物业管理服务包干制与酬金制的思考

邓启迪

【摘要】2003年，国家发改委与住建部为规范物业管理服务的收费行为，为保障业主的合法权益，维护物业管理服务公司利益，联合发布了《物业服务收费管理办法》，其中第九条提到：“业主与物业管理公司可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业管理费用。”什么是包干制与酬金制？这两种形式各自的利弊又是什么？物业管理公司怎么样选择这两种形式才能保证利益的最大化？本文着重分析物业管理服务的包干制与酬金制的利弊，同时对酬金制仍然需要完善的地方进行分析说明，为物业管理公司选择何种形式收取物业管理费用提供参考依据。

【关键词】物业管理;包干制;酬金制

一、包干制与酬金制的定义及特点

1.包干制

（1）定义

物业管理服务中的包干制主要是指是业主向物业公司支付同定物业管理服务费用，如果本期物业总费用支出高于或低于所有业主支付的物业管理服务费总和，不足部分或剩余部分将由物业公司承担或享有。而物业管理公司如果采用物业费用包干制，其向业主所收取的物业管理服务费用包含为业主提供管理服务的总支出;、其所承担的相应税费支出以及物业公司所赚取的利润。

（2）特点

①企业在服务与利润夹缝中生存 由于是采取物管服务包十制，物管公司每个月的收入都是同定的，如果想要获得更多的利润，只能降低服务成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服务质量，使服务质量达不到事前与业主签订合同中所约定服务标准，导致业主对物管公司的满意度降低，从而影响公司自身发展及声誉。但是如果要想获得较高的业主满意度，提高服的质量，则会增加其所承担的服务成本，致使公司利润下降，从而导致增加企业经营管理风险，使物管公司面临发展及生存危机。

②节省监管成本，提高决策和服务效率 众所周知，对生产或服务的监督是保证优质产品与服务的最有利于段。现今实施的质量管理标准IS09000（ 2000）强调了生产产品或提供服务的过程控制，保证在生产或提供服务过程中的每个环节都能有高质量，使得最终产品与服务能够达到预期的高品质要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定都是有专业性的，必须由专业人上或机构监管才有效，当然物业管理的监管亦不例外。消费者对物业管理公司服务监管的直接成本主要包括了业主委员会在业主中或者从外聘请专业人上或专业机构进行日常服务工作的监管，需要花费大量的金钱，此外还存在间接成本.如物业管理公司必须设置专人来协调处理业主委员会的监管工作，整个过程中所耗费的人力、物力及时间是不可估计的，也没有为业主提供物业服务，造成了一定资源的浪费。

2.酬金制

（1）定义 物业管理服务中的酬金制主要是指在向业主预收物业服务资金，其中按业务与物管公司约定比例或者约定数额提取一定金额支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同所约定的服务支出，不足部分或剩余部分南所有业主承担或享有。物业管理公司在酬金制下，每月所得到的利润是相对同定的，同时为业主提供的物业管理服务成本不受其支配。

（2）特点：

①保障业主和物管公司双方利益 酬金制在一定程度上可以弥补包十制的缺陷，酬金制的管理服务下，业主所得到的物业管理服务直接来源于他们自己所付出的，不必担心物管公司为了自身利润而降低所提供的物业管理服务，同时物管公司也不必担心提高了服务质量，其利润反而降低的情况出现。因为在包十制下，物业管理公司提供的服务越好，支出将越多，利润就越少。这样一来，物业公司往往通过是降低服务水平、减少服务项日或增加物业管理收入来获取更多的利润，如果要增加物业管理收入必然增加业主的支出，从而损害了全体业主的利益。否则，物业管理公司有可能面临业主的挑战或倒闭的情况。而酬金制下的酬金就是物业管理公司获得的同定收入，业主所能得到的服务成本与物业管理公司的收入不会混淆，物来公司的支出也是清清楚楚，明明白白，业主可以控制每一分钱的使用，并且能够自己合理安排消费，业主的权益也得到了应有的保障。

