造成双方的不信任感,引发业主与物业管理公司的矛盾,业主不交费损害的是物业管理公司的利益;而酬金制下,物业管理企业拿的酬金是固定的,如果有业主不交物业管理费,损害的是公众利益。因此,酬金制更利于物业管理企业收取物业管理费。

三、包干制和酬金制各自的适用领域

包干制和酬金制各有利弊,所以必须依据具体情况分别适用。

(一)品牌优势较为突出的物业管理企业,针对市场化程度较高的物业项目,适合采用包干制

品牌优势突出的物业管理企业,完全可以凭借自身的品牌优势,在市场化程度较高的项目上,实行包干制。所谓市场化程度较高,首先是指所在地区的物业管理市场较为成熟,可以由市场自发地调节物业管理费用的价格,如深圳、上海等地[3]。其次,市场化程度较高,指的是业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管。同时,该市场上物业管理企业的自身素质较强,业主甄别物业管理企业的水平的能力较高,企业和业主双方彼此信任,就会较少发生矛盾。唯有如此,包干制才能充分发挥其简单便捷、节约成本、激励企业发展的优势。

(二)处于幼稚期的企业或者业主结构合理的项目(尤其是非住宅型项目),适合采用酬金制

幼稚期的企业采用酬金制,可以避免资金流转困难、经营亏损等一系列风险。这是因为酬金制中的物业管理服务属于预付费的经营方式,一旦签订了物业服务合同,几乎不存在该种服务销售不出去的风险,故其经营风险小到可以忽略不计。虽然酬金制下的利润率不高,但能确保企业永远处于盈利状态,最低限度地保证了企业的简单再生产可以循环下去,为刚起步的企业提供了发展的基本保证。

而对于业主数量适中、业主层次较高的项目而言,采用酬金制也恰到好处。尤其是业主较为集中的中高档写字楼项目,采用酬金制在维护业主权益的同时,也加速了物业管理企业的规范化运作,为打造优秀物业管理企业创造了条件[4]。

(三)住宅类物业项目可依据企业规模和业主环境,具体选用包干制或酬金制

对于住宅类物业,由于与生俱来的复杂性,加上业主身份、水平、层次等方面的差异,物业管理企业可以依据具体情况适用包干制或酬金制。

四、实行酬金制的难点分析

反映在业主与物业的关系上“酬金制”其实是种委托关系,而“包干制”则是交易关系,这两种关系对业主意味着什么?打个比方说,委托关系就是委托你买瓶10元钱的水,给你2元钱跑腿费;而交易关系则是给你12元钱买1瓶水,守规矩的就买10元钱1瓶的水,自己挣2元,不守规矩的就买瓶2元钱的水,自己挣10元。用物业的概念理解这个比喻,其中的水就是服务项目,10元钱是服务标准,2元钱就是“酬金”,由此显然就不难理解两者的区别了[5]。

然而,业主是一个群体,他们对“水”的需求往往不一样。有些人喜欢10元钱1瓶的“水”,有些人则喜欢5元钱1瓶的“水”,怎么办?如果是交易关系,因为双方预先没有说明白,标准只能由物业定,这样不同业主的满意程度就会不一样,于是满意的就付物业费,不满意的便开始拖欠物业费。如果是委托关系,那么业主或业主代表首先就得达成共同意见,明确物业该提供什么标准的服务,酬金是多少,物业今后只要按要求提供服务,业主一般都是能接受的。要实施“酬金制”,最关键的就是业主事先达成共同意见,明确物业公司的服务标准和酬金水平。

而这一点,对有着上百甚至上千人的小区来说,显然有着很大的难度。一个小区内业主越多,需求层次就越复杂,要达成共同意见的可能性也就越小。因此,大部分小区目前还是采用包干制。

虽然,我国大多数物业管理企业采取的还是包干制的计费方式,但是花多少交多少的收费方式更公平。酬金制很大程度上维护了业主的利益,但操作起来较为复杂,尤其对人口密集的住宅小区来说,召开一次业委会(业主大会或业主代表大会),实非易事。就我国目前物业管理行业现状而言,普遍采用的是包干制,但酬金制则是未来住宅类物业管理项目的发展趋势。

[1] 国家发展和改革委员会,建设部.关于印发物业服务收费管理办法的通知[Z].发改价格,[2003]1864号.

[2] 中国物业管理协会秘书处.物业管理行业生存状况调查报告[J].中国物业管理,2008(5):20-23.

[3] 庞雪荣.住宅小区物业管理服务质量评价研究[D]: [硕士论文].大连:大连理工大学,2007.

[4] 汪本聪,邹锐.论新时期物业管理的创新与发展[J].经济师,2005(6).

[5] 黄安永,葛春辉.菜单式物业服务分等收费标准制定的实证分析[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2007(2):65-67.

Discussion on Bill ingWays of China’s PropertyManagement

ZHAO Qing

(Huangshi Institute of Technology,Huangshi Hubei 435003)

The paper starts from the explanation on the contentsof two commonly used billingways,complete rationing system and commission system.In addition,the paper compares different billingways from multiple perspectives. [Key words]propertymanagement;billingways;complete rationing system;commission system

F293.33

A

1671-7422(2010)01-0059-03

2009-06-04

赵青(1981— ),女,湖北大冶人,助教,硕士生。

(责任编辑 陈咏梅)