②加大管理服务的财务透明度

如果物业管理公司采用酬金制的管理服务费用收取形式，物业管理公司在接管小区时需要向业主委员会提供详细的物业管理收支财务预算，并且在接管期间每月向业主委员会提供详细的收支出报告。服务管理费用的财务预算需要指明服务区内的组织架构、人员编制状况、服务等级标准等指标以及每月运作资金，从而计算出每平方米的物业管理费用，以达到收支衡，进而通过业主大会同意后形成书面合同。同时在酬金制下，物业管理公司需要每月编制财务报表，向所有业主公示服务区域内所有物业管理服务的收入与支出，使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。

二、包干制及酬金制模式的利弊分析

1.包十制模式的利弊

（1）包十制模式的优势

日前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项日，大多都是采用包十制，一个最重要的原因就是包十制操作比较容易、简单可行。在实行包十制的管理服务模式下，小区业主每个月只需要根据与物业管理公司签订的委托合同缴纳同定的管理费用，并按照前期物业管理合同享受物业管理公司提供的各种管理服务，业主不需要额外再支付其他费用。而物业管理公司，为了自身的发展与进步，他们必需提高提高自身管理水平以达到营利日的。

同时，在信息技术高度发达的今天，物业管理公司可以借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式来达到缩减管理成本与管理费用的日的，如质量环境体系认证、OA系统、无纸化办公等，物业管理公司从而规范对内管理、对外服务的流程，这不仅对提高管理服务质量有促进作用，而且高效快捷。因此，实施包十制可以激励现代管理于段与服务流程的快速发展。

（2）包十制模式的劣势

作为相对简单便捷的收费方式，包十制方便了物业管理公司的同时，也造成了物业管理交易的不透明性。物业管理公司根据与业主签订的物业服务合同来提供物业管理服务，对物业管理费拥有所有权，可以根据自身因素自行支配每月物业管理费的使用，业主及业主委员会没有任何权利检查其使用情况，从而导致了双方信息的不对称，使得双方信任感不强，容易出现纠纷。endprint

同样，物业管理公司在包十制的模式下自负盈亏也容易促使其采用降低服务质量或减少服务类型等不正当于段，从而达到压缩费用和成本的日标，为企业谋取更多利润。因此，在现实中，物业管理公司和业主双方的矛盾点多集中于此，而对物业管理公司（尤其是住宅型物业管理公司）最大的负面报道也多在于此，这也是酬金制备受推崇的主要原因。

2.酬金制模式的利弊

（1）酬金制模式的优势

酬金制的一个重要优势是能体现业主的主体地位，物业管理费说到底是业主的钱，而物业管理公司只是业主聘请的管理助于，因此业主对物业管理公司的监督是在正确行使法律所赋予的权利，并非是十涉物业管理公司的内政。其次，物业管理公司运作更规范，这是从物业管理费的使用来说的，物业管理公司仅仅只是一个代管机构，其所得的就是管理酬金，无权替业主作主，同时对物业维护的每一项支出需要咨询业主委员会，业主有权检查和监督物业管理成本，使得物业管理更透明。因此，酬金制下把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范、更透明。

同时酬金制的使用让物业管理公司更节省，这是因为当前税法规定：“成本不计税，管理费计税”。换句话说，使用酬金制管理的小区，成本的那一部分物业管理费不需要交税，只有约定付给物业管理公司的物业管理费必须交税。而包十制的小区要按照整个物业管理费交税，一般来说，付给物业管理公司的管理费占整个物业管理费的10%左右，由此一来，相对业主来说，使用酬金制能节省的税费是一笔不小的数日。

（2）酬金制模式的劣势

酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其具体操作比较复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开业主会议，并非是一件容易的事情。此外，业主委员会或业主对物业管理公司的监管无形中增大了物业管理的成本。不论是在业主中，还是从外聘请专业人上或专业机构进行审计监督，都是需要付出 -定金钱的，而且物业管理公司需要负责协凋、联络业主方，也是需要耗费人力、物力及时间，这些都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。就日前中国物业管理水平来看，对酬金制还没有深入的理解和研究，业主对监督管理深度还不正确把握，其有效性不得不让人质疑。

三、我国推行酬金制仍然需要完善的方面

虽然酬金制更加透明、合理、市场化，但是根据中国目前物业管理来看，推行酬金制从理论到实践还有很长的路要走，国家必须注意通过明确、完善的实施细则来解决好关键环节的操作规范问题，不然很容易背离初衷，从而引发新的矛盾。总的看来，推行酬金制仍然需要完善以下几个方面的内容：

1.纳税基数的核定

酬金制下预收的物业管理费属代管性质，所有权在业主手上，物业管理公司只是业主的代理人，因此在预收物业管理费中，除了根据物业管理合同所约定的酬金部分外，其余部分都不应作为物业管理公司的收入，这部分不应该纳入营业税纳税基础内，如果硬性要求以物业管理费总额作为纳税基数，税费就有可能被列入直接支出，那么税费就会最终转嫁到业主头上。因此，要推行酬金制，应该从法规上明确物业管理公司的纳税基数。

2.对业主物业管理知识的培训

酬金制的推广还有赖于业主对物业管理知识的认知，对业主和业主委员会管理能力与监督能力的培训和提高，才能做到业主对物业管理公司的有效监督。若业主完全依赖每年一次的外部审计工作，那么就会减少对物业管理公司的监督效力。同时，业主对物业管理知识的匮乏，容易让物业管理公司和业主之间产生不必要的矛盾分歧，导致沟通和理解上的障碍。因此，要推行酬金制，应该建立物业管理公司对业主的培训机制，提高业主物业管理知识水平，这样对物业管理行业的发展也具有一定的积极推动作用。

3.政府主管部门监控机制的建立

物业收费标准一直是业主和物业管理企业之间最主要的矛盾，业主拒绝交纳物业管理费的问题时有发生，而在酬金制收费方式下，拒绝缴纳费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系列化。物业管理公司作为受委托的一方没有权利来十涉业主之间的利益问题，但当问题严重的情况下，必然会影响到对物业管理公司的有序管理，这时候就需要出现政府主管部门来解决，从而加快业主之间利益问题的解决速度，避免利益问题纠纷进一步扩大。因此，要推行酬金制，政府主管部门监控机制的建立显得尤其重要。

4.对物业服务成本的抑制

酬金制下物业管理公司的利润直接取决于物业服务费，从而导致物业管理公司控制和减低成本的内在驱动力不断提高。为减少这种情况的发生，业主和物业管理公司可以通过双方协商制定奖惩措施，使得物业管理公司努力提高管理水平、减少管理成本的内在驱动力，给予物业管理公司一定比例的奖励，这样既能体现了公平与公正，同时又有利于管理方法的不断改进，能够实现物业管理公司和业主利益的双赢。

总体来说，物业管理的主要日的是提升物业价值，实现物业稳定持续的收益、保值与增值。在酬金制下，计入成本的部分费用理论上是不用缴纳税金，只有约定付给物业公司的服务费才需要缴纳税金。而包十制下，所有的物业管理费收入都需要缴纳税金。一般情况下，支付给物业管理公司的服务费约占整个物业管理费的10%左有，如此可见，酬金制下可节约相当大一笔税金。因此，从两种物业收费方式来看，酬金制必然是日后物业管理收费的主导方式。但推行酬金制的一个重要前提是拥有针对业主的成熟物业管理培训机制，让广大业主了解更多物业管理知识，既便于业主与物业管理公司之间的沟通交流，也有利于业主对物业管理公司管理水平的监督。但由于我国物业管理行业起步较晚，其发展还未完全成熟，推行酬金制依旧存在一些问题，如纳税基数的核定、对业主物业管理知识的培训、政府主管部门监控机制的建立与对物业服务成本的抑制等等。要真正推行酬金制的物业管理费收费方式，则需要重点解决上述问题，才能真正让酬金制发挥其应有的优势，保证广大业主的所有者权益。参考文献：

[1]子君.物业管理收费“酬金制”与“包干制”扬州晚报，2007.12

[2]陈新征.酬金制与包干制的比较分析城市开发，2008.15

[3]关晶.物业管理企业会计工作的思考分析卟经营管理者，2013年17期endprint